联合办公——未来办公租赁新形态

       明快的音乐声中，有人手捧咖啡、三三两两在咖啡吧台边交流，有人坐在沙发上手捧电脑快速敲击键盘……他们来自不同的公司，却坐在一起工作、交流和学习。

       这就是联合办公的工作模式。

       co-working也被称作“联合办公”，2010年成立于美国的WeWork作为联合办公领域的先行者，一年前进入中国市场。联合办公是一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式，来自不同公司的个人在联合办公空间中共同工作，在特别设计和安排的办公空间中共享办公环境，彼此独立完成各自项目，办公者可与其他团队分享信息、知识、技能、想法和拓宽社交圈子等。数据显示，截至2016年末，国内联合办公空间运营商数量已超3500家。仅北京、上海两个城市，联合办公空间网点数量分别达235个和860个。

       WeWork的基本商业模式颇为简单清晰：低价与商业写字楼物业签署长期租赁协议，然后将其改造成众多的、大小不一的办公空间，以更高的租金短租给中小型企业和自由职业者，获取租金“差额利润”。主要用户以创业者居多，租赁时间最短1个月，但依靠大量短期租赁，这种模式的营业收入显然不够稳定，众多联合办公企业入不敷出，要么不断融资烧钱，要么关门大吉。

       WeWork颠覆了原有的“玩法”：WeWork负责品牌、设计、社区建设、数据信息、全球会员网络资源以及运营，地产商远洋集团提供地产物业、本地化运营及资金支持，最后两者基于营业收入分成。对WeWork来说，合作方提供地产物业，意味着向房东给付租金带来的固定成本风险消失。

       联合办公代表了未来办公租赁的一种主要形态。

       联合办公也为地产商解决库存问题提供了新思路。以上海的6个门店为例，除1家在产业园区，1家在商场，其余4家均从商业地产商处承租。优客工场此前的融资名单中，也有一家地产公司的身影。

      现阶段，共享办公大体有三种方式：众创空间、加速器和联合办公。众创空间和加速器中许多是初创公司，甚至是萌芽状态，很多公司享受免费工位，根据成长的不同进展，享受不同的服务。联合办公的主体模式是付费工位，以及座位以外的公共空间。

       目前，在上海市中心区域，有WeWork、We+、裸心社、优客工场、方糖小镇、SOHO3Q等多家联合办公空间品牌。在WeWork亚太区董事总经理欧勒·鲁奇看来，“扎堆”并不是坏事，如果大家都看到这个市场，说明需求确实存在。WeWorkCEO亚当·纽曼说：“WeWork提供的不仅仅是办公室空间，我们的核心在于充满激情的、有着极高互动合作的社区。”而这种合作的促成，从空间到服务都在体现。

       从目前中国联合办公空间行业来看，主要参与者除了WeWork这类“原住民”，还有地产商、创投机构、轻资产管理公司。区别于地产商物业转型、降低空置率的目的，创投机构更多是以孵化器模式吸引优秀创业团队加入，提供投资服务。开在WeWork威海路空间内的科技寺便是如此，不仅提供空间，还在企业发展中后段提供融资服务。“我们介于孵化器和共享空间之间。”一位社区经理说，与WeWork达成战略合作后，科技寺开拓上海市场省了不少力气。

       大企业是联合办公的新目标

        一直以来，初创企业都是联合办公的生命之本、创意之源，但当“双创”度过高增长期，联合办公的目标用户也在慢慢发生变化，大企业成为新的目标。

       灵活办公空间使跨国企业具有更大的灵活性，可以较快地扩大或缩小规模，项目团队尤其如此。此外WeWork这样的联合办公空间，可以进行大规模采购，压缩成本。从全球的统计数据来看，相比传统写字楼，大企业入住WeWork可降低20%—30%的成本。

       从国内市场来看，目前北京、上海、深圳是众多联合办公布局重镇。具体点位上，市中心被摆在首位。2015年11月，第一家裸心社开业，地址选在上海市中心复兴中路。“越是重要的战略位置越能带来社员，更多的社员就意味着更多的商业机会和便利。”公司负责人解释，现有的8家裸心社都位于上海，不过很快就会去北京、香港等城市布局。

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