商务中心和联合办公成长迅速 成为市场需求新亮点

广州第三季度甲级写字楼空置率持续下降,维持在10%左右,随之带来租金水平持续上涨,平均维持在150元/平方米/月以上。其中,琶洲区域的表现最亮眼,不仅租金持续上涨,入住率提升最为明显。

A 琶洲甲级写字楼月租升至约120元/平方米

第一太平戴维斯的最新分析报告指出,珠江新城甲级写字楼租金涨幅领跑,但随着其建设步入尾声,未来商务区发展重点将转移至琶洲、国际金融城。琶洲租赁成交活跃,录得多宗IT和高科技类大面积租户成交。并且第三季度,琶洲板块录得今年以来的最大涨幅,环比上涨1.5%,上升至接近120元/平方米/月。该区域的入住率提升也最为明显,空置率环比下降8.3%至25.1%,多个项目录得大面积成交。

仲量联行华南区董事总经理吴仲豪也同时表示,第三季度广州甲级办公楼市场空置率下降较为显著,季度环比降幅为近四年来最大,同时全市整体租金值季度环比增幅也为近六年来季度环比最大。琶洲办公楼市场的活跃度继续上升,吸纳量亦较大。

世邦魏理仕方面也表示,随着甲级写字楼空置面积的减少,季内业主普遍倾向上调租金报价,尤其是新兴区域琶洲,租金升幅引领全市。而全市写字楼平均租金环比上涨1.7%,超过150元/平方米/ 月。

展望未来,第一太平戴维斯方面认为,预计2017年总供应量较去年同比下降67.9%。新增供应有限和租赁成交活跃将使全市空置率下降。持续增强的市场吸纳能力和平淡的供应,将提高业主报价的信心,成熟和高需求的商务区表现得尤为明显,例如珠江新城。对于琶洲等新兴商务区,业主将通过提供灵活的租金优惠措施来保留和吸引优质租户,以提高项目的入住率。企业稳定的收入增长和年末季节因素的推动作用,将助力广州甲级写字楼租赁市场维持活跃表现。预计第四季度,市场租金将上升,空置率将继续下降。

B 商务中心与联合办公空间在本季度较为活跃

戴德梁行和仲量联行均指出,互联网相关行业扩张力度加大,往珠江新城搬迁与升级的现象明显,同时联合办公成为需求新亮点。据悉,珠江新城本季度净吸纳量为全市最高,并继续受到金融服务业等高承租能力行业的欢迎。部分互联网相关企业如新媒体与广告类公司因自身盈利情况较好,亦表现出较为明显的向珠江新城高品质办公楼搬迁与升级的现象。

此外,商务中心与联合办公空间在本季度较为活跃,有数家知名平台表现出对于入驻珠江新城的兴趣。随着金融、保险行业继续保持积极扩张,商务中心和联合办公空间成长迅速,积极入驻传统及新兴商务区,为中小型企业提供了更为多元的商务解决方案。

C 全年超七成零售商业新增供应 将在年底集中释放

来自第一太平戴维斯的数据还显示,全年76%的优质零售供应将于第四季度集中释放。至今年年底,海珠、番禺、白云等多个区域均将有新项目开业,总体量共计约47.5万平方米。绝大多数拟开业的项目集中在新兴商圈,并以周边社区消费群体为目标客群。今年8月底开业的白云汇,位于白云新城北部,为本地市场带来约10万平方米的新增供应面积,项目开业时入驻率约九成。

而从业态配比来看,未来供应更强化“体验式消费”的概念,通过创新型主题或商家吸引消费者。大规模的集中供应将给市场施压,或将导致优质零售市场空置率上升,租金趋于平稳。

预计2017年优质零售物业总供应量较2016年同比上涨2.21倍,其中6万方体量以上的优质购物中心占89%。2017-2020年期间,主要优质供应集中在番禺区,其次为白云区、越秀区。数个大体量项目将于2018年入市,市场迎来供应顶峰。

据悉,第三季度,全市主要优质购物中心首层平均租金水平为702.5元/平方米/月,环比微涨0.1%。非核心商圈首层租金已连续下跌两个季度,这主要是受到个别购物中心让利影响。核心商圈首层租金的上涨主要受到天河路商圈的带动作用,越秀区商圈租金持续下跌,天河路商圈租金则连续保持四季度上扬。第三季度,全市优质零售物业空置率略降0.2个百分点,至5.5%,较去年同比上升1.5个百分点。非核心商圈受到优质租户的有效引进和租户多样化调整等利好影响,入住水平得到提高。核心商圈的战略核心地位持续受到冲击,其调整动作较为频繁,大多以引进创新性业态或者引入广州首店,希望通过本身独特的地理位置和硬件水平吸引消费力。

为追求差异化和拉动客流量,多个购物中心积极引入特色体验业态。存量商场多通过引入休闲餐饮及较大面积体验式业态改善空置率。世邦魏理仕华南区顾问及交易服务商业部主管严思慧表示,今年年底新增的零售商业供应将大增,预计将在短期内推高空置率水平。而随着人们的消费重心逐渐从物质的满足转向生活品质的感受,各种贴近消费者生活的业态纷纷开始进入购物中心,例如花艺、料理教室、摄影、医疗、宠物等。购物中心发展的未来联合办公趋势,不仅包括创造新的商业形态,也有传统业态的创新,以及商业与其他领域的跨界融合。主打鲜生及以配送为卖点的新型超市业态表现积极,预料将可承接主力店的面积。