营改增：二房东怎么交税

营改增的全面推行实施

　　经国务院批准，自2016年5月1日起，中国将全面推开营改增政策，此次将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业也全部纳入其中，至此，营业税就退出了历史舞台，增值税制度将更加规范。

　　那么问题来了，这次营改增涵盖到房地产领域，很多商务中心、众创空间、联合办公的一些二房东们开始在心中打起了小算盘，改革之后的我们交纳多少税款呢？是减赋了还是略有增加。有些甚至是一片迷茫，很久都开不出税票。下面让小编带大家大致了解一下。


营改增的几个变化
　　之前的营业税是没有抵扣，而且纳税人并没有划分，房地产行业税率统一为5%。（租金收入×5%）
　　而营改增之后，纳税人过渡政策规定，增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
　　即，一般纳税人≥年应税销售额（500万）＞小规模纳税人。

　　一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。（含税销售额÷（1+5%）×5%）
　　一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，按11%的税率，适用一般计税方法计税。（含税销售额÷（1+11%）×11%）

　　小规模纳税人则按5%的征收率交纳。（含税销售额÷（1+5%）×5%）。
　　此外本次营改增中对地域更加细化。若公司注册地和办公所在地不是同一个区，那必须先向办公室所在地的主管国税机关预缴税款，再向注册地的有关部门申报纳税。

举个栗子：
　　某众创空间假设一房东为一般纳税人，可以开准用发票进行抵扣。
　　二房东ET公司租入价格为60万，出租给几个初创团队之后的租金总和为72万。（其他附加部分暂不计算，且公司注册地与办公所在地一致，不存在预缴问题。）

　　营业税时代：租金×5%=720000×5%=36000元

　　现在：若ET公司为一般纳税人，可抵扣。（且4月30日之前出租）
　　
　　方案一：按5%的征收率缴纳
　　他的销项税就是720000÷（1+5%）×5%=34285.71元，进项税为600000÷（1+5%）×5%=28571.43元。
　　增值税=销项税-进项税=34285.71-28571.43=5714.28元。

　　方案二：按11%税率缴纳
　　他的销项税就是720000÷（1+11%）×11%=71351.35元，进项税为600000÷（1+11%）×11%=59459.46元，
　　增值税=销项税-进项税=71351.35-59459.46=11891.89元。
　　注：税率上升，相同的抵扣额也会上升。

　　可以看到，相较于之前的营业税来说，营改增之后，对于属于一般纳税人的二房东来说，72万节省了2万4千块钱。
 
　　若ET公司为小规模纳税人，不可抵扣。
　　只有销项税：720000÷（1+5%）×5%=34285.71元
　　而对于小规模纳税人来说减赋相对较小。

　　所以说，从上如结论可以得出，营改增之后，普遍的赋税是有所减少的。