看共享办公独角兽如何步步为营 物理布局战略全面实施

线下物理空间的布局是承载后续战略落地的“地基”，正如上文所述，“生产资料”是共享办公的核心。考虑到国内共享办公空间行业潜力较大但格局未定的特殊情况，毛大庆在宣布成立优客工场后的首要任务，就是希望借助连锁经营模式，快速且“正确”地完成优客工场项目的城市布局规划和优质场地资源储备，打造“2万张桌子”这一流量入口的战略目标。

据毛大庆的估算，“2万”只是一个最基本的布局规模。他认为，只有在这一规模的基础上，才能获取足够的市场份额和品牌效应，进而建立生态、营造社群，将各项服务有机结合。未来优客工场的业务方向和盈利模式，也正是在这一基础之上变得明晰。

 

对于优客工场的城市布局，毛大庆认为，“不是所有的城市都适合优客工场”。考虑到联合办公空间在中国主要做的是B端市场，而优客工场的最终目的是要打造基于共享办公空间的企业社群生态圈，因此在城市布局方面，优客工场倾向于选择经济发达、有产业集群、创业活跃以及受教育年轻人多的城市。除了北京、上海、深圳三大城市之外，融资和创业环境好、创新能力强、GDP体量较大、置业压力较大的核心经济城市也被纳入考虑范畴。

 

在此思路下，优客工场于2015年首先在北京、上海、南京、西安4座城市开始运营，并以此为中心辐射全国市场；进入2016年，优客工场加速扩展项目，从原先的4个城市扩展布局到16个全国重点城市，完成45个项目的签约。

 

具体到各城市的项目落地进程，从其官网公布的数据来看，截至2016年8月，优客工场在所有签约项目中开业或在建25个，实现全国10座重点城市的落地工作，目前共计提供桌子数量11601个。据优客工场相关负责人介绍，目前签约的45个项目有望在2016年内完成全部开业，届时将能够提供近3万个工位。

 

拿地模式

 

除“正确”选址外，在优客工场的线下空间布局中，另一个关键环节是获取优质项目资源。事实上，随着其经营规模的不断扩大和品牌知名度的不断提升，优客工场的拿项目模式也经历了“从难到易、从单一到多元”四个阶段的演变，总体在朝着有利于经营成本控制和战略协同效应提升的方向努力。

 

其一，优客工场在初创时期采取的是业主直租模式。即使有毛大庆个人的地产行业资源加持，刚刚步入市场的优客工场总体而言的议价能力依旧不高。在2015年上半年签约的海龙大厦项目，就是按照当地的市场价格竞标租得；直到2015年底，随着早期项目的成熟和新项目的不断落地，优客工场才逐渐开始掌握了一些主动权，成为商业地产租赁市场中的主力需求方之一，在此后新增的项目逐渐开始以略低于市场均价的水平成交。

 

其二，优客工场开始探索单项目的知名品牌合作模式，在北京、深圳、天津三地和阿里云合作成立了三个项目。该模式涉及优客工场、阿里巴巴和地方政府三个合作方，其中，阿里巴巴作为全国首批公示的双创示范基地之一，为合作项目冠名并提供阿里生态资源赋能，当地政府以补贴的形式提供项目场地、装修和运营费用的支持。优客工场则全权负责该项目的日常运营工作、承担运营成本。值得一提的是，优客和阿里之间的合作仅局限于品牌合作，并不涉及股权合作。优客工场在此合作模式中相当于借用了阿里的“双创示范基地牌照”，从而获得地方政府的场地补贴、优惠政策，但无须向阿里支付“牌照”费用。

 

其三，优客工场和业主方尝试单项目的股权合作模式。在该模式下，业主方负责提供写字楼资源，并和优客工场分摊装修费用；作为回报，优客工场会视情况转让不同比例的项目股权给业主方，从而实现以股权换场地的合作方式。为了保证自身对合作项目的经营权和控制权，优客工场规定业主方的股权占比最多不超过49%。

 

其四，和大型商业地产方的战略投资模式。优客工场于2016年6月获得银泰置地战略投资，银泰置地的投资额中一部分是资产投资，即银泰以其全国8个场地的10年租赁权，加上部分项目的部分装修款项折现为投资额，战略入股优客工场。此后，优客工场将借力银泰布局成都、武汉、杭州、济南、合肥等省会城市。

线下项目运营

 

在优客工场的战略布局里，落地在全国各地、处在不同发展阶段的项目就像一个个独立而又互通的“群落”，是构成优客工场整体共享办公生态系统的关键组成要素。在具体项目落地上，如何设计空间、完善企业服务，以及提高项目管理和运营效率，也是战略执行的重要环节之一。

 

1、空间设计规划

 

对于优客工场这样的共享办公空间而言，空间不仅是运营场所和基础现金流来源，更是“内容”的载体。毛大庆认为，通过对于线下项目空间的设计规划，优客工场需要实现三大空间价值：有效满足入住企业的办公、创业需求；为入住企业员工提供舒适的空间体验；为促进“交流、分享”提供平台和空间环境。

 

第一，如何有效解决企业办公、创业需求。优客工场首先对不同功能的办公空间进行合理的面积划分和位置安排，这一过程是在项目的实际运营中，根据经验积累和客户需求逐步总结、演进的。

 

譬如，优客工场项目的办公空间分为开放工位区和封闭办公室两类。在最早成立的阳光100·优客工场社区，开放工位区和封闭办公室的面积比例为6:4；然而开业至今，阳光100社区内的开放工位区出租率已达到100%，而封闭办公室的出租率却只达到70%。究其原因，除了开放工位相比封闭办公室有一定的价格优势20%之外，在实际运营过程中，社区运营团队发现入驻企业往往会随着团队规模的扩大而提高对开放工位区的需求。以阳光100社区中的创业企业“跑哪儿”为例，在刚入住优客工场时，“跑哪儿”的6人初创团队选择了一间封闭办公室，当团队扩张至超过20人后，“跑哪儿”选择了搬到开放工位区，“最主要的目的是为了解决团队沟通效率问题”。

 

第二，如何为入驻企业员工提供舒适的空间体验。优客工场的空间设计并不通过密集排满工位的方式来追求租金效益的最大化，而是在空间中开辟出适当的公共休闲空间。以阳光100项目为例，在其1.5万平方米的建筑面积中，包含了6000平方米的健身房，余下9000平方米的空间中公共休闲区占比40%。在空间功能方面，优客工场在其各项目的公共空间中，囊括了咖啡厅、轻餐区、书吧、超市、剧场，甚至是医疗诊所、母婴室。比如，在阳光100社区的健康诊所，入驻企业员工不仅可以“寻医问药”，也可以在其门口的自动按摩椅区域，通过扫描二维码获得片刻的放松。

 

第三，如何为促进“交流、分享”提供空间环境。在阳光100的山丘剧院，通过背景音乐和灯光柔化打造出了一个适合休息、吃饭、聊天的“午休区”，目前已逐渐演变成企业之间自发沟通、交流、达成合作的社交场所；此外，优客工场在各个社区中随处安排着大大小小的“讨论空间”，通过扶手椅、灯光、白板等元素的拼接，将角落地区变为临时交流场所。

 

2、服务体系

 

2015年，优客工场共完成147家第三方服务商的引进，其中包括42家全国性服务商和105家区域性服务商，为入驻企业提供18个方面的企业服务。在2016年，优客工场的第三方服务商团队进一步扩大，截至今年9月，在优客工场线上服务商平台上线的服务商达到197家，而根据其官方公布口径，优客工场整体签约服务商数量达到347家。

 

随着商业模式的不断发展，优客工场在逐渐优化原有的服务商运营理念。一方面，第三方服务商的引进不再局限于线下，而是通过建立线上服务平台系统，将服务商加盟、服务商和企业的互动等功能在线上平台进行，从而打破了对服务商的地域限制；另一方面，优客工场也在试图发展一个可以“自我生长的服务体系”，即通过运营团队的交易撮合，鼓励优客工场入驻企业之间达成交易，互为服务商，进一步扩充优客工场生态内的服务体系。

 

3、入驻企业生态培养

 

除了构建服务体系，优客工场在其空间内装载的另一核心“内容”是入驻企业生态系统。正如前文所述，优客工场不仅需要获取足够规模、足够黏性的付费客户来覆盖项目运营成本，更需要通过入驻企业的生态效应来丰富空间内容，为空间开拓出工位租金之外的价值来源。简而言之，优客工场对于入驻企业生态的培养，需要达到提高空间利用效率，以及丰富入驻企业生态内容的两大目的。

 

如何丰富入驻企业生态内容，优客工场一方面扩展入驻企业的行业丰富度，另一方面通过各种场内活动促进入驻企业间的沟通、交流。

 

从成立起至2016年1月，优客工场在全国范围内共吸纳200余家入驻企业，覆盖行业超过21个，其中公司数量占比最高的三大行业为：互联网与科技类，占比近40%；文创类，占比23%；金融财税类，占比10%。从融资情况看，2015年优客工场共帮助入驻企业完成融资总额近20亿元人民币。

 

毛大庆认为，在优客工场的入驻企业生态体系中纳入的行业越多，越有利于企业之间交流、合作的达成。他表示：“跨界的合作由于没有利益冲突和竞争关系，更容易形成类似大学校园中的纯粹氛围，在这样的环境下，企业之间可以形成优势资源共享，企业员工之间也容易在这里满足社交、分享等‘人格消费’需求。”

线上系统建设

 

为了培养联合办公生态系统、打造商业社交平台，优客工场在布局线下的同时也在逐步完善线上系统建设，该线上系统以移动端APP为主要接口，辅助以PC端的官方网页，试图将优客工场的线下资源和服务互联化、移动化，从而打破“桌子”的物理界限，扩充优客工场的流量规模和生态圈外延。

 

优客工场的线上系统建设主要包括线上租赁系统、线上服务交易平台、联合办公社交平台、大数据平台四个方面，其中，前三大平台已经在优客工场移动端APP中基本实现上线运行，大数据平台和聚集办公社群则处在规划建设阶段。

 

1、线上租赁系统

 

线上租赁系统是将线下项目的管理和服务提供进行统一化、移动化，试图提高空间管理效率、降低人力和运营成本。具体来说，优客工场的线上租赁系统主要实现三方面功能：线上租赁管理、场内服务支持、访客管理。

 

首先，线上租赁管理功能由长租系统和时租系统两部分共同实现。长租系统方面，优客工场借鉴了酒店管理系统的理念，在客户签订入驻协议、绑定工位之后，长租系统可按照协议自动生成首付款、押金等一系列费用账单，在合同期间可实现每期金额结算、下一周期租金预缴、退租手续办理等服务。时租系统方面，优客工场最初只设计了会议室时租功能，允许其会员及非会员用户对其线下会议室、多功能活动厅进行按小时计的租赁服务，并可实现结算、订单管理、退订功能；为了进一步提高场内闲置工位资源的利用率，优客工场于2016年9月在其APP中上线了工位时租系统，开始针对非签约会员用户，提供按天计的临时租赁预约、结算服务。

 

其次，场内服务支持系统允许会员用户通过移动端APP提出支持和服务申请，平台系统将整理、归纳所有申请，将其分类、按紧急程度分发给线下运营管理人员。截至目前，优客工场的服务支持系统共支持人力资源、财税会计、法律政策咨询、品牌宣传推广、投融资对接、IT支持等服务，并允许用户对在上述服务外的其他服务需求进行单独描述和申请。

 

最后，访客预约管理系统允许访客通过线上系统预约参观或者会议活动，并将预约时间、地点、预约人信息匹配给相应社区负责人；此外，优客工场也计划通过该系统逐步实现访客行为记录功能，通过对访客基本信息和预约、访问行为信息的线上记录，形成访客行为大数据以充实未来大数据平台的内容。

 

2、线上服务交易平台

 

线上服务交易平台由服务商平台、投融资平台、活动平台构成，此外，优客工场的电商平台也在筹备上线中。

 

服务商平台允许优客工场会员企业通过移动端APP获得上线的197家服务商的服务介绍和联系信息，会员企业可以在财税、金融、法律、人力资源、行政等共计12个大类服务中查找细分服务类型，并按服务覆盖地域筛选相应服务商。作为处于发展初期、预算有限、需求量较小的创业型小微企业，优客工场中任意单个入驻企业在寻找服务商时往往会缺乏议价能力，因此优客工场希望通过线上服务商平台将其体系内的200多家会员企业的需求汇总后导向服务商，此举或许可以帮助其会员企业通过平台聚合效应来争取一定的价格优惠。

 

投融资平台同时面向创业者和投资人两大群体开放，并且不局限于优客工场入驻会员企业和投资机构。对于有融资需求项目的创业者，通过简单注册即可在投融资项目管理平台上发布项目，并可进行BP(商业计划书)在线投递。对于投资人，可以通过优客工场客户端进行注册认证，认证通过后可接洽优客工场线上平台所有融资类项目。在此过程中，优客工场提供的基础服务内容包括BP写作指导、项目审核、合作撮合，并附加以媒体传播和公关建议、项目回访调研等增值服务。

 

活动平台目前支持活动发布、搜索、报名、购票、管理和退订功能，大部分场内活动主要面向会员开放，试图通过线上平台的便利性降低企业活动的宣传成本，从一定程度上推动跨社区的活动互联并提高入驻企业的交流积极性；此外，线上活动平台作为优客工场的展示渠道，会不定期发布针对非会员APP用户的体验活动，例如近期发布的北京金域国际·免费办公体验日活动，即是一种配合线上平台同步上线的工位时租功能，公开向非会员用户开放的宣传体验式活动。

 

3、联合办公社交平台

 

联合办公社交平台的设计目的并非在于满足用户的高频移动社交需求，而是致力于打破优客工场入驻企业之间的找人、找资源通道，从而提升场内企业的业务活跃度和平台黏性。具体而言，优客工场的线上社交平台仅对会员开放，并对每一位会员贴上身份标签来展示其个人特点、所在企业、所在场地、提供的服务和活动。

 

从实现功能上看，社交平台系统支持通过标签筛选、寻找优客工场全国所有社区的所有会员，并与他们建立开放式的私信联系；此外，会员还可以在社交平台上发布包含文字描述和单张图片形式的社交动态，借此发布企业需求或分享自身所有的资源、即将举办的活动等。

 

4、大数据平台

 

优客工场期望通过线上平台系统的构建和日常运作，在提高线下资源利用效率、增加用户黏性和活跃度的同时，对用户的行为、发展、信用和行业数据进行收集、整理，依据数据模型为优客工场会员企业、个人，以及社会企业提供更精准、定向的服务。

 

5、聚集办公社群

 

通过打通线下项目和线上平台，毛大庆希望最终能在优客工场中聚集一个内容丰富的办公社群，这一社群中的企业和个人以办公场所甚至是虚拟工位为入口，在共同的文化和价值观下，通过分享资源、跨界合作来创造价值。

 

诚然，社群经济作为一种基于价值认同的“后市场经济模式”，在互联网时代有着较大的商业想象空间。例如，基于文化认同感，处于同一社群中的企业之间可以以较低的成本进行互动和交易，甚至有可能通过资源和内容的共享催生出“化学反应”。

 

然而回归现实，当前优客工场生态内的企业在交流密度、合作和共享活动的质量上仍处在起步阶段，并且这些交流互动更多需要运营团队进行撮合，自发程度较低。用毛大庆的话来说，“这是一个渐进的过程，他们(入驻企业及员工)正在逐步适应”。在未来，优客工场能否真正做成一个社群化、网络化的平台尚不可知，但在现阶段，毛大庆和他的团队仍需要认真雕琢每一个线下项目的运营细节，并不断优化线上平台的功能和用户体验，毕竟优质的基础层服务和方便高效的沟通平台才是促使入驻企业产生归属感和社群文化的直接推手。