8月写字楼出租房企销售仍处高位

  8月一般是楼市淡季，这一销售成绩超出市场预期。受此影响，9月7日午后，地产板块迎来大涨，阳光城涨停，万科A盘中一度触及涨停，保利地产、金地集团等个股也涨势明显。中原地产首席分析师张大伟表示，虽然楼市调控重压，但市场表现依然乐观，预计2017年房地产写字楼出租销售金额与面积将再次创历史纪录。

  截至9月8日记者发稿时，内地及港股上市的房地产公司中，22家公司发布了8月写字楼出租销售数据。22家房企8月单月销售合计金额为1881.5亿元，环比略有上升，万科等前8月写字楼出租销售已经接近2016年全年销售额。

  在一二线调控加码的影响下，特别是从2017年初开始的一二线城市限价等政策，导致部分写字楼出租房企销售速度开始放缓。

  注重利润效益

  自2016年四季度进入调控周期后，全国多个城市密集颁布了写字楼出租调控政策，其中北京更是一年之内出台了将近50条调控政策。在“限购、限售和限贷”的组合拳下，热点城市房价快速上涨的势头得到遏制，新房在不少热点城市均存在预售价格管制。不过，从目前的上市房企业绩来看，高涨的业绩显然与调控政策形成反差。

  张大伟表示，楼市经历多轮密集调控，但市场影响在二季度末才出现，整体看，叠加上2016年末的结转，大部分企业依然收获了历史最丰盛2017年上半年盛宴。从市场看，虽然调控抑制了部分城市，尤其是一二线热点城市的房价，但从全国看，整体市场依然同比上涨，2017年，全国房地产市场有望继续刷新2016年创造的纪录。

  这从销售居前的房企销售均价中可以看出。销售居前的中国恒大和碧桂园均在三四线城市有着丰富的项目储备，中国恒大公告显示，其8月合约写字楼出租销售均价为每平方米10067元，碧桂园合约销售均价也与中国恒大接近，融创中国8月份合同销售均价约16670元/平方米。

  不过，近期也有多家龙头房企表示将放慢对规模增速的需求，同时提升利润水平。融创中国董事会主席孙宏斌在中期业绩会上表示，考虑到公司拥有较高储备，下半年将不拿地、少拿地、缓拿地。此外，融创土地储备在接近2万平方米后，将开始降负债、增利润。中国恒大总裁夏海钧在中期业绩会中同样反复提及，恒大将放缓土地及规模发展速度，转而争取利润效益，“未来不追求销售量第一，规模保证前三，争取利润效益第一。今年公司不再追求规模，始终把价格、利润水平作为第一目标，在控制成本的同时努力提高产品售价”。

  销售良好

  从8月数据来看，销售表现较好的大型房企主要有万科、融创、华润、招商蛇口等；表现相对疲软的有恒大、万达、华夏幸福等。8月单月，销售情况环比改善较多的有绿地控股、金地集团和富力地产。

  万科和中国恒大8月销售金额均超过了300亿元。万科数据显示，8月份公司实现销售面积273.9万平方米，同比增加68.97%；销售金额为人民币370.4亿元，同比上升85.11%。8月单月销售金额环比也略有增长。今年前8月万科累计实现销售面积2391.6万平方米，同比上升34.46%；销售金额为人民币3497.8亿元，同比上升47.26%。销售金额已经接近公司2016年全年3647.7亿元的规模。

  销售飘红之下，万科拿地热情同样高涨。公告显示，万科8月新增加项目24个，分别位于北京、上海、广州、杭州等17个城市，新增土地面积260.36万平方米，付出土地金额约301亿元。此外，期内万科新增物流地产项目5个，分别位于广州、宁波、昆明、杭州和苏州。

  中国恒大8月销售数据显示，8月合约写字楼出租销售金额为334.3亿元，合约销售面积为332.1万平方米，但同比和环比均出现明显下滑。公司前8月累计销售金额约达3216.8亿元，累计合约销售面积为3246.7万平方米。

  融创中国8月实现合同销售金额人民币305.4亿元，同比增长237%，合同销售面积约183.2万平方米。前8月实现合同销售金额为1614.3亿元，同比增长111%。目前，融创中国已将全年销售目标从原来的2100亿元上调至3000亿元。

  “金九银十”存分歧

  数据显示，42城市新房上周写字楼出租销量尽管同比下降明显，但环比出现上升。其中，一线城市同比下降50%，环比上升14.2%；二线城市同比下降39.7%，同比上升3.1%；三、四线城市同比下降19.2%，环比上升19.5%。

  中信证券分析师指出，按揭贷款目前仍处于收紧的过程中，但按揭利率的上升没有伴随基准利率的上升，银行也没有一刀切式收紧按揭贷款投放。整体上房屋信贷的供给不会放松，但也没有迅速收紧的可能性。按揭贷款的平稳，确保市场平稳运营。随着9月来临，预计企业销售热情随之提升。而且，新房预售管制的存在，符合销售条件的项目往往可能热销。预计未来两个月，各大公司的销售额或将比7、8月份有所提升。

  不过有分析人士指出，在一二线调控加码的影响下，特别是从2017年初开始的一二线城市限价等政策，导致部分房企销售速度开始放缓。上海易居研究院对30家A股上市房企在50个样本城市的销售进行统计，数据显示，8月上述房企的新建商品房销售面积为516万平方米，环比减少25%，同比减少33%。自今年5月以来，该数据已经连续三个月出现下滑。三、四线城市在去化后也或将面临销售增速下滑的风险，整体市场分化趋势加快。