同质化竞争较为严重 多商务中心商圈格局显现

　　9月16日，位于天隆寺商圈的雨花客厅E-PARK正式开业。10月28日，江北高新区美利广场迎来了第一批商务中心消费者。11月18日，号称亚洲最大的全生活中心河西金鹰世界盛大开业。据了解，年内南京还有诸多商业综合体蓄势待发。

　　据统计，今年南京计划开业的城市综合体项目超过了20座，各个板块均有综合体项目规划或在建，总体量超200万平方米。如此大的体量，让不少业内人士对市场的消化能力产生了质疑，不少专家认为目前南京商业综合体同质化竞争较为严重。

　　南京问策商业管理顾问公司董事总经理苏晓晴认为，商业综合体的落地其实是对商圈的选择。就南京而言，商务中心商业网点规划较为碎片化。尽管运营较好的商业综合体可以带动商圈的发展，同时也会对板块的发展起着积极的作用，但是很多综合体都存在着招商难的问题导致不能如约开业。如何差异化运营吸引“租户”是商业综合体要考虑的问题。

　　体量爆发，同质化竞争较为严重

　　一提到南京的商业综合体，大多数人会联想到新街口商圈的德基广场，河西的万达广场等。而现在，几乎各大商务中心板块均有商业综合体强势开业，使得人们有了更多的生活选择。随着越来越多的开发商开始转向商业地产开发，南京的综合体项目遍地开花。商业综合体的发展在逐步推进区域市场繁荣的同时，也对南京城市商业格局产生了较大影响。

　　去年，以21世纪太阳城、景枫等综合体开业为标志的百家湖商圈迅速崛起。不久前，盛大开业商务中心的金鹰世界使得河西商圈备受关注，其影响力也在不断外扩；江北新区今年的商业发展也是可圈可点，据了解，新改造的弘阳广场也将于今年年底亮相。老牌商圈湖南路在沉寂一段时间后，也有了新动态——新城吾悦广场将于今年底开业。与此同时，绿地紫金中心未来将再次推动湖南路区域的商业升级。

　　综合体落地助力新兴板块发展

　　有买房人对记者表示，眼下买房会比较看重区域内配套是否成熟，或者规划中有没有学校、商业、交通等等，如果商务中心项目周边拥有商业综合体，那未来日常生活需求就有了“保证”。

　　近日，多个刚需板块的发展受到买房人瞩目，譬如江宁滨江、江北高新区等新兴区域。记者发现，这些商务中心板块都有较好的规划。其中，商业配套的落地无疑成为吸引买房人眼球的利器。

　　例如，绿地花茂填补了滨江区域一直以来的商业空白；今年10月江北高新大厂片区首座的区域型商业综合体——兴地美利广场正式开业，对于该板块的居民而言也是一则利好消息。

　　南京问策商业管理顾问公司董事总经理苏晓晴在接受记者采访时表示，江北大厂美利广场的开业使得葛塘几乎取代了大厂原来的中心。因为美利广场综合性商场定位完全贴合了周边居民的真实需求。

　　此外，商业综合体也在一定程度上提升了板块的区域价值。以江北高新区为例，该区域已经吸引到多家品牌开发商务中心房企的进驻，目前区域二手房均价已经达到2万元/平方米。业内人士表示，对于商业地产而言，地理位置是决定其未来发展走向以及成功与否的天然基因。另一方面，如果板块周边聚集了品质开发商所开发的产品，也会为商业项目培养及输送大量有购买力的客群。