写字楼出租、商业物业成为房地产发展新机会

下半年楼市政策仍以“稳”为主，政策的出台仍将主要集中在三四线城市，信贷收缩的影响将逐步显现；中国房地产“黄金十年”已经过去，写字楼出租存量时代已然来临；未来房地产金融投资策略为组合投资，连接“资金”与“资产”；“运营为王”成为地产行业下一个十年的重要命题；资产证券化和REITS（房地产投资信托）成为房地产金融行业新未来。

行业将走向运营为王

伴随着房地产“黄金十年”的悄然远去，在调控政策与市场周期双重限制下的房地产写字楼出租行业亦呈现出了“新常态”，其表现特征为：

1)城镇化及改善型需求，刚需动力依然明显，市场空间依然存在；

2)房地产开发商行业兼并加剧；

3)运营能力彰显重要性。

歌斐资产认为，新的地产商业业态已通过资源整合、创新营销、内容注入等方式，打造线上线下的新零售模式来革新商业业态过往“百货公司”、“大卖场”等老旧业态模式。典型的案例就是，近年来多地为了调控楼市，出台“禁售”政策，同样也迫使房企在持有物业的过程中，逐步走出“快速开发高周转”的模式，提升持续运营能力的深化；而以万达为领衔，更是主动告别了重资产模式、拥抱轻资产运营为王的理念。

报告判断“运营为王”将会是中国房地产下一个十年的一大重要命题。

房地产金融的新未来——资产证券化、REITS

伴随着房地产行业历史沿革，投资运作为空间赋能的案例将越发增多，在这个过程中以房地产资产作为底层资产的资产证券化和REITS（房地产投资信托）扮演了重要角色。

国内主要资产证券化产品包括信贷资产证券化、企业资产证券化、资产支持票据（ABN）和私募证券化；REITs的特色则在于收益状况良好、可以多样化组合投资，具有更低的波动性，并且流动性较强。

下半年楼市政策仍以“稳”为主

从15年“去杠杆、去库存”，到16年9月全面开启写字楼出租限购，再到17年初中央层面落实土地“有供有限”，支持发展住房租赁市场；同时，三、四线城市开启调控热潮与不断扩容的“限售”成为本轮调控最大的“亮点”。

2017年上半年，写字楼出租销售面积为74662万平米，同比增速16.1%，增速较1-5月提高1.8个百分点；销售额为59152亿元，增速为21.5%，增速提高2.9个百分点。预计下半年商品房销售面积及金额同比增速受调控政策制约仍不容乐观。

今年上半年，中央没有出台全国性的刺激或紧缩政策，更多在酝酿房地产市场调控长效机制的具体措施，主要表现在两个方面：首先是落实土地供应端“有供有限”；其次为推动住房租赁市场的发展。

下半年楼市政策仍以“稳”为主，贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”理念不动摇。总体而言，一线及热点二三线楼市的房价仍处高位，上涨压力仍存，因此短期内调控政策不会有放松的可能，但也无收紧的必要；未来三四线城市将变成调控的主战场。

存量时代来临

从劳动力人口高峰来判断，房地产写字楼出租开发市场已然由黄金时代转向白银时代，这是市场的共识。

歌斐地产白皮书中从中国商业地产“投资市场”及“资本市场”两个方面深入分析，挖掘出这两大市场的核心特征，并指出与房地产写字楼出租开发更直接相关的新增建设用地和工程开发建设投资额（已扣减土地购置费用）占国民经济的比重也均已在十二五期间见顶，全国主要城市的房地产市场逐步由增量迈向存量时代基本已成定论。近年来不断见诸于媒体的“城市运营商”、“城市配套服务商”、“生活服务集成商”等新语汇也印证出各个方面都已经开始为存量时代进行战略布局。

写字楼、商业物业成为新机会

一线及强二线城市及城市群轨交的迅速发展和布局，以及人口、资金和产业的集聚，仍然会给资产带来长期的增值红利。

在行业层面上，具备稳健经营理念，有研发产品竞争力，在行业领域精耕细作的开发商和运营商仍然被长期看好。

资金和资产的对接仍然有多样化合作方式，伴随着资产配置结构及风险偏好发生了变化，面临经济发展时期的转换，投资对应实际资产，且尽量平滑杠杆的使用，组合投资的配置将愈发凸显其价值，整个房地产大资管领域仍然具备中长期的系统性投资机会。而其中写字楼资产是地产类资产配置中的重要组成部分。诺亚财富与歌斐资产在写字楼写字楼出租的选择上，更偏好从城市、区域和基本面进行选择。

综上，该报告认为2017年是充满希望和挑战的一年，调控压顶、金融去杠杆等各项政策的重磅落地，房地产业平稳健康发展为运营赋能打开了契机值。