回望风口：写字楼出租VC投资的理性回归

    过去几年，面对“风口”时，很少有创业者和投资机构能够做到理性。企业和媒体开始广泛关注一个领域的时候，市场中的大多数开始认为这是一个风口，更多的投资人也跟随着进入。

    如今，找风口的现象依然存在，但写字楼出租市场对风口的理解和定义开始变得不同。

     中国的股权写字楼出租投资市场陆续已经迎来了太多“风口”，而新的“风口”还在不断出现。

    从投资方式看，有2010年开始的全民PE、2013年开始的全民并购、2014年的全民新三板、2015年的全民天使；从写字楼出租投资领域分，P2P、O2O、游戏、影视、亚文化、二次元、B2B、VR／AR、直播、网红、人工智能在过去五年中都曾出现或正在处于投资的爆发期。

    回望“风口”

    “有那么2-3家能够跑出来，成为头部项目；一些写字楼出租项目的出路要么是被并购、要么是小规模的活着；剩下90%的项目都会死掉，一毛钱都拿不回来。”李刚强说。

    以O2O主题的投资为例。智能手机的大量普及，带来了中国市场在2014-2015年的O2O大热。这个在美国被称为On-Demand Service（按需服务）的投资方向，在中国普遍被称为O2O（线上到线下），即，通过将线下的商务机会与互联网结合，让互联网成为线下交易的前台。

    “2015年O2O投资到达峰值顶点的时候，国内的一线机构都有涉猎到这个领域。到现在为止，这些投资人的内部数据我们无法核实到，但从市场披露出的信息来看，项目的整体表现不是特别好。”陈挺峰告诉记者。

    陈挺峰介绍，持有滴滴出行、美团点评、饿了么等公司股权的投资机构，大部分都选择继续持有股份，希望通过项目IPO实现更大的回报。

    但也有多位投资人表示，市场确实也有前述个别公司的老股出售需求存在。

    李刚强分析：“早期投资人觉得赚的倍数已经够高了，希望能够提前套现一部分；后期投资人主要是出于时间周期的考虑，需要在基金快要到期前实现资金退出。”

    头部项目的退出方面，一方面是基金到期带来的退出需求，这一点特别在基金周期相对较短的人民币基金中出现较多；另一方面是当基金需要优秀的退出案例来募集新的基金，有可能选择提前退出。第二种情况中，一些新成立的新锐基金会做出这种选择。

    “风口”再定义

    对于“风口”的价值， 健一会创始人郑灵辉这样分析：“部分投资人需要风口，没有风口也会去造。风口出现了，投的案子也就更容易退出。比如，天使投资人造出风口，再想办法把股份卖掉，这是早期投资赚钱的方式之一。”

    从这个角度来说，在B轮、C轮投资“风口”项目的风险比较大——因为不容易找到接盘方。

    “新的‘风口’出现，可能只是再看到一次很多团队进来、很多项目死去。我已经惧怕听到这个词了。”在李刚强看来，投资人都在找风口，但从结果上看，大家都在跟随，而不是挖掘和预测。

    人工智能，这是从2016年持续火热到2017年的一大投资方向。

    从当前的市场来看，这仍然是个尚未到达投资顶峰的“风口”。也有受访者认为，现阶段甚至不是人工智能的真正爆发点。比如，陈挺峰指出，人工智能还没有到技术成熟应用和广泛普及的阶段，离市场爆发还有一段时间。随着科技的进步和时间的推移，3-5年后，人工智能的风口才会真正到来。

    人工智能是否会像O2O、AR／VR一样，在阶段性的投资热潮过后成为烫手的山芋？

    郑灵辉告诉记者，“人工智能的确是风口，但会理性很多。现阶段人工智能技术的应用都是在各个垂直行业，投资人会看行业、看项目的价值，不会像之前看O2O、AR／VR的时候，出现那么多的‘狂热’。”

    陈挺峰分析说：“人工智能和O2O的本质区别在于，人工智能属于科技革新领域、O2O则是典型的商业模式的改变。商业模式创新的进入门槛相对较低，融资带来大量创业者进入、出现泡沫；技术创新对应的是较高的技术门槛，出现这种情况的可能性不高。”

    非头部项目的出路

    谈到投资机构从O2O项目的退出时，李刚强感慨：“互联网妖魔化了很多东西，让创业者和投资人迷信了一些模式。资本在这里面起到了错误的角色，他们过于激进的相信梦想，但从血淋淋的现实中得到的教训还太少。”

    创业成功始终是一个低概率的事情，投资机构整体在大量O2O项目的退出方式，更多的是直接清算，以及一部分的并购退出。比如，细分领域排名第一的公司合并了排名第二的公司。

    李刚强在2015年成立了一家股权转让平台，他告诉记者：“这些人（指持有‘风口’领域非头部项目的投资方）转让的意向会比较强。但在这个过程中，我们会挑项目，以保证为受让方提供相对优质的资产。”

    “当大家都去争夺一个风口的时候，后进入的投资方会死得很惨。”在李刚强看来，即使是已经通过提前布局的方式投入到头部项目的投资方，也应该在“风口起来”的时候不断通过卖老股的方式分批套现。

    只有极少数的前风口写字楼出租项目可以通过老股转让的方式实现退出，接盘方包括中小投资机构和上市公司。

    “中小投资机构在数量和资金规模上都是主流，从品牌影响力、项目渠道来源上则是弱势的一方。”李刚强指出，全国三万多家中小投资机构，他们中的很多都有着相较于大机构非常快的投资决策速度，但仍然只会选择优质的投资标的。

    少数有利润的直播项目可以以合理的价格出售给上市公司，但持有前述众多“风口”项目的投资方，是否都可以通过类似的路径全身而退？

    “上市公司并购移动互联网项目的情况非常少。虽然他们的并购需求很强烈，但如果并购来的项目是亏损的、需要持续烧钱的话，会拖累公司股价。单靠一个概念没有办法撑起上市公司需要的结果。”陈挺峰告诉记者。