冯仑语录盘点：我从《道德经》里学做生意......

光头形象配上儒雅的工艺眼镜，简单朴素，透着一种经过时间沉淀后的智慧感。

 

王石评价冯仑说：“冯仑这个人，聪明绝顶，侠义肝肠。嬉笑怒骂皆文章，百计千心成万通。”这里面大家最公认的应该就是“聪明绝顶”了吧。冯仑他这个年纪的光头不再是个性与尖锐的，而是平和而中庸的。

 

冯仑的前半生有太多故事，做过学者，做过国家干部，1993年正式开始下海经商，作为房地产行业的开拓者和创新者，也彻底改变了自己的发型，光头形象深入人心。

 

《道德经》里学做生意

 

冯仑时任亚布力中国企业家论坛轮值主席在论坛上回顾自己的阅读史，称对自己影响最大的书是《道德经》。

 

他表示，企业发展中的一些问题，和这本书有关系。当时他有一段时间很困扰，因为公司特别多，特别乱，头昏脑涨的。后来去西安见了一位道长，道长写了一个字：“捂”。道长说，一切烦恼都是因为捂不住，超出你的能力范围了，所以你必须减少事，让所有事情在你能力范围内，你就不操心了。

 

“一个人之所以累，是因为有了荣誉、爱情、钱、孩子、领导，都背在身上，所以就很累。这句话给我很大启发，从那之后我就开始看《道德经》”，冯仑说：“后来我就开始减少事，把事情减少到能捂得住的状态，就活下来了”，所以，冯仑认为，“捂”字对生意人非常重要，要想持久，就要捂得住。

 

多去研究僵局的游戏

 

在一个组织当中，大家要尽量去研究僵局的游戏，不要研究和局游戏。那么，我们怎样才能去解决一个僵局?冯仑表示，最重要的就是价值观，一个正确的价值观是很重要的，它往往是个保命的东西。

 

到了今天，我们面临组织上的一个困境，是什么呢?

 

当时的挑战是没有钱做生意的，你怎么能翻身成为股东呢?很多人都是因为想变成股东而出事。在那个背景下，如果你当经理人，这个决策虽然对自己而言有牺牲，但是所有跟着你的人就没矛盾了;如果你当老板，你就出去，在这儿只能大家好好干活。于是我们做了个决定，大家一起当老板，这个决策导致了组织在一开始就很累。

 

比如我们本来起家就晚，但当组织出现问题的时候，这些股东要离开的时候，我就得花钱买，那时候已经变成交易关系了。把这五个人最后分家的问题解决完，我也没什么钱了，这些包袱、这些历史的债务都在你身上，但是你维持了这样一个局面。然后其他的朋友拿了钱可以重新开始，当然他们也不容易，因为他拿的那个钱要重新开始，组织再发展也不是件容易的事情。最终，我们变成了一种和平的相处关系。

 

总结前一段的故事，实际上都在讲一个道理，就是僵局规则。刚才我讲的江湖可靠、杀大哥都是僵局，都是最后没办法处理，用极端方法处理僵局。兄弟杀大哥、大哥杀兄弟，这是僵局，那么我们怎么样解决一个僵局?

 

其实最重要的就是价值观。我们确实有一点使命感，有点不服气，总想做一点比钱多的事，所以比较严格自律。这点很重要，是用来保命的，最后成了一个护身符。所以一个正确的价值观，它往往是个保命的东西。

 

后开发时代来了

 

今年，我们认为房地产行业已经进入了后开发时代，相对于开发时代来看，后开发时代的情况有所不同。

 

第一，产品变得越来越复杂，虽然住宅很重要，但是房地产写字楼出租的产品线不再只有住宅。万科提出城市配套服务商，除了住宅，其它的购物中心、写字楼都被纳入它的视野。而物流、仓储、教育、研发、健康等的物业新需求，都开始成为大家的投资重点。

 

例如你是做写字楼的，怎么增加写字楼出租每平米的回报率。不管出租给机关，还是医院等，出租营运的不动产最后的估值方法非常简单——租金乘 15 到 20 倍，就是它的物业价值。

 

第二，财务能力变成了竞争力。现在谁的财务成本低，谁就能够适应更多不同的产品形态。比如你要开酒店，如果资金利息高，就没有办法支撑酒店的长期经营。但是如果你的资金利息在 4%~5%，就可以买下这个物业写字楼出租做长期的酒店经营。

 

第三，后开发时代要求开发商迎接挑战的能力聚焦在“导演+制片商”——对于开发商来说，讲空间故事的能力越来越重要。即计划一定的面积中，多少是写字楼出租、多少是酒店、多少是住宅、多少用作长租、多少卖掉、多少自己持有等等。

 

后开发时代对开发商有更高的要求，我们必须熟悉每一个空间能够做的业态，用我们自己的行话讲好空间故事，做好规划和产品定位。做好准备，迎接新一轮的全面竞争。

 

泼妇原理

 

日前，和一群朋友吃饭，说起一个冲突。一个衣冠楚楚的经理人站在那儿，愤懑地讲她的道理的时候，我突然冒了一句，我说，姐们，您这不行，您得把这身旗袍脱了，再把鞋脱了，穿个大裤衩子，拎着上衣，抖着奶出去，大声吆喝，一定就把对方给干倒了。大家都乐了，说你这太有画面感了，这什么招啊。我停顿一下，告诉他们，这叫“泼妇原理”。

 

泼妇和贵妇吵架，不用猜，泼妇一定赢。为什么呢？百度有云，“所谓泼妇者，就是高声叫骂的，不按章法出牌的，以道德底线以下的中年妇人为主”，这句话活生生地说出了“泼妇原理”最重要的几个要素。

 

第一，就是高声。而且胡搅蛮缠，大声叫骂，不怕围观的人多，甚至有意召唤来更多的人，因为她不怕丢脸，甚至没脸可丢，因为脸早就掉在地上了。也就是说，世俗的道德、习俗、风俗对她已经没有约束力，所以她不怕人多，而且越多人围观，她越来劲，这是一条。

当人多也不能让她得逞的时候。

 

还有第二条，撒泼。最典型的做法就是一屁股坐在地上，把衣服扯烂，露出肥厚的腰，再抓起一把泥土抹在脸上，一把鼻涕一把泪，哭天抢地，做出一副被侮辱、被蹂躏、被欺负的样子。

所以越是没有被教化的人，其实本能越强大。也就是说，越接近于野蛮，就越容易变成野蛮的胜利者。

 

在地产界，冯仑是有名的“地产思想家”。不过，最终决胜市场的不是那些“金句”，而是资本、模式、机遇和能力。