央企地产商 面临写字楼出租存量与改革双重考验

联通混改、国电神华合体、保利兼并轻工集团和工艺集团、中粮集团地产板块整合。今年8月，央企改革的重磅消息频出，随着央企改革进程的加快和房地产市场进入写字楼出租存量时代，央企地产板块的改革速度也在提速。

“央企做地产的传统优势已经逐步淡化。”业内人士分析坦言，随着新存量时代的来临和三大梯队的分化盘整，央企房地产板块重组预期也不断加强，中国企业研究院资深研究员李锦表示，地产版块重组和合并，这是央企改革中的一个重要方面，改革到最后阶段，将形成向几家以房地产为主的央企靠拢的情况。

央企改革按下“快进键”

近日，国电与神华的合并将央企数量减少至98家。“退房令”推出近7年，央企旗下地产业务仍有不少存量，在央企整合大潮中，房地产写字楼出租板块也成为各方博弈的重要筹码。

包括国家发改委宏观研究院副院长马晓河在内的许多专家都曾在不同场合表示，在国企改革中，国企应该从一般竞争性领域退让、退出，其中包括房地产领域。

今年3月9日，国资委主任肖亚庆公开表示，2017年将深入推动中央企业的重组。同时，国资委也在加快推动央企公司制改革，要求央企今年年底前完成公司制改革。8月21日，市场期待已久的联通混改方案落地。对此业内普遍认为，联通混改意味着央企改革将提速，从时间表来看，下半年将是政策密集落地的窗口期。

对于央企地产板块第三大梯队的企业而言，央企改革大潮下地产业务的改革将直接决定自身沉浮。对于央企地产板块的改革，李锦表示，央企地产板块的分拆重组已经开始，但是还没进入改革的主流阶段。整体上应该是三个阶段：第一步：企业内部把房地产业务集中；第二步：企业分拆地产业务，移交到另外的企业去；第三步：明确集中到以房地产为主的央企。由于国企本身的分类还没有解决，所以目前的情况是第一步基本完成，以第二阶段为主的改革正在进行中。

回顾近年来央企地产板块重组，主要体现为大集团、小地产层面的整合。目前华润、招商和中海等第一梯队企业的重组已基本完成，中粮集团、中国五矿和中国交建等央企旗下地产板块的整合或是蓄势待发或是预期增强。

而一些比较小的央企地产公司为了保住地产业务，也在积极谋求“话语权”，开始在一二线城市不断拿地。有分析认为，如果没有充裕的土地储备，企业估值处于“弱势”，极有可能会被其他央企合并。

央企三大梯队差距拉大

当前，距离2010年国资委下达“退房令”已经过去7年时间。接二连三的央企重组也释放出明确的信息，为了避免写字楼出租资源的闲置、重叠和浪费，诸多央企的地产板块在加速重组。

“退房令”出台以后，多家央企提出了转让房地产业务的计划，且对房产业务进行了公开挂牌转让，但由于种种原因，目前仍存在部分央企未退出写字楼出租地产业务的情况。2011年，允许央企涉足房产业务的名单从16家增加到了21家，后因中国五矿与中冶集团的合并，名单缩减至20家。

记者梳理发现，经过多年的发展，20家获准从事地产业务的央企已经分化成不同的层级，构成了央企地产版图的第一和第二梯队。根据克而瑞发布的2016年全年和2017年上半年的房企销售排行榜，保利地产、中海地产和华润置地年销售超千亿元，跻身房产千亿俱乐部。其余十几家央企的地产板块年销售额则在20亿元到700亿元不等，构成了央企地产的第二梯队。

在第二梯队中，以招商蛇口、中粮集团、鲁能集团和中国金茂为代表的央企旗下地产企业快速扩张，年销售规模正向千亿迈进。此外，还有像中储股份等一批体量不大、不属于获准从事房地产业务名单的央企，他们仍然或多或少地参与着房地产业务，被称为第三梯队。

中国房地产业的“黄金十年”已经过去，存量时代已然来临，房企面临越来越大的竞争压力，不断寻找差异化成为房企需要思考的命题。虽然央企拿地和融资的优势还在，但是现在的市场已经不仅仅需要这两样。

一场地产行业的合纵连横即将开场。