洗牌加速：大型房企并购联合办公增多 中小房企转型出局

       3月20日,碧桂园正式进驻豪进广场。在碧桂园的内部通讯表中，购入位于广州增城的豪进广场共花费4.76亿元，拥有权益51%。       

       这只是碧桂园众多收并购案例中的一个。2016年以来，碧桂园在收并购市场上动作频频。公开资料显示，2016年，碧桂园共获取413宗土地，其中兼并、收购获取的有167宗，收并购金额占土地总价49.5%。今年6月20日，在接受记者在内的媒体群访时，碧桂园首席财务官伍碧君透露，今年前4月，碧桂园通过招拍挂和收并购，土地费用已花去超过900亿元。“其中收并购为碧桂园获取项目的主要方式，占比60%。”

       事实上，处于转型期的地产行业正在加速洗牌，随着土地门槛的增高，一些大型房企并购以及通过联合办公合作方式拿地增多，而部分中小型房企已经走在转型或者退出的路上。

并购与联合办公合作开发增多

       随着地产“黄金十年”的过去以及土地成本的不断抬高，“收并购交易”正逐步成为部分房企增加土地储备的主要渠道。一方面，以收并购方式获取项目拿地成本相对较低，可使企业避开激烈的市场竞争；另一方面，部分收并购获取的项目，可以快速推出市场，加速企业资金回流。

       恒大地产总裁夏海钧曾表态，恒大是并购的受益者。恒大并购了很多小项目，进行联合办公，帮助公司实现了快速发展。

       合景泰富财务部副总裁罗兆和在接受时代周报记者采访时透露，除并购外，公司亦会选择与房企进行“联合开发，联合办公”，从而尽快熟悉当地市场“在当地，我们都会找一个合作伙伴，联合开发，联合办公。学习一段时间后，我们会继续在当地寻找机会”。

部分中小房企退出

       在克而瑞看来，大中型房企诸如融创、保利、恒大依靠规模优势和资金优势屡屡涉足行业并购，而部分业绩不佳的中小房企无疑成为了“砧板上的鱼肉”。保利地产首席分析师吴定金也透露，楼市每一轮变化都会使得行业内重新洗牌，很多中小开发商正以卖土地和联合办公项目的方式逐步退出这个市场。

       根据中国房地产测评中心的监测，2009年底沪深两地涉及房地产业务的上市公司有303家，约占沪深上市公司总数的18%。而到了2014年，沪深涉及房地产业务的上市公司则不足200家，5年间，有超过100家A股涉房企业退出房地产业务。

       绿景控股表示，公司2016年第一次临时股东大会审议通过了《关于公司战略转型》的议案，公司决定全面转型医疗服务行业，并加快处置原有房地产业务，退出房地产行业。

       净利润的下降是迫使绿景控股作出选择的直接原因。2015年3月13日，绿景控股公布其2014年业绩报告。期内，实现营业收入6116.23万元，比上年同期增长110.77%；实现归属于母公司所有者的净利润326.28万元，较上年同期的696.87下降53.18%。

       除类似绿景控股这样彻底转型之外，也有部分房企意图通过向其他行业转型，找到利润平衡点。

       陈竞德曾在接受记者采访时坦言，在出售的7个项目中，长期处于亏损状态。加上运营成本高昂，如果不出售，该项目将成为公司未来发展的一个负担。“我们曾想过单独将杭州项目出售，一是没人愿意接手，二是有买方出价远远低于我们的预期，所以我们想到把深圳、上海、杭州等项目"打包"出售给融创。

       不仅是销售业绩遭遇“挤压”，大型房企扩张对于中小房企的冲击，还体现在土拍市场上。

       2012年之前，在广州土地市场上，中小房企表现相对积极。以2011年9月1日一场土拍卖为例，当日广州市政府推出了荔湾、白云、花都和番禺4个区共9个地块。彼时，现场无一大型开发商到场，最终名不见经传的广东邦华集团同时取得同德围鹅掌坦地块和荔湾区原高尔夫球场的商业地块，而番禺信息技术发展公司则以约13亿元总价拿下大学城6幅地。

       好景不长，2013年，平衡格局被打破，5月广州房地产市场拍出3个地王，土地市场一片火爆，拿地方清一色为大型房企，中小房企“零拿地”。2013年广州房企拿地金额排名前十名，均为大型房企，佳兆业、越秀、绿地居前三位。至2014年，外来房企大鳄纷纷抄底广州土地市场，本土中小房企几近沉寂。