截至8月28日，据Wind资讯统计数据显示，A股82家上市房企商务中心出租营业收入总计高达4946亿元，同比上涨6%；归属于母公司股东的净利润合计461亿元，同比仅增长24%，即平均每家上市公司约赚5.6亿元，平均每家比去年多赚约1.07亿元。

值得一提的是，32家上市房企归属母公司股东的净利润下滑，占比接近四成；14家亏损，占比接近两成。

持续降杠杆逻辑

2017年中期的恒大似乎已经不再在意披露自身的净负债率。在业绩会上，恒大首次提出了明确的降低负债率的目标：2018年6月末，净负债率由目前的240%降至140%左右，2019年6月末降至100%左右，2020年6月末降至70%左右；未来净负债率力争长期维持在70%左右。

年初至今，恒大已通过引入战投降低负债率。1月引入305亿首轮战略投 资后，于5月底再度引入395亿战投，合共获得700亿元资本金。

6月9日，恒大将其所持有的15.53亿股万科A股转让予深圳地铁集团，总价为292亿。公告显示，该笔资金将用于偿还债务。

而在努力降低显性的净负债率之外，恒大也在为其庞大的隐形负债 “拆弹”：赎回商务中心出租永续债。财报显示，恒大截至2016年末的永续债规模为1129.44亿元，这笔庞大的债务在2017年上半年已经还清。

相关人士指出，在行业进入下行周期之时，高企的净负债率无疑潜藏风险。这也是恒大持续降低净负债率的动力。

截至中期，大型房企普遍开始控制净负债率，稳健如中海外、万科，净负债率未超过20%，规模还在显著增长的龙湖、碧桂园净负债率也控制在56.2%、37.8%。与这些房企相比，目前恒大的净负债率仍然是偏高的。

严跃进认为，在恒大一系列降杠杆举措的背后，是中国房地产市场已进入了慢速发展的下半场，开发规模将不再是唯 一标尺，盈利能力更加重要，而风险控制则是生存之本。

逾八成房企净利上涨

从上半年业绩数据来看，不同梯队房企商务中心出租净利增长速度不同。

根据Wind数据统计，截至6月30日，上述82家房企，平均每家归属于母公司股东的商务中心出租净利润为5.6亿元，2016年同期则为4.55亿元。

具体来看，上半年归属于母公司股东的净利润超过10亿元的企业有12家，占比为15%；净利1亿元-10亿元之间的企业为28家，占比约为34%；82.9%以上房企净利润实现了同比上涨，亏损企业明显减少。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，因为过去两年多的火爆楼市，大部分房企净利润出现了明显上涨，2017年房企将迎接历史上销售业绩与利润上涨最迅速的一年。

鉴于此，今年上半年，在多家房企的中期业绩说明会上，企业都上调了年度销售目标。以龙湖地产为例，从1100亿元的销售任务上调至1500亿元，包括远洋集团、华润置地等房企上都有对销售目标不同程度的上调。

盈利能力待考

值得关注的是，有业内分析师认为，除了楼市商务中心出租销售均价上行，对结算毛利率产生积极正面影响外，2016年以来，上市地产企业因素造成企业财务成本有改善趋势（

其龙头企业优势更为明显），加之企业结算能力增强，行业规模化发展提速。

但对于上市房企来说，压力还在后市。

在一、二线调控加码的影响下，特别是从2017年初开始，一、二线城市实施限价等政策，导致部分房企销售速度开始放缓，预计下半年房企的销售数据会有非常明显的回落。

更重要的是，目前来看，2015年-2016年，地王频现奠定了中长期毛利率的下行趋势，行业整合将加剧。尤其在房地产增量市场天花板来临之际，过度依赖住宅销售获得收益的房企，动辄资产负债率超过80%，相当于背着“炸药包”前行。鉴于此，不少房企都在加码持有型物业运营收益，以期获得稳定现金流和增加新的盈利增长点，以此缓冲风险。

此外，有分析师认为，大型房企资金量较充足，偿债能力状况较好，对销量下滑的缓冲能力较强。且本轮地产周期中多数龙头企业拿地有节奏，存货销售比普遍较低，未来去库存压力不大。中小型房企整体状况劣于大型房企，资金链脆弱，对销量下滑的缓冲能力较弱，未来可能有偿债风险。

净利润告诉增长的恒大

比起去年同期微弱的净利润，恒大上半年实现了净利润231.3亿，同比增224.4%；业务利润273亿，同比增249.6%；归属股东利润188.3亿，更是同比暴增832.2％。

恒大总裁夏海钧、CFO潘大荣、副总裁陈敏出席了当天的业绩会。“大家要习惯老板不出席的业绩发布会。”夏海钧说。

在转型谋效益、不再追求规模和持续降负债的努力下，恒大上半年实现净利231.3亿，同比增长逾两倍；许家印可能已经不需要亲自面对投 资者关于高负债的追问，恒大甚至提出了新的降负债目标，到2020年6月末力争净负债率降至70%左右，且希望长期保持这一水平。

这可以说是恒大历史上最大的一次转折点。夏海钧表示，过去20年恒大一直是个追赶者的姿态，以高负债、高杠杆、高周转的规模扩张战略实现了高增长，成就了行业龙头的地位。

但是这样的战略不可持续。随着房地产行业竞争性的饱和，由黄金时代进入稳定发展期，恒大自身的负债率也已高企，公司要进行转型，追求稳定增长和效益提升，以及提高投 资者权益。

夏海钧透露，恒大地产回A正在引入第三轮战投，金额约300-500亿；而在今年上半年，恒大地产已引入两轮战投共700亿。这也有助于恒大降低净负债率。

过去那个激进的恒大形象将要被稳健取代，那个让金融机构青睐又提心吊胆的恒大，也正逐步拆除自身的“炸弹”，变得更加安全。

告别超高速增长

财报显示，上半年恒大实现了2440.9亿销售，同比增72.2％，营业额1879.8亿，同比增114.8%。

尤其是，比起去年同期微弱的净利润，恒大上半年实现了净利润231.3亿，同比增224.4%；商务中心出租业务利润273亿，同比增249.6%；归属股东利润188.3亿，更是同比暴增832.2％。

这样的业绩，是在恒大开始实质性地还债、降杠杆、增加销售现金回笼的基础上实现的。上半年，恒大赎回了1129亿的永续债，还引入了700亿战投，以及引入200亿中信基金合作开发深圳旧改项目；恒大还实现了2440多亿销售。

罕见的净利增长正在扭转市场对于恒大过去激进而低微利的印象，这也成为公司战略由规模转向效益的注脚。

经过多年的高速发展和吸纳土储，恒大已成房企“规模之王”。截至目前恒大土地储备2.76亿平方米，行业第一，且远远超过其他同行；恒大项目已覆盖了223个城市，在所有房企中面积最广；去年销售额排第一，今年权益销售额也仍是第一。

庞大的土地储备和项目规模，将恒大推上了龙头房企之位；与此同时，恒大也常年保持着较高的净负债率，令其被投 资者诟病。

今年年初，许家印推动恒大战略转型，由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变；由以往“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。

恒大开始慢下来了。

由此，恒大未来的经营模式也发生了改变，要追求效益，增加所有者权益。

数据显示，恒大今年已连续三个月销售均价接近1万元每平方米，截至中期毛利率达到35.8%的历史新高，**净利率达到14.5%。

一位参与过多次房地产行业并购重组的金融人士认为，恒大过往以低成本大规模吸纳土储，这种模式很难再现；房企要在未来实现弯道超车，除非有像万科收购广信资产包、融创收购万达文旅这样的机会。而这样的机会，以及随之而来的融资优势，也基本会被超大型房企获得。