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上海写字楼格局重塑,租赁市场正值风口

更新时间:2018年04月27日 来源:网络

上海已成为中国最大的经济中心城市和新兴的全球城市,而2035年上海城市总体规划提出了打造“卓越的全球城市”的发展愿景。面对蓬勃发展的城市新面貌,戴德梁行中国区写字楼部通过新一轮城市规划的解读,展望了未来商务格局的变化及发展趋势。

新一轮城市规划有两个重点。首先,针对人口及土地资源的约束,规划提出了两个硬指标,人口政策导向促使中心区向外围发展,商办用地供应也将放缓。据写字楼部数据显示,上海写字楼土地供应已经呈现出向非核心区发展的趋势,近五年来,非核心区写字楼土地出让比重达到94%,其中青浦、闵行、浦东为出让前三。主城区用地布局已由中央活动区向四周扩散。根据土地政策,适度控制办公用地供应节奏,中心区加强办公楼宇更新改造,郊区加强用地功能复合优化,商住办融合发展是未来趋势。

其次,在空间布局上,此轮规划从更开阔的视野和更高的定位谋划未来城市发展的战略框架,强化上海引领长三角的责任,以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的格局,提升主城区功能能级,形成“网络化、多中心、组团式、集约型”的空间体系。

戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁分析道,在建立全球卓越城市的框架背景下,上海商务格局将发生变化,未来将重点发展“一主两轴四翼”、提升中心城区能级,中央活动区承载全球城市核心功能,“中央活动区”将取代传统“中央商务区”的概念,黄浦江沿线、苏州河沿线迎来重大发展机遇;同时,在以“多中心”空间体系规划的布局下,闵行、宝山、虹桥、川沙以及9个城市副中心也形成独立的商务板块,服务周边地区以及承载部分全球城市核心功能。

从规模效应、产业聚焦、景观优势、配套完善四个维度,沈洁表示中心区未来发展重点是黄浦江沿线板块和苏河湾地区,2018年尤为值得关注的板块是徐汇滨江和浦东前滩;城市副中心重点值得关注的是真如及龙阳路板块,这两个板块在前一轮规划中虽然已是城市副中心,但发展进程缓慢,2018年将会是一个逆转。

活动现场,沈洁重点介绍了徐汇滨江、前滩两个板块。她谈道,不同于传统商务区板块商务、商业为主导的功能,这两个板块更注重人与城市的和谐发展,是“中央活动区”版图下新一轮商务区的典范。

地处城市发展黄金三角的徐汇滨江打造水、绿、人、文、城相融合的世界滨水区,规划理念以文化产业为入口,结合黄浦江景观优势打造公共平台空间,布局体育休闲、打造生态环境,建立全新的滨江商务区。目前徐汇滨江写字楼市场处于起步阶段,2018-2019年将迎来供应高峰,今年会有1-2个全新写字楼项目入市,未来5年将会成为一个成熟的商务区,前景值得期待。前滩板块则是构建生态型、综合性城市社区,重点发展总部商务、文化传媒和体育休闲三大核心功能;业态分布上呈现多样化发展态势,从单一的办公功能拓展到居住、生活、商业相配套,营造出高度国际化的生活与商务融合的氛围。可以说是升级版的陆家嘴,下一个国际新都心。目前板块内前滩世贸中心一、二期已经交付,2018年预计竣工项目达2-7个,建筑面积25-38万㎡ ,将迎来写字楼供应高峰期。

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