这只房企巨兽在上海的成长之旅

      2015年，高斌进入碧桂园11年后，杨国强把他从南通调往上海。他大学毕业后进入碧桂园，先后做过杨惠妍的秘书、杨国强的助理，后来被派到碧桂园江苏南通公司。在进入上海之前，高斌始终工作在三线城市。

      在上海，碧桂园推翻了自己的一切。

      郊区大盘是没法做了，碧桂园必须学习做小而精的项目，政商关系的处理也有了微妙的变化。在很多三四线城市，是当地政府积极找我们，希望我们过去投资；但是在上海想见政府官员一面都挺难。更重要的是，让碧桂园成为三四线之王的秘密武器“高周转”，也根本行不通。

      两年内，高斌领导的上海区域公司拿下了奉贤、浦东临港、金山、青浦、宝山、长兴岛、嘉定的地块，几乎围着上海城区画了一个圈。

      这17个郊区项目来得并不容易，用了单独拍地、联合拍地、收购、联合开发等多种手段。

      自从进入上海，几乎每一场土拍，高斌都亲自坐镇。

      碧桂园对于上海区域的拍地资金有求必应，因此两年内单独竞拍拿下了嘉定区徐行镇地块、奉贤区南桥新城地块、浦东临港泥城社区地块、青浦朱家角宅地、临港奉贤宅地、宝山区罗店地块等。

      对于总价比较高的地块，碧桂园也选择与其他房企联合拿地，比如出让金额23.1亿元的奉贤区南桥新城纯宅地，碧桂园联合了东原、平安一起竞得。

      增量土地的稀缺，让碧桂园也把目光瞄向那些因资金链断裂而难以为继的小房企。碧桂园在金山的两个项目，便是于2016年通过收购上海兴赞置业有限公司、上海永煦置业有限公司而获得。

      此外，碧桂园还作为小股东，与万科、保利在上海合作了两个项目——万科碧桂园金域澜湾和保利铃兰公馆，分别占股25%和10%，都位于浦东临港区域。

      嘉定徐行的碧桂园嘉誉以及万科碧桂园金域澜湾进入了2016年碧桂园合同销售额前100项目。目前碧桂园在上海的在售项目有5个，而7月后将新推8个项目，所有项目货值总计约350亿元。

      为了在一线立足，碧桂园不得不去做一些他们之前不屑做的事，毕竟现在上海土地出让对于自持的比重和年限要求越来越高，高斌告诉界面新闻记者，碧桂园会在上海试水商业地产、长租公寓和科技小镇等项目。

      高斌说，碧桂园将从郊区进入上海主城区，未来他也一定会将碧桂园的商业地产品牌带入上海，比如“新翼广场”。当主城区已很少有增量土地供应时，他认为可以从存量土地和二手地块转让中寻找机会。

      2017年，高斌的目标是“双百”：投资额100亿元，销售额100亿元。现在时间过半，高斌说投资额完成了一半，销售额才完成30亿。

      自从销售额突破3000亿元，碧桂园成了房企们学习的好榜样。金科发了一纸“全面学习碧桂园”的通知；阳光城挖走了朱荣斌和吴建斌，全面对标碧桂园；最近到碧桂园总部里参访学习的开发商团队络绎不绝，他们都想知道，碧桂园是如何以不到8000元/平米的销售均价，实现了3088亿元的销售额。

      而碧桂园自己，也在学习如何在一线立足——2017年，上海区域销售额超过40亿元，虽然仅占碧桂园去年总业绩的约1%，但这已是“三四线之王”在北上深三个城市中取得的最好成绩了。

      两年前，碧桂园决定挺进北上广深，成立了“一线城市事业部”，从中海请来的联席总裁朱荣斌，是这个事业部的负责人。

      如今，朱荣斌远走阳光城，“一线城市事业部”撤销，旗下的北京区域公司和深圳区域公司因为没地而被其他片区合并，上海区域公司改为集团直接管理。

      高斌成为北京、上海、深圳三地区域总裁中唯一没走人的那个。他说，碧桂园的一线城市战略不会改变，未来在上海拿地不会保守。

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