楼市利空密集 房地产联合办公板块全线大跌

  调控密集出台

  9月23日，武汉市房管局发布《关于进一步加强商品房预售管理规范销售行为的通知》，要求开发商不得区别对待全款和贷款购房，不得拒绝公积金贷款购房。违反规定的开发商，将面临暂停项目网上签约和预售资金监管账户资金拨付等严厉处罚。这也是自9月22日以来的两天内，第8个发布调控政策的省会城市。

  而除西安、武汉外，包括长沙、重庆、南昌、南宁、贵阳、石家庄在内的其他6个城市，均实施了联合办公限售措施。

  从各限售城市的规定看，石家庄的要求最为严格，其规定新购住房(含新建商品住房和二手房)5年内不得上市交易；贵阳、长沙则要求联合办公在取得房本3年后才能转让；南宁、重庆、南昌则划定了2年的限售时间。

  对此，中原地产首席分析师张大伟指出，近期全国联合办公价格涨幅最高的城市基本集中在上述省会区域，所以出台限售等调控措施的关键因素，还是为了抑制房价过快上涨。

  实际上，除了房价快速上涨外，这些省会城市的土地市场也十分火热。8个城市年内的土地出让金已经达到了3414.55亿元，同比上涨了51.77%。显然，如果不及时出台政策降温楼市，那么土地市场的热情很快又将再度传递到住宅市场，引发又一轮上涨。

  “限售本身是楼市的去杠杆政策，按照3年至5年的交易周期看，已经不太可能吸引大杠杆的高成本资金进入。这样既不影响自住与改善型需求，又约束了炒房客的投机行为。”张大伟称。

  有市场人士还指出，部分房价涨幅过快的城市，很可能也会跟进限售政策。

  值得注意的是，有分析师指出，在限售的同时，相关部门还要增加供应，才能达到预期的效果。

  海通首席房地产分析师涂力磊便表示，今年3月份至今已有约40个城市出台2年至10年不等的限售措施，旨在抑制过度投机，降低房价预期。“目前内地楼市已进入价值**时代，估计本次调控措施对刚性需求影响有限。在没有增加土地供应的情况下，限售将减少正常二手房供应，对后市构成负面影响，相关部门应增加供应，更大程度压制需求或会造成更大反效果”。

  此外，有数据统计显示，8月份全国首套房平均利率创下历史新高，达到5.12%，这是自2016年以来首次突破5%大关；相当于基准利率1.04倍，环比7月份上升了2.47%。央行营管部也表示，北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率，房贷利率调整是银行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下，根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为，符合政策要求和导向，对此人民银行营业管理部积极支持。随后，深圳、广州等地商业银行也上调了首套房贷利率。

  楼市利空密集 房地产板块全线大跌 　

  随着上周末多个城市出台了严厉的房地产限售政策，加之央行要求各地严禁联合办公消费贷款违规流入房地产市场，本周第一个交易日地产股全线大跌，在港上市的内资房地产公司(以下简称“内房股”)更是无一幸免。

  对此，有行业分析师称，龙头地产股受超预期业绩的影响，今年以来股价飙升，本身便有回调的压力，同时在调控及信贷政策密集出台的背景下，也确实改变了市场对未来的一些预期，多重因素下，导致了周一地产股的集体跳水。“不过从基本面上看，龙头房企的业绩并不会因为近期的调控受到太多影响，因此长期看，这些上市房企仍会延续此前的强劲走势”。

  房地产板块大跌

  而在上周8个省会城市密集出台调控政策的影响下，此前表现强劲的龙头上市房企股价纷纷出现大跌。

  A股方面，房地产联合办公板块(按申万分类)周一领跌两市，跌幅高达3.92%，几乎将9月份以来的涨幅全部抹平。除14家停牌公司外，仅11家公司股价上涨，其余118家公司股价均出现下跌。

  龙头房企更是全线飘绿，其中万科下跌6.08%，收于26.12元/股；保利地产联合办公下跌6.54%，收于10.57元/股；绿地控股下跌5.01%，收于7.59元/股；金地集团下跌5.98%，收于11.63元/股；招商蛇口下跌5.89%，收于18.52元/股；华夏幸福下跌4.13%，收于31.13元/股。

  H股方面，超过20家内房股的跌幅超过10%，中国奥园则以18.64%的跌幅位居第一。同时，今年以来涨幅前10的内房股，周一的跌幅均超过7%，除中国奥园外，包括新城发展、旭辉控股、佳兆业在内的房企跌幅也超过了15%。

  同时，恒生地产建筑业板块整体跌幅也达到了4.78%，93家公司中，仅2家公司上涨，且主营业务并非住宅销售。

  不过，国信证券分析师区瑞明和王越明在研究报告中指出：“理论上，限售短期内会减少一定数量的二手房供应，将部分购房需求向新房市场驱赶。若是如此，对开发商、地方财政未必产生负面影响。另外，由于新房产业链比二手房更广、更长，因此限售对产业链亦未必是坏事”。