方糖小镇联合创始人杨学涛：规划化的联合办公可有效解决商场存量

在新存量时代，优客工场、方糖小镇、WeWork等联合办公提供者已进入分化整合阶段。9月23日，方糖小镇与优客工场进行战略合作，互换股权并合资成立新公司。双方合作是抱团取暖还是强强联合？未来联合办公的发展趋势如何？联合办公对存量市场又有何影响？

　　9月26日，在“第七届中国价值地产年会”上，方糖小镇联合创始人、COO杨学涛表示，办公和商场其实是非常好的业态结合，二者是良性共存的状态，所以联合办公跟商场的结合其实可有效解决商场的存量市场。

　　方糖小镇联合创始人、COO杨学涛

　　联合办公可解决商场的存量市场

　　“新存量时代”时，联合办公是如何解决存量市场的？

　　杨学涛：联合办公从一开始就全部是存量资产，现在这个行业接近5000家众创空间和联合办公，没有一家是用新增资产来做的，已经给社会贡献了两年半。

　　一般来讲，现在联合办公的来源是商场、工业厂房等。例如商场其实有非常好的配套，办公和商场其实是非常好的业态结合，这个方式在方糖小镇、优客工场都得到证明，二者是良性共存的状态，所以联合办公跟商场的结合其实对解决商场的存量市场很有效。

　   存量市场对房地产行业原有的主流运营模式、房企竞争格局是否会产生影响？

　　杨学涛：联合办公发展起来后对办公行业有很大的革新。2年半时间的实践已证明联合办公跟商场、工业厂房等其实是可以有非常好的合作。

　　存量市场非常强调运营，我们现在也跟碧桂园、大悦城等探索一些更好的合作方式。所以进入存量市场后对我们非常好，对房企来讲加上办公的业态可能是条不错的出路。

　　存量市场对房企竞争格局也会产生影响。因为中国的房地产市场是卖方市场，基本上不太考虑营销、运营问题。但进入存量市场后，运营等问题就变得非常突出，对房企的运营模式、思维模式都会有非常大的改变。

　　联合办公的盈利模式情况如何？

　　杨学涛：现在大部分的联合办公收益主要来自租金，而创新服务、第三方服务、其他的增值服务再过两年应该是爆发期，但是在这个阶段没有作为一个指数。有以下几个原因：第一是一定要有规模，如果没有一个特别大的连锁规模则很难从第三方拿到议价，也很难做大规模的推广，现在大家都是在蓄水池的过程；第二，还取决于大家如何理解这个事物。因为本质上它应该是以房租收益为根基，再来谈其他增值服务，不能脱离房地产的属性来谈增值服务，那就本末倒置了。

　　我相信两三年后或未来更长的时间，企业的收入结构里增值服务部分的占比肯定会越来越高，甚至能达到50%，但前提是一定要有规模。

　　规模化发展是大趋势

　　方糖小镇的战略布局及目标是什么？

　　杨学涛：联合办公行业的爆发点肯定是在一定规模之后，其实规模是任何做这个行业的人避不过去的话题，只是大家在发展规模的时候选择的路径不一样。有的全部铺开，而方糖小镇选择的是从上海到北京到成都，未来也一定会布局华南等地。

　　所有想做行业前3名的企业一定都是全国布局，甚至国际布局，只是路径、时间段、战略选择的重点不同。对于方糖小镇而言，希望通过各种办法，不论是规模还是运营效益，都继续保持前三名的状态，最终能够位于在全球知名的行列，这是方糖小镇的目标。

　　联合办公未来的发展趋势是什么？

　　杨学涛：联合办公未来的趋势，第一就是规模集中化的；第二就是垂直细分类的、产业化的，比如针对某个大行业的联合办公，突出点就是服务于某一个行业，而不是服务于某一个区域；第三是“小而美”的企业。就市场资本的推动来讲，规模集中化会是最主要的，如果向纵深方向发展，产业化也会是非常大的方向。

　　近日方糖小镇与优客工场进行战略合作的初衷是什么？

　　杨学涛：双方基于自己对联合办公的理解，我们认为规模非常重要，包括它的异地扩张性、全球扩张性，还有整个运营效益，双方有很强的互补性。所以我们决定在战略上进行合作，包括互相持股、新成立合资公司来共同运营一些项目、把会员体系打通等，我对这个模式非常看好。

　　而竞争是永远都存在的，不管你合不合作。联合起来也有与Wework竞争的因素，而更多的是基于我们把自己做好。就方糖小镇来说，最核心的是运营效益，在整个联合办公行业里面运营效益应该是最高的，而优客工场在全国扩张性方面做的是最好的，所以两家合作不是抱团取暖，而是强强联合。

　　接下来双方会将各自的优势做一个更大的整合，把各方面的包括租金收益、会员服务、网店扩张、资本市场完整的做一个融合，把它做得更好。