从日本房地产涅槃重生 看中国写字楼出租如何未雨绸缪

在很多人眼里，日本房地产泡沫破裂使日本经济陷入长达近二十年的低迷，甚至出现五年的负增长。房价地价暴跌使居民资产大幅缩水，企业大面积破产倒闭，银行不良贷款持续增加引发牵动整个经济的系统性风险。房地产业更是陷入低谷，房屋新开工持续下降，空置率逐年上升。也有人曾把日本房地产泡沫破灭后的二十年称为“失去的二十年”。

如今近30年过去了，日本的房地产写字楼出租市场到底如何？链家研究院与日本不动产研究所日前举办了一次游学活动，经过一个星期的学习与参观，发现日本过去三十年并非是“失去的三十年”，而是“重生与再生的三十年”。

见闻

过去近三十年，日本房地产应对人口老龄化、少子化带来的挑战，针对房屋品质低、寿命短、流通性不强等问题，围绕住宅可循环利用，大力促进房屋流通、写字楼出租再生，满足不同层次、不同群体的多样需求。

第一，二手房流通市场正在加快成长。由于日本特殊的房屋结构，二手房交易市场规模并不大。据FRK推算，2014年日本二手房交易量约51.9万套，交易规模约12.5万亿日元（约7500亿元人民币），二手房交易量占房屋成交总量比重约37%。但在东京等大都市，二手房交易量与新房开工量比例接近90%。伴随着二手市场的发展壮大，日本房产经纪行业迅速发展，三井不动产和野村不动产的年均单个经纪人营业额分别为2052万和3639万元人民币，综合货币化率分别为5.31%和4.15%。由于日本经纪行业有较高的准入机制、培训机制以及合理的薪酬机制，日本经纪人的职业化水平更高。

第二，大型公司的成长更加稳健。从房地产危机中突围出来的企业更加注重业务的多元化发展路径，资产管理、再生、租赁、二手房业务快速发展，大型公司不断涌现。典型的企业如三井、三菱，业务覆盖房屋建造、买卖、租赁、管理、更新改造等全流程，大部分公司的估值已经超过泡沫破灭前。三井不动产集团主营业务横向围绕办公、商业、住宅、物流、酒店和房地产金融等，纵向覆盖开发、交易、持有、运营等多个环节。三井Home的建筑服务主要围绕住宅、设施的工程，2015年公司在住宅装修改造方面的收入346亿日元，占公司总收入的14%，营业利润率为4.05%。目前该公司市值451亿日元，未来战略重点将围绕住宅再装修领域展开。

第三，写字楼出租市场发展水平较高。目前，日本租赁房屋约1852万套，占非空置房屋的35.5%；租赁家庭1852万户，占总家庭数量的35.4%；租赁人口约3391万人，占总人口的27.2%。从市场供给主体来看，机构持有房源占16.8%，机构托管占比高达66.2%。租赁市场的发展与开发商、建筑公司的转型密切相关。2016年新开工住宅中租赁住宅占比高达43.3%。建筑公司将触角延伸至后期的租赁管理等资产管理服务，大多以“建筑+资产管理”模式运营。如日本企业积水House，业务横跨建筑、装修、维修及房屋管理，2014年公司营业收入1.9万亿日元，其中44%的收入来源于租赁住宅的建造及管理业务，目前市值高达1.3万亿日元。

第四，城市更新、写字楼出租业务方兴未艾。2008年日本的再生行业市场规模为7.4万亿日元（折合人民币4458亿元），其中设施的维修、维护市场规模占比48.6%。预计到2020年日本的住宅再生行业每年还有近1倍的增长空间。日本都市再生机构（UR）近年来进行了约48000公顷的新城开发和城市城区再开发，相当于东京都城市区总面积的78%。UR供给的住房总量约为156万户，相当于横滨市全部住房的总量。UR的再生住宅倾向于大面积的小区重新规划建造，再生住宅主要为自持的租赁住宅。2015年UR租赁业务收入总额为6672亿日元，占收入比重高达65%。针对老年人的居住需求特点，UR将房屋改造成分布式养老公寓，并配备老年人生活服务，应对高龄社会的挑战。

启示

从这些角度观察，危机后日本房地产写字楼出租投资开发缓慢并不是全部，缓慢的背后，日本房地产进入到结构调整和品质升级的阶段，新房、二手房和租赁协调发展，其走过的路尤其值得我们深思。

第一，稳定的市场对行业长远健康发展关重要。房价保持平稳，租金回报率合理稳健，为行业转型调整提供了良好的环境。经历了危机的洗礼后，日本全国及首都圈、京畿圈的房价均保持平稳下跌的水平，东京地区房价除2008年出现5.5%左右的上涨外，其他年份均处于平稳或下跌态势。房价的平稳使行业预期稳定，租金回报率稳定在合理的水平，让企业能够将投资回报期延展到十年、二十年以上。稳定的房价让企业以“精工出细活”的工匠精神经营房地产，推动行业转型和提升。

第二，完善的房地产写字楼出租的政策环境对转型升级具有较强的引领作用。日本房地产政策随着社会发展不同阶段而调整，目前以新建住宅为中心向以二手住宅为中心的循环型市场转变，具体而言，通过改建提高存量房的品质与性能，依靠二手住宅的流通，向可循环利用的存量型住宅市场转变。日本土地私有制、遗产税等制度对房屋租赁、改造具有基础性作用，除此之外，政府在税收、金融、等方面采取政策措施，鼓励民营企业参与城市更新和旧房改造，在防火、抗震、节能、宜居等方面提高住房品质，对房地产市场的转型发展的起到了积极的引领作用。

第三，高门槛有助于提高中介职业化水平。日本的经纪人入门门槛相对较高。以野村不动产中介为例，经纪人入职需经过三轮面试，淘汰率为96%。通过严格的筛选后，公司会利用半年到一年的时间对经纪人的业务技能进行系统的培训。加之稳定的薪酬结构，使得整个行业的经纪人流失率极低，野村经纪人的10年累计流失率只有30%,经纪人的整体素质也很高，这是日本经纪行业真正实现服务导向的核心基础。

借鉴

从人口、经济、产业长期发展趋势上看，中国未来很有可能走类似日本的城市发展路径。如何面对人口老龄化、城市化进程放缓、“大城市病”等挑战，我们需要未雨绸缪。从短期看，当前中国房地产正面临着史无前例的房地产调控考验，房地产市场的转型和洗牌已经开启。从日本的情况看，中国存量市场的空间会更大，机会也会更多。

第一，城市更新市场空间巨大。一方面，我国一线城市写字楼出租增量空间不断紧缩。按照北京市规划，北京市常住人口到2020年要控制在2300万人，城乡建设用地从现在的2921平方公里到2020年减量到2800平方公里以内，这预示着开发商传统的业务空间受到挤压。但另一方面，目前市场上流通的高龄二手房结构及功能不能满足购房者居住改善的需求。北京成交二手房中，10年以内房龄的房屋占30%左右，11-20年房龄的占比45.6%，未来通过写字楼出租存量满足居住需求升级，房屋改造、城市更新必然成为新的增长点。

第二，租赁领域会有新的发展。对中国来说，无论是发展购租并举的政策红利，还是市场自然发展的趋势，开发商建造并持有、管理租赁是大势所趋。2016年以来，部分城市在土地出让环节向租赁倾斜，用开发商竞自持的方式发展租赁。北京近期拍出的几块土地实行70年100%自持模式，是开发商建造并持有租赁的一次尝试。在合理的租金回报率及融资渠道下，开发商可凭借房屋优势向租赁及资产管理渗透，并拓展装修及家居服务业务，形成全产业链的服务能力。

第三，围绕写字楼出租存量交易的服务空间庞大。近年来，我国房地产由增量向存量过度，北京、上海、深圳等一线城市的二手房销售占比已经达到60%-70%。未来，随着北京等城市规划的调整，人口在城市的分布将会发生重要的转变，人与房屋的重新配置又是二手房的重要契机。围绕二手房交易的各项服务，如房屋检查、产权核验、资金监管、流通性金融等业务将会发展壮大。

第四，立足大城市及城市圈。人口向大城市集聚是城市化不可逆转的趋势，中国未来的一线城市还将继续吸引外来人口流入，人口更多向郊区和周边城市圈蔓延分布。因此，无论是城市更新还是租赁，一线大城市以及周边的城市圈是未来房地产发展的主力战场。