陆明锐：海外商业地产市场介绍

由马上办公（ma3office.com）主办的联合办公“出海”发展机遇暨2017《北京共享办公空间市场透视》报告发布活动于 2017年1月10日下午13：30-17：00,在北京市朝阳区民族园路1号1号楼，智选假日酒店盛大开始。

戴德梁行全球企业客户总监陆明锐先生应邀出席,并发表了《海外商业地产市场介绍》主题演讲。

以下为陆明锐先生演讲实录：

关于这个公司我相信大家都知道了，我不愿意多说，我说一个事情，15年1月份，戴德梁行跟美国一个公司合并了，已经16个月了，所以我们收入方面是全球第二大房地产服务公司，收入大概超过50亿美金，在200多个国家都有分公司了。

关于我们，我还可以介绍一下全世界经济的情况，我要说的要点是从图上这些报告出来的，我从戴德梁行的两个部分，是我们的客户，特别有价值的服务，如果你是我们的客户，这些报告都是免费的，比如是关于英国脱欧的。

我说一两件，我们觉得普朗普今后两年会有影响，因为它的制度没有那么严格了，公司税将从总额的35%降到15%，当然全球化和贸易还有很大的影响，但是我们觉得最后还是一个好的积极的影响。是因为共和党是控制美国国会。

所以说特朗普上台之前GDP的未来，美国的GDP是2%左右，18年到3%左右。我们商业地产行业一直有个说法是税务因素跟房地产市场的关系，我们认为17、18年美国还有300万新的职位。

关于英国脱欧我们还是认为欧洲是有不稳定性的，明年是法国，这是对美国的影响。

关于亚太的，去年的数字，可以看到越南、菲律宾包括中国的6.7%，新加坡、香港都是2.3%。关于客户市场，先看亚太地区，左边的部分蓝色的是客户市场，意思是供应量大。平稳是供应量和西南差不多平稳；业主市场是不好的，因为楼少。北亚在首尔会有很多，也比较便宜。除了中国大陆，香港是很清楚很明显的，中环、香港岛和九龙不一样，中环的数字特别难看，但是九龙比较多。关于印度，我不是太熟没有去过，但是可以明显看到哪边是高科技的市场。关于东南亚最后说两个国家，新加坡前两年的GDP是退税还没有恢复，虽然还是有点贵但是可以拿到一些好的价格。关于胡志明市，胡志明市是东南亚最贵的市场。关于澳洲，悉尼和墨尔本是非常明显的业主市场，悉尼在一年前还是平稳的，我一会儿会分享一下一年以内在悉尼签了三家联合办公中心，大概一万六千平米。

亚太地区主要市场的平均租金，前10名，香港和东京永远是前两名贵的，每月850元，如果是中环会超过1200左右，悉尼已经超过了德林和新加坡排第三，我觉得短期内还是会排第三。北京是中国大陆最贵的市场大概400元左右，刚才说了胡志明市比北京少一点，330元，布利斯班、上海、墨尔本大概是300左右的水平，很多人觉得为什么上海比北京便宜？其实5年时间上海已经超过了北京。

未来的供应量也很重要，看TOP10，前十名除了马尼拉其他都是印度和中国国家，123都是中国，北京、上海和深圳。如果看最少的供应量刚才说了，墨尔本、悉尼价格已经很贵了，但是未来有没有楼，可以看图。

我会更具体看澳大利亚的情况，墨尔本和悉尼，从GDP、CPI和失业率都是很健康的数字，未来得租金，历史和预测租金今年开始悉尼占了很多，我们认为未来还会往上走，大概是400元人民币/平/月。澳大利亚的市场是每年都涨一点点。

未来悉尼的供应量如图，特别少，2021年会开始有很多新的楼，为什么悉尼那么强大？比如2011年的变化是租金占20%，因为悉尼经济基础非常强大，讨包含了金融行业、服务行业和高科技行业。Wework在悉尼在12月内签了三个中心。

新加坡地区非常小，有三个地方如图，价格都是比北京贵一些，400多、300多。新加坡2010-2014年的GDP还是比较强的，4%、5%左右，但是去年到今年有2%左右，我们估计2018年才会开始恢复。我们会在2017年比较好的时候签一个合同。

香港是大陆公司出海的第一个地方，香港很不一样，Wework在中国也在香港开了两家，如果看价格如图，平均是七八百左右，中环都是一千多元，湾仔也有600多，是和北京的金融街差不多的水平。港岛东还是有一些机会的，香港数据的波动是挺大的，我们觉得未来还会往上涨。

美国，从生活成本上排列，曼哈顿、旧金山、硅谷，我有一个同事说，硅谷已经超过曼哈顿成为生活成本最高的地方。存在有四千多万平米的存量，美国的办公楼市场空置率是12%，我们预测17、18年还会上涨一点达到13.4%。美国的租金是/年/平方尺/美元，换算成人民币，曼哈顿大概450多元，差不多跟北京、上海持平。现在新的供应量都是在西雅图，马哈吨有100多万平米的供应量，我觉得有很多VC的朋友都来了，我想分析一下旧金山和total  funding波士顿、纽约和硅谷差距大概40%多。

看每个市场租赁条款的比较，美国和中国比较大的区别，中国没有装修补贴，美国可以给一些装修补贴。预租，很多中国开发商不明白为什么国外需要预租，为什么？如果没有预租好像银行不能贷款，这和中国的成本很不一样。在美国业主的背景可能更好一些，比如建筑质量，如果看四五十年的楼你觉得很旧，但是它们还是不错的。市场管理，在北京觉得那么新的感觉，小业主少，在北京小业主多。

比如澳大利亚的租期，普通的租期是3-5年，我们在悉尼Wework开办公室开了十年的合同。押金也是3-6个月，比中国要多。我刚才说fixed  increase每年3-4%。GS  比较高，到10%。如果是香港，续租的权利需要谈，很多人不太在乎这个东西，如果是签一个三个月的合同就结束了，又签一个新的合同，但是如果没有那个权利香港是很多次发现业主不根你续租了，到期了你就要走了。没有那么简单，续租只谈价格就好了，必须要谈好条款。租期是3-6年。香港有三种不同的方法，比如怎么看面积，使用、建筑和lettable，必须把这个搞清楚，转租是不可以的。

如果你去纽约，租期会更长，10-15年，押金可能不太需要押金，办criteria就可以了。免租期，装修补贴可以谈判，termination不能谈判，如果去美国看这个行业年纪比较大，五六十岁的人带你看房，为什么？比如签十年的历史，那个租金几百万的都有，还是有很多人愿意进这个行业的。

我们怎么帮助你们，戴德梁行研究部门非常重要，如果去看房我们可以看条款和要求，比如我们公司去年做的一个委托是华为，华为是第一家中国公司成为全球客户和我们签了全球协议，以前是到海外找朋友、找代理、找房子。戴德梁行跟其他的公司有一些区别，我们可能更了解中国文化，我们更国际化一点。全球的委托是60万平方米。

刚才说了Wework的单子，在悉尼。下面我要分享其他的，如图这个数字是从哪里来的？整个世界大概10100家联合办公中心，4年后会到20000家，刚才瞿总也说他们有几个伦敦的点。比较有意思是income，是拿来来的，我一个朋友是你们这个行业的，他说他的收入大概65%是从租金来的，其他很多的是从sponsonng等等大概是60%-65%的比例。

到这里就可以了。谢谢！

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