北京CBD老厂房大改造 租金赶超高档商务写字楼

  在CBD百米高楼的环绕下，一片十几米高的老厂房并未被湮没，反倒通过转型文创园实现了重生。

　　长安街与通惠河北路之间的黄金地段，连绵起伏的超高建筑突然在郎园“矮”了下来。砖红色的墙体与斑斓的创意画散发出独特的文艺气息，精致的园林景观让这片低密度商务写字楼办公区成为闹中取静的清幽之地。只有2.86万平方米建筑规模的郎家园6号院，一大批“高精尖”文创企业在此成长，直接带来一年50亿元的产值，也让这里成为北京文创园里的品牌示范园区。

　　引入社会力量拼“软实力”

　　郎园7号楼，兰境艺术中心，大大小小的百余幅墨宝正在展出。凑近一看，作品落款都不是名家大作。

　　这场书法展叫“书法回归日常”，作者都是各行各业的普通人。这个看似与CBD商圈不太搭的展览，吸引着不少“文青”前往。

　　在CBD办艺术中心不容易。让兰境艺术中心负责人张驰有些吃惊的是，2014年，郎园运营方主动找到了他，能不能在郎园里合作开办一处艺术中心。

　　张驰有些疑虑：“艺术中心盈利能力差，在高租金的CBD商务写字楼地区，要承受巨大的生存压力。”换句话说，艺术中心项目本来就是赔钱买卖，放在CBD区域，可能连租金都赚不回来。

　　此时的郎园，也有另一重考虑。早在2011年，郎园就已经实现满租，大批互联网类型的文创企业在此成长起来。但另一方面，租金更便宜、面积更大的文创园在京城遍地开花，文创园的竞争开始拼“软实力”了。

　　文创园的软实力是什么？仅仅保留工业遗迹远远不够，应该有自己独特的文化内核。因此，在引入艺术中心这件事上，郎园运营方态度坚决。

　　如果企业单纯租房设艺术中心，很可能会夭折；而运营团队单做艺术中心又缺乏资源，就需要引入社会力量。郎园运营方为此量身定制了一个能存活的商业模式：艺术中心与艺术联合办公、艺术餐厅结合在一起，办公与餐厅的租金收入贴补艺术中心的租金空缺，艺术中心在展览的空闲期承接高端商业发布，弥补艺术中心日常运营的资金短缺。2014年底，在多方协调和帮助下，兰境艺术中心在郎园内成立。

　　如今，兰境艺术中心已成为CBD区域的重要文化符号，每年都会有一半以上的时间举行各种书画展览、走秀、艺术市集活动，影响力早已溢出郎园、辐射北京全境。

　　国企文创团队摸石头过河

　　两年前，打算在北京成立工作室的日本“网红”建筑设计师青山周平，到郎园租办公室却碰了壁。

　　在郎园租房办公，不是简简单单交钱、签合同就行，公司资质、发展方向都有一套严格的“选拔标准”。

　　“够挑剔的！”青山周平只好又把团队此前做过的各种设计项目整理出来，再拿到郎园运营方汇报，通过审核后才终于租下来两间办公室。

　　郎园，是唯一地处CBD核心地段的文创园，前身为北京市医药集团下属的万东医疗设备制造厂。2009年，闲置多年的老厂房寻找发展新空间，首创集团在北交所通过招拍挂取得土地和房产权，开始朝着“文创园”的方向改造。

　　即便在当年，郎园也已经是商务写字楼CBD地区极为少有的工业遗迹。“虽然定下来要做文创园，但大家都没接触过这个新领域。”郎园运营公司副总经理赵春燕说，作为北京主营房地产等业务的国企，首创之前并未涉足文创园区运营，毫无经验的园区团队只能摸着石头过河。

　　经营文创园，最简单的方式就是当“二房东”，但想在商务写字楼CBD区域内单纯做租赁实在太难。“周边都是现代化商务写字楼，条件比老厂房好得多，单纯做租赁，郎园肯定会被湮没在CBD的商务写字楼里。”她说。

　　反复斟酌后，郎园最终保留了老厂房，而且只做了基本的升级改造，意在为CBD区域留住城市记忆。而在园区定位上，郎园坚持“文化·科技”的核心业态，对入驻企业实施严格的选拔标准，企业不是单纯租赁办公，而是必须符合文创产业方向。

　　最贵联合办公空间入驻

　　1800多平方米的联合办公空间，平均每个工位月租金4000元以上。去年11月，堪称北京“最贵的联合办公空间”——Ideapod在郎园开业。

　　创始人冰清透露，“联合办公空间”的主意提交给郎园运营方时，一开始被否了。在CBD商务写字楼黄金地段，高租金的成本投入并不适合创业团队。当时北京已有的联合办公空间，每个工位的月租金普遍在几百元左右。运营方还担心，杂乱无序的联合办公空间与郎园的高端定位不符。

　　不过，Ideapod有别于传统的联合办公空间——选在CBD商务写字楼区域内，主要针对文创行业的精英团队，而非刚入行的创业者，强调会员制办公和商务空间的使用。最终，Ideapod拟定的详细运营方案被评估通过，成功入驻郎园，很快迎来了机械臂、3D打印等一批“高精尖”的创业孵化项目。另一方面，时尚新潮的Ideapod对CBD摩天大楼里的“金领”们也颇有吸引力，很快变成了高管会客厅。冰清透露，营业不到一年，高盛、京东等知名企业的部分高管会议已经定期在Ideapod的会客空间召开。

　　从为了保持定位而挑项目，到加入文化内核形成文创园的软实力，郎园运营7年，已成功实现品牌增值。

　　增值最直观地反映到租金水平上。2015年前后，这个已经有60多年历史的老厂房，开始在租金上赶超周边写字楼。2010年，郎园刚刚开放时，周边区域每天每平方米的租金水平是6至7元，郎园则定在了5.5元；2015年后，周边商务写字楼租金水平是9至10元，而郎园已经定在了10.5至11.5元。

　　目前，郎园内已有腾讯影业、果壳网、罗辑思维、和润影视、五洲发行、灏仓影视等一批知名影视投资等行业公司陆续进驻。赵春燕透露，郎园入驻企业为50多家，提供就业岗位4000多个，园区年产值约50亿元。另据了解，首创集团已制定文创产业发展战略，未来将会投入更多资本、更多力量，将文创产业打造成为继环保、基础设施、金融、房地产之外的第五大业务板块。