68个月卖完！商务中心出租成库存大户

今年上半年，尽管佛山的 和公寓成交量大于新增供应，但是全市非住宅物业仍旧是库存“大户”。

代理行统计数据显示，上半年公寓的成交量达79.1万平方米，分别高于商务中心出租和商铺的总成交量24.8万平方米和57 .6万平方米，成为三大商业类别中“最好卖”的商业物业。

从库存量来看，库存量最大的是商铺，现有库存量达306万平方米，其次是商务中心出租尚有212万平方米库存，成交量最大的公寓库存量最少，约为106万平方米。全市去化周期最小的公寓消化周期9.5个月，写字楼和商铺的消化周期则分别达到了68个月和39个月。

写字楼：

成交略回暖 单价在下降

尽管商业公寓的库存去化压力远远大于住宅，但却是三种非住宅物业中最低的。相比公寓9 .5个月的去化周期，商务中心出租和商铺的去化周期分别达到了5年半和3年多。

不过，在住宅调控越来越严的背景下，2017年上半年中心区的写字楼市场有所改善，成交量同比大幅增加。与去年同期统计相比涨幅超过了53%。

其中，今年前4个月商务中心出租新增供应非常少，市场以去库存为主，5月份开始有新增供应入市，6月份继续回到“零新增”的平静。但与此同时，成交量却在6月份明显出现放量，包括万达广场的加速销售，6月份中心区商务中心出租成交量达到近5.9万平方米。

其中，桂城商务中心出租占据了上半年成交金额排行榜的前五名，包括南海万达广场、御宝国际、智富大厦、嘉邦国金中心和富力国际金融中心，上半年成交金额均超过2亿元。

值得注意的是，不过，在成交量有所回暖的同时，写字楼的售价也在进一步下降，相比去年同期下降12%左右。目前佛山中心区的写字楼和住宅售价也已经出现了明显的“商住倒挂”，上半年主力成交写字楼的售价在8000多元到1.4万元每平方米不等，部分达到1.6万-1.8万元/平方米，几乎仅为同区域住宅单价的一半。

观察

住宅限购 商业地产开始发力

盘点2010年以来的非住宅物业成交数据显示，商业成交面积的走势与住宅市场的政策不无关联。从近7年的非住宅面积成交趋势来看，3个成交小高峰皆出现在住宅限购期间。

佛山中原策略研究中心数据显示，2010年以来，佛山商业物业成交面积走势整体呈曲线上升。2010年第一季度至2014年第一季度的17个季度内，每季度非住宅成交面积皆不超过50万平方米，约为37.5万平方米/季度。2014年第三季度至今，除了2017年第一季度成交量有所下跌以外，其余的几乎每个季度皆呈上涨趋势。

值得一提的是，在住宅市场受“大限”的情况下，佛山商业物业项目借机发力，迎来非住宅市场的“小春天”。2011年3月18日，佛山首次启动限购政策，范围覆盖全市五区。政策规定本地家庭停购第三套，外地家庭限购第二套，对无法提供1年以上佛山纳税证明或社保证明的非佛山户籍家庭不予购房。同年第一季度，商业成交面积为45万平方米，同比增长13万平方米，达近10个季度的最高值。

在限购政策松绑前一个季度，2014年第二季度商业成交面积首次破“百万”，达101万平方米，成为2010年至今佛山商业成交面积的第一个成交小高峰。

2014年8月7日，该住宅限购政策放松，本地户籍由以家庭为单位修改为以个人为单位，拥有2套住房后实行限购。异地户籍凭身份证可购买一套住房，无需社保或纳税证明。与其相对应的是，限购后的第一个季度-2014年第三季度，佛山商业成交面积呈直线下降趋势，总成交面积为30万平方米，仅为第二季度的三分之一。

此外，佛山商业成交面积的第二、第三个小高峰分别出现在佛山住宅限购政策重启的2016年第四季度和限购进一步收紧至二手房的2017年第二季度，成交面积分别为134万平方米和138万平方米。其中今年第二季度商业成交面积创下2010年至今共30个季度的最高纪录。