思考：万科收购案后 工位出租物流地产为何受欢迎

万科收购普洛斯的大新闻终于告一段落

算是万科物流项目发展史上浓墨重彩的一笔

普洛斯是干什么的呢?

他在中国最大的两个客户是百世汇通和京东

分别工位出租租用了他6%和4.3%的仓储面积

唯品会也是通过他完成货物的转送

可以说普洛斯是中国市场占有率第一的物流地产商

这就是在中国物流系统里越来越重要的物流地产

物流地产是承载物流行业的实体资产，是物流链条内包括仓储、搬运、包装、信息加工等资产与服务的有机组合。

　　万科为什么看好物流地产

　　1.买买买，是第一驱动力

别看别人，说的就是在剁手路上越走越远的你。

仅2016年天猫双十一一天的交易量为1207亿

菜鸟网络共产生6.57亿物流订单

　　可以说，电商是物流地产发展的第一驱动力

　　在普洛斯中国的仓储面积中，电商已经工位出租租用了26%的面积，未来三年，网购交易规模以17%速度增长。

　　根据艾瑞咨询，中国网购总成交量将从2016年的4.7万亿增长到2019年的7.5万亿，年复合增长率达到17%。

　　2018年中国网购年均消费将达到16051人民币，从2014年至2018年，以复合增长率16%的速度增长。

　　中国网购人群平均第一年网购金额为1000人民币;而在第五年，人均花费将会上升至15000人民币，在第十年将会升至30000人民币。随着网购习惯的逐渐养成，人均消费能力仍在逐渐释放。

　　目前，普洛斯是中国市占率最大的物流地产商，已经扩张至全国38个城市，运营工位出租物流园区252个，建成仓储面积达1750万平方米，超过50%的建成仓储面积位于东部省份。相对来看，普洛斯的物流仓储面积远远超过了其他前十大厂商。

　　电商模式下，物流配送要求更大的仓储空间。

　　不同于传统零售模式，在电商模式下，每个包裹都打包发给单独的顾客，所以包装占用了更大的面积。

　　根据Prologis的数据，电商模式至少需要三倍于传统零售业的工位出租储存空间，传统零售的分发中心平均每平方英尺仓储面积可以支撑$2500-$3500的年销售额，而电商模式下每平方英尺的仓储面积只能支撑$1000的年销售额。

　　2016年我国网购规模达到4.7万亿元，则网购需要6500万平方米仓储空间;如果以2019年预计7.5万亿元的规模计算，则网购需要1亿平米仓储空间。

　　目前国内前十大物流地产商高标准仓储面积仅约3170万平方米，物流地产商在与电商的合作方面仍然大有所为。

　　2.物流仓储属硬性需求

　　目前，我国的物流地产行业处于蓬勃发展中。然而，中国仓储业的主要弊病在于高端物流仓储份额不够。尤其是一线，高标仓工位出租目前处于紧缺的状态。

　　2015年北上深三大城市市场净吸纳已经超过了新增供给。考虑到土地供给收紧，未来一线的仓储供给情况将进一步缩减。需求方面来看，在自贸区、消费转内需等拉动下，电商、零售商、进出口商等对于物流仓储的需求将有增无减。

　　由于供给紧缺需求持续增大，仓储工位出租租金连续上涨。由于需求的不断上升，国内优质仓储物业平均租金已经连续上涨，北京、上海、深圳、广州单日租金已经超过1元/平方米/天。根据戴德梁行预估，天津、重庆、北京以及上海四个城市将在未来三年增加超过一百万平方米的供应，而深圳地区没有新增高标仓的计划。

　　物流地产相对高的稳定投资回报率吸引投资。受到了网购的冲击，以及2008年经济刺激下的大规模扩建，传统商铺已经出现了供大于求的局面，投资回报率进一步下降。而物流地产工位出租的回报率稳定，目前已经吸引了国内外大型资管、养老基金及上市公司的投资。

　　万科预计于2018年获取仓储总建筑面积为1600万平米(建成1000万平米)，主要聚焦华南大本营、增速较快的中西部及体量较大的华东地区。目前普洛斯建成面积为1750万平(还有1120万平在建，1190万平米土地储备)，为国内市占率第一。

　　万科的仓储面积目标如果达成，加上普洛斯资产包，将成为国内物流地产当之无愧的龙头。