租办公室市场资本潮涌 政策为房企打开另一扇窗？

  广州是租购同权，无锡、成都是人才落户，北京是共有产权，地方政策都指向房地产长效机制，大力鼓励住房租赁业务。

  “特别是在今年7、8两个月，中央和地方密集出台关于住房租赁的政策”。房东东创始人全雳指出，在调控的一年里，房企洗牌，未来并购会非常多，或者转型做资管等。

  业内人士认为，大力发展租办公室市场是经济脱虚向实的表现，而目前确实也有做租赁盈利的成功案例。SOHO中国今年半年报显示，上半年总收入16亿元，净利润8亿元，净利润率高达50%。而排名前50的房企，平均净利润率只有7%。

  原因在于，SOHO中国收入目前只有租金收入，全部来自于租办公室，因此销售额很低毛利非常高，从而导致净利高。

  近期，上海多家金融机构也掀起一股从资管角度切入租办公室市场的热潮。

     房企今后在土拍市场面对的租赁型用地非常多，不少房企意识到，今天不做租赁可能以后连拍地的资格都没有；如果不做租办公室，可能连留在市场的机会都没有了。

  房地产长效机制建立过程中，住房租赁市场以未知的**带出一个崭新的市场空间，最为敏感的资本，又是一番兵马未动，粮草先行的图景。

  资管市场潮起

  租赁市场发展的金融端空间被各方关注，基金券商最关注的是租办公室类的Reits产品。

  包括一些基金，从过往的产品端发金融产品，到直接在土地端**，以及设计重资产**。此前租赁物业的土地价格一般比较便宜，基金对于租赁物业的回报率不高，一般在5%左右。基金的前期介入，对于后续金融化等机会的挖掘都很好，更有机构愿意在后端提供贷款支持，从直接进土地再到进入金融化提供空间。

  车阳认为，如果产品做到价格低的话，很有可能探索出以后租办公室类Reits的路径。

  租办公室运营金融化属性渐显

  这一轮大力发展租办公室市场，对于那些此前布局了长租**的房企，优势会明显一些。房企更愿意把自持的部分让渡利润空间，利润已经体现了的，也有愿意以成本价较低溢价甚至持平来做退出或者做金融化。

  中央和地方在短短两个月之内，密集推出十余个支持租赁市场的政策，释放出明显的信号——即未来开发商参与拍地很可能要与持有或运营的租赁规模挂钩。住建部近期文件中也明确指出，住房租赁会纳入今后的企业工商登记类别中，试行准入机制。

  这表明，在长效机制下，炒地、炒楼的窗口已经向房企关闭，传统的开发-销售模式或将改变。而政策又打开了租赁这一扇窗，房企今后在土拍市场面对的租赁型用地非常多，不少房企意识到，今天不做租赁可能以后连拍地的资格都没有；如果不做长租**，可能连留在市场的机会都没有了。

  一家房企人士指出，房企买卖土地的参与机会将越来越少，今年是真正考验开发商的一年。“上海近期两块租赁房用地的竞得者都是国有企业，可见民企的生存压力更大，也会催生更多金融属性的发挥，比如融资创新。”

  目前对于群租房的二房东现象，北京已明文禁止，上海则还存有灰色地带。全雳认为，一旦市场上只有租赁用地卖，群租房的二房东好日子就要结束了；但另一方面长租**合法合规的二房东，政府是鼓励的。