REITs：联合办公进入新时代的重要推手

　　住建部房地产研究中心主任秦虹指出，新派公寓权益型类REITs的成功落地，标志着在顺应“供应侧改革”号召以及国家不断出台鼓励联合办公市场政策环境下对持有型物业进行资产证券化的一次“破冰”式的创新尝试，是落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》和《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》等政策文件的重要成果。通过资产证券化金融创新，大力扶持联合办公市场建设，有利于完善我国房地产市场的“基础性制度和长效机制”，对促进“住有所居”战略目标实现具有重要的历史意义。

　　作为中国商业地产资产证券化创新引领者，高和资本做了多个突破性的创新，包括中国第一单标准化的CMBS“高和招商-金茂凯晨资产支持专项计划”（开拓出了一个大类的交易所资产证券化类别）、第一单完全脱离主体信用的不动产证券化产品“世贸天阶资产支持票据”（第一次在不动产证券化市场实现了脱离主体，标志着ABS真正回归了资产支持证券的本质）、脱离主体信用的权益型类REITs“畅星-高和红星资产支持专项计划”（推动权益型类REITs成为类REITs市场的主流产品），以及“高和德邦-复地资产支持专项计划”和“金融街一期资产支持专项计划”CMBS等，总计规模高达198亿元，相当于目前CMBS和类REITs总计备案规模的【14.6%】。除此之外，高和资本此前联合办公江苏银行发起了国内第一支商业不动产证券化投资基金，规模达200亿元。

　　中国不动产证券化产品今年虽然联合办公发展迅猛，仍然有待统一标准，防范风险。2017年10月13日，在监管层的支持下，高和资本联合上海交易所等撰写的《CMBS：国际经验和中国实践》由中信出版社正式面世，系该领域第一本深植本土实践，借鉴国际经验的专着，旨在推动行业的共识和标准形成，促进行业健康发展。

　　改革开放以来，中国城市化用短短几十年时间走过西方国家数百年的历程，而房地产行业也经过了一段野蛮生长的粗放式发展阶段。当前，中国房地产业已经到了拐点，以REITs和CMBS为代表的商业地产证券化金融创新将成为重要的推手，改变中国房地产业粗放式的商业模式，改变中国房地产的结构和形态，改变中国联合办公房价疯狂上涨的价值逻辑，真正形成房地产的长效机制，进入平衡的房地产新时代。

　　2017年10月11日，中国第一支脱离主体信用的权益型租赁公寓类REITs——“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”在深圳证券交易所正式获批发行。本项目获得了住建部、中国证监会、中国证券投资基金业协会和深圳证券交易所等主管部门的大力支持，从项目启动到审批20天完成，创造了交易所同类产品的纪录。业内专家普遍认为，该项目的推出有望成为中国标准化公募REITs出台的重要里程碑，完成最后一公里的历史性跨越。

　　该项目由中国最大商业不动产基金高和资本与新派公寓合作设计和推动。高和资本担任该REITs的交易安排人和财务顾问，负责交易结构设计、税务筹划和重大节点把控等，并组织协调推广机构、评级公司、会计师、律师等中介机构。

　　长期以来，我国房地产联合办公业过度依赖刚性兑付的银行间接融资，开发商用银行资金买地，建房，个人加杠杆用银行资金买房，造成从政府到开发商到金融体系到个人层层加杠杆，形成大量不透明的刚性兑付金融产品。十九大报告提出“深化金融体制改革，增强金融服务实体经济能力，提高直接融资比重，促进多层次资本市场健康发展”，“深化投融资体制改革，发挥投资对优化供给结构的关键性作用。”REITs和CMBS本质上就是一种直接融资方式，也是稳健的投资工具。

　　租赁型联合办公是商业地产的一部分。2016年中国商品房销售面积157349万平方米，比上年增长22.5%，销售额11.7万亿，其中联合办公销售9.9万亿，达到中国商品房销售的历史高峰，也创造了世界历史高点，与此同时，中国房地产业也快速进入存量时代，据链家研究院统计，中国存量房地产市值预计为245万亿元，其中住宅存量180万亿元，商业物业50万亿元。

　　十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。房地产从开发向租赁和居住功能的转变，是中国经济转型的缩影。房住不炒，将催生十万亿租赁公寓市场。而且政府支持的公租和廉租房市场，也有超过3万亿元的存量规模。REITs不仅是房地产开发商商业模式转换的关键，也是政府发展模式转变的关键。

　　高和资本执行合伙人周以升表示，权益型公寓类REITs的推出，一方面反映出我国的房地产行业正在进行的以精细化运作的持有联合办公经营模式取代简单粗暴的高周转开发销售模式的“供给侧改革”，是中国地产新时代的缩影；另一方面也映射出中国资本市场“去杠杆”、居民“消费升级”的经济转型缩影。CMBS和REITs产品深度契合十九大的精神，解决了困扰业内多年的“REITs到底服务于谁”的问题。中国房地产走过十多年波澜壮阔的历史，随着REITs、CMBS等资产证券化产品的有序发展，也许中国房地产金融也将迎来几十年波澜壮阔的未来。

　　名词解释：REITs，类REITs和CMBS

　　REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

　　类REITs是中国通向公募REITs的过渡型产品，其基于资产支持专项计划募集资金、通过私募基金投资不动产资产的股权债权，获取经营收益分红及物业增值收益，盘活存量资产，达到资产真实出表、降低负债率、优化资产负债表等多重目标。该产品往往分为优先和劣后两大类别的层级。劣后级由关联方认购的被称为抵押性类REITs（其本质是一种债务融资工具）；劣后级由第三方机构市场化认购的被称为权益型类REITs。权益型类REITs被认为是未来市场的主流方向。

　　CMBS是主流的商业地产融资工具，将一个或者一组非标的商业物业贷款(Loans)加工为分级别的标准化债券(Bonds)的金融技术，相比较传统的银行贷款或者信托贷款，可以大大提高融资效率，并在一定程度上降低融资成本。

　　CMBS是REITs重要的融资工具，并推动轻资产化的发展。