年底商务中心进入“冬眠”模式 放慢脚步才是王道

  与前三季度业绩持续增长相比，无论从商务中心销售额、销售均价还是拿地节奏来看，开发商10月的业绩表现平平。业内认为，众多依靠前三季度表现基本完成任务的房企，在今年剩余的时间里进取心略显不足，四季度楼市或将进入寒冬模式。不过也有观点认为，货币政策收紧的当下，商务中心房企回款压力增加，随之而来的推盘意愿也会提升，但是调控环境下年底销量难翘尾。

  乏力还是发力

  中原地产首席分析师张大伟分析，10月很多项目延缓了入市，因此11月就成为房企商务中心冲刺年度销售的最关键月份，有消息称，大部分房地产企业在11月增加了房源供应量。还有个因素不容忽视，房企在享受了历史资金最宽松的2016年后，2017年货币政策持续收紧，房企回款需求更为强烈，所以开发商在11月推盘增量意愿会增加。

  同策咨询研究部总监张宏伟则认为，随着楼市长效调控机制逐步建立，楼市作为投 资商务中心的资产配置的功能属性被大幅降低，前期被限售的房源将被抛售进入市场，再加上购租并举、房地产税等多重经济、财税手段的调控，长期来看房企将面临真正大考。统计显示，随着调控政策在二三线城市进一步铺开，全国已有数十家城市加入了“限售”行列。四季度最后两个月，房企业绩翘尾难度不小。

  “冬季”模式

  龙头房企万科刚刚披露的10月业绩显示，公司10月实现销售面积247.8万平方米，商务中心销售金额人民币367.9亿元，同比分别减少28.75%、24.9%。

  “这在万科年内还是首次出现。10月商务中心销售额下滑的龙头房企绝不会是万科一家，”一位地产行业从业人士表示，随着各家房企10月业绩的逐渐披露，还会有更多企业业绩在四季度初的开局中显示出下滑趋势。

  事实上，9月中海地产的商务中心销售金额就已出现较大幅度下滑。统计显示，中海9月实现销售额206.81亿港元，相较于上年同期的427.9亿港元下降51.67%。而2017年1-9月，中海累计合约物业销售约为1836.44亿港元，同比增长仅为7.1%。

  2017年的“金九银十”惨淡局面已确立。尤其是一二线城市，限签、限贷，市场成交全面萎缩。以北京为例，从3月开始，北京楼市成交全面萎缩。新建住宅1-10月成交量为20692套，创造了北京新建商务中心商品房最近十年有网签数据的历史最低值，同比跌幅达到了50%。

  全国范围内，9-10月楼市成交也是一片惨淡。大部分一二线城市成交同比跌幅超过四成，北京等一线城市跌幅更是接近50%。

  “在这种情况下，重仓一二线城市的开发商业绩不可能不受影响。”上述人士表示。

  放缓脚步

  除了商务中心销售额下滑之外，在四季度开局阶段，房企商务中心销售均价也显示出下滑态势。中信证券月初发布的研报显示，2017年10月，18家龙头房企的销售均价环比下降2.4%。

  分析显示，出现这一变化很可能是因为企业为追求业绩而采取保守的价格策略，不再上调商务中心产品售价，甚至提供一些隐性折扣所带来的结果。此外，政策因素也不可忽视。龙头房企10月销售均价环比下降，或与重点城市在2017年10月上旬和中旬严控高价盘入市有关。

  土地成交2017年10月也处于近期低位，根据相关机构监测，10月城市土地成交建筑面积10097万平方米，环比上升16%，成交商务中心总金额2634亿元，环比下降27%。而土地成交的量增价跌，主要是因为三四线城市成交面积占比大幅上升，从9月的60%大幅攀升至79%。

  “现在下结论房企正在失去进取心还为时尚早，10月影响房企业绩的因素比较多，很多企业希望步子走得更稳一些，短期内没有过分追求业绩的增长，”一位楼市观察人士分析，受“十一”黄金周的影响，房企在推盘方面显得更加谨慎，供求数据均出现大幅下滑，尤其是前三季度房企商务中心业绩表现优异，不少房企已提前锁定年度销售目标，四季度的冲刺动力可能不是很足。