调控拐点下旭辉配股写字楼出租融资24亿

  7月31日，旭辉控股（0884.HK）宣布，写字楼出租以先旧后新方式配售1.35亿股股份，占扩大后已发行股本约1.8%，按每股3.82元计算，集资净额约5亿元。

  此前7月30日，旭辉配售5.45亿股新股予中国平安（2318.HK）下属公司，写字楼出租占扩大后股本约7.4%，配售价每股3.5元，集资净额约19.07亿元。

  这是继融创中国（1918.HK）7月25日配股募资40亿之后，H股第二家配股融资的内房股。

  7月初，旭辉公布新5年计划，年内剑指千亿，5年冲击3000亿。近日旭辉又配股融资约24亿元，能否成为此轮行业写字楼出租洗牌中脱颖而出的中型房企？

  旭辉总裁林峰透露，源于公司对下半年资金面可能趋紧的判断，希望在3000亿扩张目标、积极储备土地的前提下，顾及资金弹性、符合稳健发展风格，因此选择释放部分股本。

  知情人士表示，旭辉给予战略伙伴写字楼出租的增持价格，平安也将在其他方面支持旭辉。

  配股后旭辉股价上扬超过10%，市场超过5倍认购；而融创配股后，股价下跌至接近配股价水平。旭辉股价上涨的**原因在于，**者认为公司股价上涨会覆盖配股之后摊薄部分。

  花旗银行认为，旭辉引入平安作为战略写字楼出租，既有利于新5年计划，又有利于增强旭辉的征信。知情人士透露，此前平安与旭辉在项目层面上就有合作，平安去年便流露出战略**旭辉的意向。

  旭辉股价长期被低估，其分红派息均超行业平均水平。2016年全年股息每股人民币0.15元，实现股息率8.13%，并于今年6月12日纳入“恒生高股息率指数”。市盈率相比国内同类型房企有一倍以上的落差。克而瑞研究中心分析师洪圣奇认为，目前股价来看，大部分内房股都创新高， 正常也应该趁机配股，旭辉配股，说明平安管理层对于旭辉**很有信心。正常情况下，配股对企业现在股价有负面影响，但旭辉之前的平安增持又消解了这些负面影响。

  另有券商认为，随着深港通与沪港通开通，将有更多内地写字楼出租建仓。

 马太效应初显

  “筑高墙（以产品与服务强化写字楼出租竞争力的护城墙）、广积粮（保障资金安全）、缓称王（不拿高价地）。”林峰援引元末明初军事家朱升这句名言比对旭辉当下的战略思路，就是储备粮草打好基础。他认为，“每次政策调控拐点都会呈现行业兼并整合的马太效应，会有很多机会”。

  旭辉在新5年（2017-2021）计划中，明确目标在2021年取得 3000亿合约销售，进入全国前八。旭辉在中型企业中**较大，对自身要求不断变化，原则是每年前进一两位。

  此外，旭辉还提出保持有质量（毛利率25%，净利润12%）的高速增长（维持稳健的净资产负债率）；利润和现金流与销售增长保持一致；拓宽区域布局至70个城市（目前31个），聚焦一二线及写字楼出租三线城市；目标千亿市值，成为行业蓝筹股。

  记者留意到，外资也认识到房企扩张加速时现金流也相应上涨，不管是利润率还是现金流上涨，在整个行业来看，地产是稀缺优质资源。因此外资也在买入内房股，之前外资比较喜欢负债率低、融资成本低的企业如华润等，如今像龙湖这样利润率、负债率控制较好的企业较受欢迎，而旭辉在中型企业中进入前20，**较大。

  “今年年景较好，港股板块重新估值，这就有机会把公司市值做好一点。”游思嘉说，中外资对房地产板块看法的改变，正在演绎另外一个故事，如此次重新估值继续下去，对板块和公司都有好处，之前**机构对于恒大、碧桂园等扩张路径持保留态度，随着业内整合纵深，多名公司财务高管均认为，今后行业前20名房企占全国销售额的比例会增加，这些企业的现金流与利润率也较为优质。因此在大型房企浮出后，哪些中型房企会在这一波中脱颖而出，成为机构关注焦点。

  上述业内人士表示，行业整合还在进行中，未来两三年新一轮行业整合会逐渐完成，前20的房企行业销售布局增加，马太效应将逐渐显现。

  反观平安，今年对碧桂园、绿景、旭辉的增持仍然是股权**策略。此次增持后，平安将占旭辉扩大后股本的9.9%，成为第二大股东，会向旭辉董事会派驻一个非执行董事席位，并计划在项目及融资层面开展合作。据不完全统计，此前，旭辉与平安已在重庆、苏州、岭南等地有合作项目。

  销售、负债率、拿地均好

  一般而言，内房股在H股市场配股后股价会下跌。相比融创配股后，复牌当天股价下跌超过8%，旭辉复牌第一天股价不跌反涨，当天涨幅超过10%。

  旭辉2017年上半年取得471亿合约销售，同比增长71%。旭辉预计2017年中期业绩将同比增长50%。花旗在一份报告里指出，预计旭辉强劲的销售增长将会转化为利润提升，其在2017年超越800亿的新目标，有望达到千亿，因此可以维持稳定的利润率（毛利高于25%，净利高于12%）。

  此外，花旗预计旭辉2017年中期净资产负债率在2016年底的基础上将上升至60%-65%，但年末或回落。

  旭辉首席财务官游思嘉指出，配股后股价反弹的主要原因在于旭辉销售、负债率等基本面向好。

  旭辉股价一直被低估，在6月27日前与同业相比股价仍然稍逊，后来股价拉升，也比不过恒大、碧桂园、合生创展等。2017年至今，旭辉股价累计涨幅53.57%。且不说多家龙头房企在同期大涨一倍甚至两倍，就连同为闽系房企，被认为实力不如旭辉的禹洲地产（01628.HK）也累计上涨67.34%，比旭辉多涨近14个百分点。

  平安增持加大了**者对旭辉基本面的认同。平安此前也增持了不少上市公司，比如碧桂园、朗诗、绿景，除碧桂园外，后两者股价近半年表现不算优异。

  游思嘉指出，目前旭辉PE估值水平不到5，相比大部分中型房企20左右的PE值，旭辉属于被低估状态。

  此外，旭辉并非因为负债率高而配股，去年净负债率不到60%，今年上半年净负债率也只是60%多。旭辉此前一次配股在2015年。

  有机构指出，旭辉自6月起陆续公告新增土储情况：今年上半年共获取总建面约440万平方米土地（权益地价218亿）。相比去年全年权益拿地总价100多亿，今年旭辉把握了很多二手市场并购机会。知情人士透露，旭辉前五个月一共17个项目，在6月份加快完成土地公告，一下子公告了15块地。此外，旭辉还选择分步骤、不完全收购的方式买入地块，既减少资金压力也让合作伙伴享受土地红利。

  游思嘉指出，今年拿地机会与销售上有一定的联动规律。比如去年弱二线城市重庆、沈阳、济南，今年销量很好，今年强二线会出现拿地机会，以苏州为例，今年限价，一二手倒挂，后市谨慎，这一情况下参拍企业变少，手头资金充裕的公司，变相获得了拿地机遇。

  在前述业内人士看来，旭辉是一家比较注重**的公司。融资、销售品牌、集团运营等都是其比较重要的发展必要条件。

  为保持上述几个条件的平衡发展，旭辉近年来有意加大合作比例的战略也与其3000亿目标吻合。如一线、强二线城市拿地越来越难，如果企业不保持一定规模，就不会有强强联合的机会。“今年都拿不到地（的房企），可能就不被资本市场看好。”一名券商分析师指出，销售规模在1亿-200亿的企业或面临瓶颈期。