房地产办公室出租行业出现头部效应

  12月11日 根据北京产权交易所官网信息，中核房地产开发有限公司拟转让重庆核盛房地产开发有限公司79%股权转让，目前为预披露状态。

  12月6日 武汉阳逻经济开发区建设开发有限公司拟挂牌转让武汉临江悦城房地产办公室出租开发有限公司80%股权，转让底价4.58亿元。

  11月30日 北京首都创业集团有限公司拟挂牌转让旗下四川首创远大房地产办公室出租开发有限公司100%股权及4.37亿元债权，转让底价为4.57亿元。

  11月21日 中国金茂控股集团有限公司在其官网发布公告称，筹划将持有的上海星外滩开发建设有限公司50%股权出售，挂牌底价为59.98亿元。

  这四宗股权转让交易，只是当下我国房地产业“卖卖卖”的冰山一角。

  法治周末记者通过北京产权交易所平台，经不完全统计后发现，从2017年第一季度至今，公开挂牌、拟挂牌或已完成交易的办公室出租房企股权转让案例为33宗，而仅在11月一个月内，就有20宗。且此类房企多数处于亏损或者高负债的境况。

  为什么这些房地产开发商纷纷在临近年底时着手“整理”旗下资产？这些动作意味着什么？

  11月新挂牌地产股权转让价已近百亿元

  经法治周末记者统计，进入11月后，房地产办公室出租类标的物明显增多。在股权转让类别中，以挂牌价计算，仅11月份，新挂牌的地产股权转让价已近百亿元。

  其中，首创集团以4.57亿元挂牌转让其四川公司100%股权及4.37亿元债权。后者在2017年前三季度净利润亏损6560万元。

  中航地产股份有限公司拟转让中航城置业(上海)有限公司100%股权，转让底价为10.64亿元。后者在2016年营业利润亏损5987.55万元；在2017年前三季度亏损669.47万元。此外，中航城置业还身负10.8亿元的借债。

  11月24日，浙江产权交易所披露，杭钢集团下属房产办公室出租项目股权包集中转让，涉及杭州、台州、诸暨、嘉兴和马鞍山等5个城市的房地产项目。在股权转让的同时，杭钢方面对8个房产项目公司相应股东债权也一并转让。

  值得一提的是，光明房地产集团股份有限公司(以下简称光明地产)曾创造了在不到两个月的时间里卖掉“四子”的纪录。

  10月26日，光明地产将旗下全资子公司农工商房地产有限公司持有的江苏东恒海鑫置业有限公司100%股权及债权，以21.83亿元转让至办公室出租苏州锦润集团；10月11日，光明地产全资子公司上海(楼盘)农工商华都实业(集团)有限公司通过协议转让方式，出售所持有的商业项目给上海良友(集团)有限公司；同日，光明地产全资子公司上海农工商房地产办公室出租置业有限公司也将所持有的新府中路一处房地产项目出售给上海蔬菜(集团)有限公司；9月9日，光明地产控股子公司南宁国粮房地产开发有限公司挂牌转让所持有的位于广西(楼盘)南宁市良庆区五象大道的在建项目资产，转让价格不低于7.42亿元。

  除了将控股权或全部股权办公室出租转让的房企，还有部分企业选择出让部分股权，在缓解资金压力的同时，寻找新的**机会。

  例如，中交地产股份有限公司挂牌转让重庆中交西南置业有限公司29%股权，引入战略**者；华侨城控股有限公司与新华基金订立买卖协议，以相等于人民币13.95亿元的美元等值金额出售重庆公司51%股权，为潜在新**机遇腾出资金。

  房地产行业出现“头部效应”

  易居研究院智库中心研究总监严跃进向法治周末记者分析，房企在临近年底时频繁出现资产重组或办公室出租股权转让，很大程度上是为了粉饰财务数据，也充分体现出当前此类房企在短期内资金状况不达预期。

  “若出现全部股权转让，实际上是甩包袱的做法。而那些转让部分股权的房企，多半有融资需求。也有部分企业可能在做战略调整，如华侨城出售股权的动作。”严跃进说道。

  根据国家统计局公布的数据，截至10月底，我国房地产开发企业到位资金为125941亿元，同比增长7.4%，但与截至9月底的数据相比，在增速上回落了0.6个百分点，且连续4个月出现回落。

  自2017年以来，房地产市场的宏观调控政策和办公室出租从紧的融资政策，给房企带来的资金压力越来越大，房企忙于股权“卖卖卖”，应该是为了聚焦主营业务，以迎接2018年更加惨淡的市场。

  报告称，对于三四线城市，房地产市场需去库存，租购同权政策的实施和细化将更促进房地产市场的稳步发展。房地产市场的政策迭出，对房企资金及抗风险要求更高，有些房企为了增加抗风险能力，出售部分物业或股权。

  因此，在国内房地产市场的区域冷热不均以及政策变化之下，房企频繁“卖子”，张宏伟认为，这意味着未来的房地产办公室出租市场份额将被“大企业”和在细分领域有竞争力的“专企业”所占据，而那些中小型房企会逐步退出市场，最后“头部效应”(指在某领域中具有优势且排名靠前的企业，奠定了市场格局，让后来者难以超越)将凸显。

  “中小型房企的融资难度将不断增加，房地产业加速并购整合，预计接下来房企卖股权的做法仍然会增加，这也是此类房企积极把控财务风险的重要导向。”严跃进表示。