回顾|2017上海房地产市场分析

      日前，国际知名房地产投资咨询服务机构第一太平戴维斯发布《2017年第一季度上海市场报告》。

      上海甲级写字楼市场

      2017年第一季度，核心商务区迎来6个写字楼项目入市，季度新增供应38万平方米，将全市核心商务区甲级写字楼存量推至742万平方米。

      –东方证券大厦，黄浦

      –外滩国际金融中心（S2），黄浦

      –上海国贸中心一期，徐汇

      –金融街海伦中心，虹口

      –上海一方大厦，虹口

      –星荟中心，虹口

      本季度核心商务区甲级写字楼出租净吸纳量为30.7万平方米，将近为2016年第四季度净吸纳量的三倍，主要由浦东中央商务区吸纳量上升引起以及自用项目东方证券大厦入市造成。

      本季度的新增供应导致本季度核心商务区甲级写字楼空置率小幅上升至9.0%，环比上升0.6个百分点，同比上升3.4个百分点。

      受浦东高品质项目租金上升的带动，本季度核心商务区甲级写字楼出租平均租金环比上升0.3%，同比上升2.6%，达每平方米每天人民币8.97元。

      本季度非核心商务区有7个新项目入市，带来47万平方米新增供应，全市非核心商务区甲级写字楼存量达到270万平方米。

      –上海丰树商业城二期F-H栋，闵行

      –航汇中心，徐汇

      –通策大厦，浦东

      –城开中心，闵行

      –中信世博项目，浦东

      –国家电网世博项目，浦东

      –前滩世贸中心一期N&S栋，浦东

      本季度非核心商务区空置率为23.4%，环比上升0.6个百分点； 平均租金环比上升2.9%，达每平方米每天人民币5.69元。

      2017年第二季度，核心商务区预计有约82万平方米新增供应入市，其中80%位于浦西。

      2017年鉴于市场将有大量新增面积供应，写字楼租金，尤其是浦西写字楼的租金将面临进一步的下行压力。在此情况下，新项目的业主为竞争优质租户提供更多优惠。

      上海政府进一步简化了外资企业在上海成立地区总部的程序，这将为上海写字楼市场带来更多的租赁需求。上海目前有580个外资投资设立的区域总部，330个投资公司以及411个科研中心。

      随着各新兴大型总体规划区域的建成交付，上海写字楼市场的外扩趋势和定位细分趋势日益明显。

      上海零售市场

      2017年前两个月，上海零售总额同比上升7.6%，增速较去年同期上升0.6个百分点。

      第一季度没有新增供应入市。

      第一季度，核心商圈购物中心首层租金环比上涨0.1%，至每平方米每天人民币49.3元；非核心商圈同比上涨0.3%，至每平方米每天人民币16.3元。

      核心商圈购物中心空置率环下降0.2个百分点，至6.3%；非核心商圈空置率下降0.5个百分点，至9.3%。

      人民币汇率走低及奢侈品价差缩减促使境外消费回流，但尚未对零售商扩张产生影响。

      儿童亲子类商户表现活跃。

      数个现有项目将在2017年启动翻新或改造，存量可租赁单元调整及新增供应入市叠加影响，将导致空置率呈现较大波动，整体趋势小幅上升。

      预计市区将有160万平方米新增供应在年内入市。

      上海住宅租赁市场

      第一季度市场无全新服务式公寓项目入市。

      服务式公寓租金环比小幅下跌0.2%至人民币每平方米每月230.0元；小业主公寓环比上涨1.0%，达人民币每平方米每月182.8元。

      季内，别墅租金维持稳定，环比微涨0.2%至人民币每平方米每月154.6元。

      虽然第一季度通常为住宅租赁市场传统淡季，但服务式公寓、小业主公寓及别墅市场空置率均有下降，季末空置率分别为14.9%、12.0%及3.4%。

      预计第二季度将有两个全新服务式公寓项目入市，即建业里嘉佩乐酒店公寓（40套）和尚臻徐汇服务式公寓（119套）。

      预计将有更多中端或主打大众市场的公寓租赁服务商加入市场，整体租赁市场产品将更加丰富，但局部市场竞争更趋激烈。

      上海住宅销售市场

      一手商品住宅市场：

      一季度，上海新建商品住宅新增供应累计约100万平方米，环比下降19.2%，同比下降29.8%。

      本季度，一手商品住宅成交环比下降29.6%，共计约150万平方米，创五年以来单季成交量新低。

      本季度一手商品住宅成交均价再创新高，达到每平方米人民币47,400元，环比上涨7.9%。

      一手高端公寓市场：

      由于政府严控高端项目的预售证发放，本季度一手高端公寓供应依然十分有限。仅一个全新高端项目入市，即位于浦东的晶耀前滩，为住宅销售市场带来294套新增单元，共计约36,200平方米。

      一季度，一手高端公寓成交量环比小幅下降14.1%，共计约15.2万平方米。新入市项目去化较好。

      本季度，一手高端公寓价格指数环比继续上涨0.6%，然而涨幅放缓，均价达到每平方米人民币97,200元。

      住宅用地市场

      一季度，上海宅地市场回暖，季内成交11幅包含住宅性质的地块，共计92.8万平方米可建面积，超过去年第四季度历史新低的三倍。

      成交宅地的平均楼板价达到每平方米人民币18,000元，平均溢价率为26.7%。

      3月29日，中海地产以人民币约510万总价购得位于松江小昆山的三幅纯宅地，平均成交楼板价约每平方米人民币30,500元。平均溢价率达70%，显示出优质地块依然抢手。

      市场供应受限，加之楼市调控从严，导致成交量疲软，预计2017年上海住宅销售市场或难以延续前两年的火热态势。而由于市场面临供不应求局面，未来房价不乏进一步上涨空间。

      尽管楼市调控使成交量下行，但由于多数开发商并无库存压力，且对未来市场充满信心，因此当前暂无以价换量意愿。

      根据3月份的全国“两会”，今年没有把房地产税法草案提请常委会审议的安排。

      上海投资市场

      第一季度投资市场共达成九宗主要交易，总金额135亿人民币，与过去两年每季度平均成交量基本一致。

      写字楼仍然是这一季度的成交主力，占总成交额88%，其中32%的成交买家意图至少部分自用。

      国内投资者继续在投资市场保持活跃，完成第一季度中69%的成交交易，国际投资者继续关注于投资核心商务区内有增值机会的写字楼的机会。

      市场上出现对于收购成旧写字楼和酒店并改造成服务式公寓的上涨热情。本季度，黄兴大楼和上海格澜大酒店的成交意图都是如此。

 

      2017年第一季度国家有关部门颁发了更严格的资本外流控制政策，这对于个人买家以及在境外没有资金来源的公司买家的境外投资会带来很大的困难。

      对于公寓租赁市场租金增长的积极预期以及市场出现新一轮限制政策，更多的投资者和开发商将会尝试长租公寓市场。

      随着外汇出境变得越来越困难，预计将会导致更多国内投资者关注于国内投资机会，导致资产价值上升，回报率下降。

      在短期投资以及增值机会市场的回报率不断下降，投资者及开发商开始寻求在改造以及一些小众市场的投资机会。

      境外基金会持续关注汇率变动，投资态度积极，关注于能够发挥其优势的项目，且避免与内资资金直接竞争。

      在空置率方面，去年四季度核心商务区甲级写字楼空置率小幅降至8.5%，环比下降0.6个百分点，同比上升2.4个百分点。非核心商务区空置率为22.8%，环比小幅下降0.5个百分点，同比下降4.3个百分点。

      报告指出，受中央商务区的高品质项目带动，本季度核心商务区甲级写字楼平均租金环比上升1.1%，同比上升2.2%，达每平方米每天人民币8.9元；而在非核心商务区，平均租金环比上升2%，同比上升3.4%，达每平方米每天人民币5.5元。

      数据显示，2017年，核心商务区预计有约130万平方米新增供应入市，其中65%位于浦西；非核心商务区预计有约195万平方米可租售新增供应入市，其中包括从2016年延期的一批位于虹桥交通枢纽、世博片区的项目，前滩区域也有望迎来首批项目的交付。

      展望未来，第一太平戴维斯预计，未来两年在大体量的新增供应下，核心商务区高品质存量项目仍将保持优势，但部分楼龄较长的甲级写字楼将面对激烈的竞争冲击，“地段”不再是项目成功的保证。