“中国最精明开发商”去二三线城市做联合办公

        “只要我手里还有物业，我就还是开发商。目前看来，一时半会儿还告别不了。”7月7日上午，久未在公开场合露面的SOHO中国董事长潘石屹出现在媒体面前。在最近不到十天的时间里，这位“中国最精明的开发商”先是以35.73亿元卖出上海虹口SOHO，随后又在京沪两地公开叫卖位于北京CBD核心区的光华路SOHO2和上海凌空SOHO物业。

　　事实上，这已经不是潘石屹第一次整售旗下物业。整售物业乃“低买高卖”的生意。“低买高卖是做生意永恒不变的规律，SOHO中国的发展会永远遵循这个原则。我们会根据市场变化和走势不断优化产品组合，保持自身的灵活性，保持轻盈的状态。”针对外界的质疑，潘石屹表示。尽管如此，对北京CBD核心区光华路SOHO2的出售依然令外界费解。

　　“任何时候判断市场是不是高点的衡量标准只有一个，那就是租金回报率。全世界物业的租金回报率都会在一个大体范围内，即5%左右。这跟项目的位置、体量都没有太大关系。在美国，运营特别好的项目能达到4.5-4.7%。租金回报率越低物业越好卖，但中国商业物业的净租金回报率目前只有2.7-2.8%，住宅更低，甚至不到1%，还是在目前利率比较低的环境下。”潘石屹认为，从租金回报率来看，国内的资产价格正处于高位。所以，目前是出售物业的最好时机。

　　此外，北京尤其是CBD核心区未来写字楼物业的集中供应也是潘石屹考虑出手光华路SOHO2的重要因素。“在过去一段时间，北京写字楼租金增长最快的是望京，CBD核心区的上涨速度则是最慢的。主要原因在于，CBD外资企业比重大，但目前外资扩展期已过，中国处于民营企业增长较快时期。所以，我们的决定也是深思熟虑的。”潘石屹说。

        此次出售之后，后续还会有哪些项目在转让之列?对此，潘石屹回应称，目前没有继续卖的计划，但诸如外滩SOHO和望京SOHO这样的核心类物业永远不会选择出售。“外滩SOHO的位置很重要，望京SOHO租金水平很高、入住率很满，我也很喜欢。”

至于此次出售物业所得的资金用途，潘石屹表示，将用于支持旗下联合办公板块SOHO 3Q的发展以及股东分红。

　　到二三线城市开拓联合办公市场?

　　2012年8月，潘石屹在SOHO中国的业绩会上宣告公司告别散售模式，由销售型公司转型为持有型公司，并首次推出新业务SOHO 3Q。2015年2月，SOHO中国正式为旗下商办物业注入联合办公空间“3Q”的运营思维。

　　截至目前，SOHO 3Q联合办公在全国已经有17000个工位，出租率85%左右。潘石屹透露，未来SOHO 3Q的规模将会“呈数量级发展”，其布局也将从现有的一线城市17个社区拓展至二线城市和部分三线城市。

        “SOHO中国是一个传统的房地产重资产公司，要在今天的巨变中不被淘汰，就要成为轻盈的公司、运营的公司。SOHO3Q现在的产品，从地理位置选择到内部运营管理，甚至到多大规模更容易盈利，我们的探索都已经非常成熟，所以可以往外走了。另外，中国的联合办公市场非常庞大，未来的市场充满想象。”潘石屹称，SOHO 3Q将是未来SOHO中国的主营业务。估计两三年之后，还将成为公司主要的增长点。

　　“使用比拥有更重要，分享比使用更重要。”在与现场媒体的交流中，潘石屹不断重复着《未来简史》中的这句话，并深以为然。他认为互联网颠覆了房地产最根本价值观，即对产权的拥有。在这样的情境下，2017年将是传统开发模式的终结。

        而对于如何会在一线城市联合办公市场尚未充分开掘阶段便去拓展二线甚至三线城市，他表示，是因为在最近的考察中，发现有些联合办公企业在二三线城市的出租状况竟然比北上广还要好。但是对于二三线城市联合办公的具体发展状况，他显然并不十分了解。

　　“我们下面有几步，下星期五之前要先把去哪些城市研究出来，我们现在正在做这个家庭作业，从经济增长速度及变化、经济总量、富裕程度、第三产业所占比重等维度去对目标城市做相应的考量和筛选;第二步就是要和团队亲自去到这些城市考察。”潘石屹介绍。

        在二三线城市拓展所需的物业的获取上，他坚称，只会采用租的方式利用现有的场所进行改造，不会考虑整体收购物业，更不会考虑拿地再建。“我在北京、上海核心区卖物业，再去二三线城市买物业，怎么可能?中国过去二十年建房的速度太快了，现在的二三线城市都不缺房子，物业大量过剩。”

　　“联合办公本质上还是一门房地产的生意，地段好的社区出租率就更高。相对于高科技行业和人工智能，房地产是我们更熟悉和更擅长的领域，也符合我们的发展方向。”潘石屹说。

        对于SOHO3Q未来发展的构想，潘石屹透露，未来的两个月内3Q会融上一轮资，其目的便是为了把价值体现出来，也为未来的上市目标做准备。“我对3Q的整个想法就是要让它形成一个能自我循环、自我能输出的生命体，让身处其中的个体可以自己生存、发展、繁殖。”