一二线城市：拿写字楼出租用地主战场

业内人士指出，2010年至今，龙头房企写字楼出租拿地集中度大幅提升。北京、杭州、南京占据1月至9月卖地收入榜单前三席，核心一二线城市仍为房企写字楼出租拿地重点。中国指数研究院数据显示，前9月全国300个城市土地供需总量同比均增，地价整体呈上涨态势，但涨幅有所收窄，出让金同比增逾三成。

一二线城市成重点

龙头房企不仅拿地时优势明显，在布局时也更青睐一二线城市。中国指数研究院数据显示，1月至9月，全国土地成交总金额城市排行榜前十位仍以一二线城市为主，其中北京成交总价为1847亿元，同比上涨315%，占据首席；杭州、南京、重庆和上海分列第2至5位，成交总价均超过1000亿元；前十榜单中其余五个城市土地成交总价均超过500亿元。

以万科为例，从单月数据来看，万科9月拿地权益金额超220亿元，分别在上海、杭州、成都、重庆、福州、厦门等热点一二线城市斩获多宗地块。光大证券分析师陈浩武分析，上半年，万科投资布局聚焦核心城市，按建筑面积计算，上半年新增写字楼出租项目78%位于一二线城市；按金额计算，新增项目92%位于一二线城市。从建面来看，万科在以珠三角为核心的南方区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及中西部区域的新增项目占比分别为17%、30%、18%、35%。

保利地产也积极布局一二线城市，兴业证券分析师阎常铭表示，8月保利地产拿地写字楼出租占地面积198万平方米，总建筑面积为371.2万平方米，新增的25个地块聚焦核心一二线城市，天津、北京、南京和苏州在新增地块占比中位居前四。

同策咨询研究部研究经理任丹萍指出，上半年土地写字楼出租政策层层收紧，开发商竞买资格升级，不再价高者得；土拍市场风向突变，从过去的竞拍地价，到竞拍自持面积或保障房面积，市场表现也随之“冷静不少”，高溢价土地数量明显减少。

任丹萍表示，“下半年市场将进入深度调整阶段，届时房企拿地会比较谨慎，尽管大部分房企仍然看好核心一二线城市写字楼出租土地市场，但不至于像去年9月之前那样制造地王’。四季度土地市场将处于平稳阶段，核心一二线城市或积极推地，届时核心一二线城市将成为品牌房企角逐的主战场。”

土地资源向龙头房企聚集

从拿地总金额来看，中国指数研究院数据显示，前9月，碧桂园、万科、保利分别以1664亿元、1271亿元、1112亿元稳居前三；位居前十的房企写字楼出租拿地总金额高达8634亿元，占TOP50企业的51%，大型优秀房企的土地资源优势愈发凸显。

另外，从房企在重点城市写字楼出租拿地金额的数据来看，全国性品牌房企是热点城市拿地的主力军，在北京、杭州、重庆和广州等地拿地的超六成为全国性品牌房企。其中，北京拿地入榜企业较为稳定，万科以110亿元继续占据榜首，广州地区房企拿地金额差距较大，碧桂园以203亿元遥遥领先于其他房企。

华创证券分析师袁豪指出，2010年至2015年，主流15家房企在6年中的平均权益拿地面积在全国300个城市中占比约为10%，2016年跳增至22%，2017年上半年再次跳增至37%。“2010年至今，龙头房企拿地集中度大幅提升，包括主流15家房企的龙头房企挤压近30%的小房企离开土地市场。”