融创众创空间10天内融资百亿元

    继7月25日配股融资5亿美元后，8月3日融创中国再度公告称，已成功发行10亿美元高级债券，所得款项净额拟用于偿还、替换其现有的高成本负债。

  这意味着，仅10天时间，融创中国便完成了15亿美元（约100亿元人民币）的融资。对此，有业内人士指出，配股所得5亿美元可增加融创众创空间的净资产，从而在一定程度上降低其负债率；至于借新换旧的10亿美元债券，则可优化融创的债务结构，并提升现金流安全。

  房企美元债迎发行高峰

  本次融创发行的10亿美元高级债券，包括6.875%票息的3年期4亿美元债券和7.95%票息的5年期6亿美元债券。

  而包括恒大、碧桂园、佳兆业、绿城中国、中国金茂在内的多家房企，都在抓紧2017年美元债的发行窗口期进行融资，通过借中长期的美元债，偿还当前的短期债务，调整债务结构，优化债务期限和借贷成本。

  数据显示，现有存续期内的海外债规模前三名的公司为恒大、中海外和碧桂园，分别为约113亿美元，55亿美元及48亿美元，而此前融创的存量境外高息债券仅为4亿美元，远远低于其他房企。“本次发行后，融创的海外债券存量也处于主流房企中较低水平，公司未来还有非常大的空间利用海外债券市场。”上述分析师指出。

  实际上，从2017年初至7月25日，中国内地房企在境外总计发行60只债券，发行总额约292亿美元，创下了房企美元债融资规模纪录。

  对于近期龙头房企抓紧发行美元债的原因，民生证券的研究报告分析称，跨境资本格局的演变更多取决于政策预期。美元发债增多的首要原因，来自于政策层面的推动——2017年，“资本管制+加大吸引外资+鼓励境内机构海外资本回流”的组合拳使出，通过简化海外发债程序，政策层面鼓励外汇流入。

  同时，也有业内专家补充道，从发行趋势来看，当前美国十年期国债到期收益率依旧处于2014年以来的低点，对于发债企业来说，当前处于较好的发行窗口期。考虑到境外发行美元债具有发行条件便利、发行限制较低等优势，美元债正在逐步成为国内企业融资的重要渠道。

  值得注意的是，有消息称，国家发改委从第二季度开始收紧房地产企业海外债发放批文。由于一年期内美元债不需要发改委审批，因此，第二季度起，房企发行的一年期内美元债出现放量。

  数据显示，在国家发改委收紧房企海外债发放批文的条件下，当前能够发放一年期以上美元债券的房企，都是行业龙头，如恒大、碧桂园、泛海控股等，而融创近年来较好的业绩表现也让其获得美元债审批。

  据悉，随着今年以来人民币汇率趋于稳定，以及境外债券窗口的打开，业内普遍预计未来一段时间内，上市房企将掀起新一轮美元债的发行高峰。

  穆迪评级分析师Franco Leung也分析称，本次发债不会显著提高融创中国的杠杆率水平。同时，其预计融创的杠杆率水平将会伴随未来12-18月收入的增长而得到改善。

  对于后续是否仍有融资安排，有接近融创中国的人士告诉记者，“这要看众创空间成本合不合适，以及公司是否需要，其实本次发行债券也是公司早就计划好的，与并购万达文旅关系不大”。

  融创暂缓拿地

  据消息人士透露，在融创的资金计划里，今年下半年发展资金的预算本来就有好几百亿元，最近只是把其中部分发展资金集中用于收购万达文旅项目这一优质的资产包。为此，融创近期也作出调整，暂停其他项目的获取。此次对万达的收购款，只是融创下半年整体发展资金预算的一部分，不会对融创的现金流造成什么压力。

  与之相对应的是，融创中国董事会主席孙宏斌近日在微博上也表示：“我们坚信房地产众创空间业稳定健康发展，坚定看好中国经济的未来。近期我们会停缓发展，加速去化，降低负债率，确保健康安全。我们坚信，企业层面的去库存、去杠杆和金融业的稳定发展，经济将迎来理性繁荣。”

  实际上，在行业集中度不断提升的背景下，房企的规模效应愈发凸显，融创若想冲击第一梯队，最简单有效的方面便是增加杠杆，而目前融创的土储已可以让其完成自己在规模上的目标，而规模增大后带来的巨额现金回款，也可以帮助公司迅速降低负债。穆迪便预测，未来12个月至18个月内，融创中国的收入将实现超过60%的增长。

  花旗方面也称，融创的可售众创空间货源已将近1.9万亿元，可支持其未来3年到5年的高速增长，预期2018年及2019年的合约销售额可增至3500亿元及4300亿元。

  而根据惠誉方面分析报告显示，融创与万达的收购交易可为融创增加了超过80%的土地储备（超过4600万平方米）。此外，由于万达项目均位于省会城市和**二线城市，融创的土储结构会因此得到进一步优化，未来5年内这些项目也会带给融创稳定增长的租金收入。

  “融创目前的土地储备足够支撑其未来3年—5年的开发，房企众创空间在达到一定规模后，都在开始要效益，放缓拿地优化债务和资本结构是必须要做的，融创现在就是这个节奏。”有行业分析师称。

  此外，惠誉还分析指出，虽然在2017年的系列并购交易之后，融创中国的短期杠杆率提升，但长期来看，融创所收购项目均位于全国一、二线城市，为公司补充了大量优质土地储备，且利润率较高，随着这些项目利润的逐步释放，融创的杠杆率长期会保持下降的趋势。并且，在下半年万达项目开始贡献销售业绩后，融创的流动性状况也将进一步改善。