近50家房企布局众创空间特色小镇：“镇”兴中国是好事 也是难事

　　小镇的风口正在刮遍地产行业。

　　随着特色小镇红海直面袭来，作为企业多元化发展和补充土地储备的有力途径，国内房企摩拳擦掌陆续进场。包括碧桂园、万科、华侨城、绿城等一批领先房企正在打造中国的小镇计划，探索用小镇模式寻找新的利益增长点。

　　在这条没有太多对标样板的道路上，各种想得到的和想不到的产业正在尝试融入小镇，期待着一个多姿多彩的未来。

 

　　“镇”兴中国是好事，也是难事

　　特色小镇未来无限好，但要如何抵达？

　　从目前特色小镇投入来看，还是存在不少问题，比如项目铺得太大，导致前期概念和规划很好，但中后期项目经营的动力减弱；项目经营和原先规划不断偏离，比如说会通过销售部分商铺来维持现金流，但往往这样就会导致商铺零售经营，导致产业聚集度不统一，也成为房地产方面简单的物业销售的模式。另外，也不排除有一些房企借着特色小镇的名义“圈地”之实。

　　做产业小镇非常难。“我感觉，相比我们传统做房地产开发业务，做产业小镇非常难。”启迪控股高级副总裁张一平在9月21日观点新媒体业小镇论坛上表示。他还指出，在特色小镇、产业小镇里目前我们没有多少成功的案例。

　　确实很难。不同于过去城镇化的概念农民进城，特色小镇是要结合当地众创空间特色产业，创造当地的新商业、新产业、新企业的“城镇新经济”，可擅长开发业务的房企对产业的培育缺乏经验，另一方面对于资金储备需求大且回款周期长，如何将产业真正融合进小镇中，形成持续的盈利能力，都是开发商布局特色小镇需要解决的问题。此外，迄今为止，在产业地产这笔生意上，本身也都没有找到一种成熟的盈利模式。

　　很多开发商对发展特色小镇或产业小镇的租售黄金比例问题高度关注。亿达华南区董事长魏巍表示，该公司做产业地产项目时，往往是70%做产业，30%做住宅和商业配套，不仅有大企业进驻，还能保持一定的利润率。

　　星河产业集团副总裁阎镜予也指出，在做产业小镇中，开发商的第一个要求是租金只需要覆盖利息。同时，要经过良好的运营使物业增值。

　　进入钱越来越难赚、利润越来越难保障的“白银时代”，践行供给侧结构性改革、加速企业的转型升级步伐是每家房企的必然选择，特色小镇的布局毫无疑问是新的出口。然而，“房企+特色小镇”是深思熟虑之后的真转型，还是只是讲个好听的故事给投资者、股东、客户们听，则有待进一步观察。

　　房企摆“镇”的8种姿势

　　毫无疑问，政策层面的高度重视是引发社会各界集中关注特色小镇并逐渐形成热潮的重要原因之一。但是，旗帜鲜明地反对特色小镇房地产化，也是其中一个明确的方向。那么，在防止圈地运动后真正的特色小镇的“特”究竟应是什么？多大的规模更加适合？文化、旅游、体育、科技、养老、医疗各种小镇究竟如何才可以蓬勃生长？

　　所幸，在寻求答案的路上，我们并不孤单，众多房地产众创空间开发商已经入局。据凤凰产业不完全统计，目前国内近50家品牌房企抢滩特色小镇，且不少已经初具规模。

　　华侨城：文旅小镇打造新型城镇化样本

　　在新型城镇化建设进程中，旅游产业得到了长足发展，而华侨城绝对是受益者。1985年从深圳湾畔的一片滩涂起步，华侨城如今已连续多年雄踞全球主题公园集团“亚洲第一、世界第四”。

　　旗下的锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、东部华侨城等景区是陪伴几代人成长的“国民旅游区”，“欢乐谷”更是国内主题公园行业唯一中国驰名商标。难能可贵的是，华侨城将产业、人口、资本等核心要素串联起来，与其他运营商形成了差异化。这是华侨城独特而有魅力的“造城”模式，它和新型城镇化一样，对区域的发展推动明显。

　　“文化+旅游+城镇化”是华侨城“城镇化”的战略核心，“旅游+互联网+金融”则是城镇化项目的战略支撑。在新模式助推下，2016年，华侨城城镇化项目在广东、四川、云南、海南、山西、河北等地快速落地。

　　华侨城甘坑新镇，位于深圳布吉清平高速与机荷高速交会处，拟规划面积约12平方公里。这是华侨城拟投资500亿元打造的首个“文化+旅游+城镇化”小镇，这也是深圳的首单特色城镇，被称为中国文创第一镇。

　　无疑，新模式让华侨城的“造城”能力推向新高。而在国家政策的支持下，华侨城作为中国新型城镇化的践行示范者率先通过PPP模式推出“100个美丽乡村”计划，构建100座具有中国传统民俗文化特色小镇。如中国唯一的博物馆小镇——四川安仁古镇、南方丝绸之路的起点——四川天回古镇、古色古香的“中国好莱坞”——四川黄龙溪古镇、中国文创第一镇——深圳甘坑小镇、民族英雄文天祥后人聚居地——深圳凤凰古镇、明清南中国海防军事要塞——深圳大鹏所城、深圳生态后花园——光明小镇等等。

　　华夏 幸福：特色小镇的实践先锋者

　　2017年2月中旬，河北省公布了首批特色小镇创建和培育类特色小镇名单，廊坊有6个培育类小镇入选，而其中三个均为华夏 幸福的作品。包括永清县幸福创新小镇、霸州市足球运动小镇、香河县机器人小镇。

　　由此可见，华夏 幸福在特色小镇的开发和运营上早就走在了市场前列。

　　相比于传统房企，拥有更好的产业资源、对产业地产理解更为深刻的华夏 幸福似乎更容易打造成功的特色小镇。据悉，对于众创空间特色小镇的开发和运营，华夏 幸福早已在旗下产业新城内进行试点，目前已经建立并初具规模的小镇包括大厂影视小镇、香河机器人小镇、嘉善人才创业小镇。此外，足球小镇、健康小镇和葡萄小镇根据公司公告也将陆续推出。

　　而走到今天，华夏 幸福正以“PPP市场化运作”为机制，依托产业集群优势，通过提供产业发展规划、全球资源整合、招商管理服务、景区化智慧化运营等全产业链服务，与政府合作共创新型特色小镇。

　　恒 大：足球小镇是水到渠成

　　说到恒 大对中国足球的贡献，在历史上也必将是浓重一笔。如今恒 大在特色小镇的热浪下，搞足球小镇似乎一点都不出人意料。2017年伊始，清远根据规划将在现有恒 大足球学校和恒 大金碧天下两大建设板块基础上，建设“恒 大欧洲足球小镇”，拟将小镇定位为立足珠三角地区、面向全球的国际足球文化名镇，并融汇山水田园特色、人文风情，打造出多元活力的国际旅游目的地。

　　按凤凰产业整理数据来看，单足球小镇，就已经有不少玩家入局。除了恒 大欧洲足球小镇，苏宁也宣布筹建南京国际足球小镇，龙湖地产也准备参与到槐房国际足球小镇开发项目中去。如今，莱茵体育也发布公告，要投资20亿元，在桐庐县建设国际足球小镇。

　　不少小镇在规划的时候都融入了大产业集群的理念，在这种情况下，特色小镇发展的关键就在于众创空间特色产业是否具有完整的产业链，以及是否成熟到足以对抗行业风险。鉴于恒 大在足球和地产方面的经验，足球小镇的未来仍然可期。

　　绿城：农业小镇不卖房子卖生活

　　绿城跟其他房地产开发企业一样，虽然在产品力打造上独树一帜，但也有着市场痛点，造中式别墅、排屋一向是绿城最拿手的，从桃花源到四季酒店、云栖玫瑰园……太多经典项目出自绿城之手，只是一座中式院子动辄数千万甚至上亿元让普通人望尘莫及。

　　也正是看到了这一点，绿城前几年就开始了百方小别墅的尝试，2015年绿城想转型为城市生活服务商，想做老吾老、幼吾幼、老少各得其乐的全龄化生活社区，桃李春风则是一个样本，除了房子，这里更吸引人的会是那种全家庭的生活方式。

　　“我在去养老院以前大概还能工作5-10年时间，我希望5-10年的主体部分能够用于探索城镇化，有可能带动中国新一轮农村改造。”绿城中国董事会联席主席宋卫平也公开表示，将在5-10年里最起码做出5-10个理想小镇样板。

　　与碧桂园不同，宋卫平选择的是特色“农业小镇”。按他的设想，小镇距离上海、杭州等城市三五十公里，一个小镇需要三平方公里土地，其中两平方公里是农业，一平方公里开发建设，形成3万人的小镇。

　　农业小镇最大的特点是对基础农业的规划，靠着小镇中房地产开发建设部分获得的收益，带动周边的农业改造，建成富有地方特色的大型农业基地，并将周边的农民转化为现代农业工人。未来5-10年，绿城将打造5-10个这样的理想“农业小镇”。

　　宋卫平认为，从房产行业转型做小镇，具有先天优势。“中国终将由城市建设转向为众创空间城镇建设、乡村建设多元一体化时代，最后做成一些唯美的、功能齐全的、非常现实悠扬、具有梦幻色彩的天堂小镇，这是下一个阶段中国社会发展的趋势，一定是这样的，不可能有第二个选择”。

　　万达：旅游小镇成转型出路之一

　　万达旅游小镇的打造也是集团转型的出路之一。在2022年北京冬奥会申办成功的大背景下，万达积极开展冰雪产业布局。万达在长白山修建了可同时满足上万人次，43个雪道的滑雪场，由国际化专业团队运营。滑雪场又引来了高端度假酒店、温泉、影剧院和商业街。这个冰雪小镇独特的自然禀赋和几年独具匠心的建设，吸引了众多资本进入休闲旅游产业，解决就业1万多个。

　　2015年3月，万达集团与贵州省签订战略合作协议，计划总投资600亿元，在贵州省建设万达文化旅游项目和10个以上的万达广场。旅游小镇是万达丹寨扶贫的重大创新。项目位于丹寨县风景秀美的东湖岸边，占地400亩，一期投资6亿元，一期建筑面积5万平方米，建筑风格苗寨特色，配套建设三星级酒店、多厅电影院、儿童娱乐等设施，引入丹寨特色的民族手工艺、苗寨美食、苗医苗药等内容，打造一站式苗族文化体验。

　　万科：国企万科的新尝试

　　作为住宅地产的老大，万科的任何一次转型都会备受关注。其在八年前打造的万科良渚文化村也可以说是一个小镇，现在已经成为杭州旅游休闲和度假居住新名片新地标的良渚文化村，总占地12000亩，其中山地5200多亩，旅游用地1200多亩，公建用地680亩，房产用地3400多亩，规划人口3万左右。包括了“良渚圣地”博物馆公园、白鹭湾君澜度假酒店、玉鸟流苏文化休闲街区，以及阳光天际、竹径茶语、白鹭郡、七贤郡、劝学里、绿野花雨、金色水岸等多个组团共同构成。

　　从设计上，它超越了楼盘概念，以小镇的尺度、步行的时距、主题村落式的布局，成为郊区新镇建设的众创空间示范区、田园城市理想与新都市主义的试验场。然而到了实际上，良渚文化村只有一个产业——房地产。过于单一的产业模式如果让小镇在新时代得以持续，万科恐怕还需要做更多的努力。因此，建造特色小镇，还有巨大摸索创新和弯道超车的机会所幸。

　　但其在特色小镇的尝试上并未停止步伐。就在今年的9月初，先是媒体曝出万科将入驻石家庄正定新区，计划投资50亿建特色文化小镇；9月2号，北京万科与门头沟军庄镇签订战略合作协议共同开发特色小镇；9月18日，万科搭上苏州高新区管委会、华大基因和苏州高新，投资建设生命健康小镇。

　　绿 地：大盘铺开特色小镇乘胜追击

　　2017年，绿 地提出“智慧健康城”和“文化旅游城”等大盘开发模式的小镇战略，针对特大城市或大城市群的产业溢出、人口溢出，投资启动特色小镇众创空间大盘项目。

　　按照绿 地的规划，在京津冀地区发展特色小镇众创空间过程中，绿 地将充分发挥“资源集成商”的作用，积极挖掘和打造综合性服务、发展为一体的特色鲜明的特色小镇项目。

　　截至2017年上半年底，绿 地集团已经签约了一大批特色小镇项目，涉及土地约40000亩，已实现供地近3000亩，预期将在下半年和明年形成批量产出。其中包括了宁波杭州湾、西安西咸新区、山东雪野湖以及云南昆明、南京高淳、郑州新密、河北大厂、南昌赣江新区、成都都江堰、成都峨眉山等地，主要分布于围绕重点城市及周边有溢出效应的区域。

　　特色小镇的打造，无疑是绿 地追击一线阵营行列的一个筹码，“大基建”、“大金融”、“大消费”的布局使其具备了综合的产业投资能力，能不能杀出一条血路，还得有待市场观察，毕竟特色小镇还只是一个谜一样的存在。

　　碧桂园：科技小镇成其新增长点

　　2016年是碧桂园高质量增长的一年。从2015年合同销售1402亿，一年内翻番并跨过两个千亿台阶，突破3000亿。

　　除了战略布局以及合伙人制外，科技小镇对于碧桂园的重振雄风，绝对功不可没。按照规划，未来5年，碧桂园将投入千亿，按照不低于森林城市的建设标准开发多个科技小镇。科技小镇将成为碧桂园未来的新增长点。

　　据悉，自2016年8月，碧桂园宣布“产城融合”战略，推出科技创新智慧生态小镇计划，正式进军产业地产以来，目前，碧桂园已完成5个科技小镇众创空间布局，其中3个将于今年动工建设。2017年，碧桂园还将新增15个科技小镇项目，从而完成全年20个科技小镇的布局。