2018北京土地市场特殊现象

7月18日，丰台西铁营、房山周口、大兴瀛海三宗地块出让，引来30余家房产商参与竞逐，其中丰台西铁营地块由于区位条件优秀备受市场瞩目。该地块可售住宅部分，已超过了该地块限定的销售均价，“面粉”贵过“面包”也逐渐成为北京土地市场的特殊现象。

“面粉”贵过“面包”？

据了解，丰台区西铁营村地块，规划建筑面积19.38万平方米，吸引了包括保利、首开、龙湖、华润、招商、西铁营一级开发商在内的超级联合体参与拿地。然而经过激烈竞夺，最终却被金茂、世茂、国瑞联合体以78.7亿元，自持面积比例54%的附加条件成交。此外该地块还限定住房销售均价不超过7.9万元/平方米，且最高销售单价不得超过8.3万元/平方米。

据中原地产计算，刨除自持以及无偿配建部分之后，该地块可售住宅部分只有约5.4万平方米，商业部分面积0.85万平方米。在不含地下车库、商业等可能货值的前提条件下，其平均楼面价达到了8万元/平方米左右。这一数字已超过了该地块限定的销售均价。

事实上，早在今年4月底，位于朝阳区管庄乡和大兴区瀛海镇的两自住房地块就已经出现过成交楼面价高于销售限价的情况。而4月27日，河南正商进京拿下两宗自住房地块，其楼面价就已经接近销售限价。刨除建安成本之后，对企业来讲盈利空间非常有限。

在连续不断的调控政策之后，北京土地市场已经有所降温，3月以来出让的大量土地中有不少都未曾触及溢价上限。即使是7月18日当日成交的另外一宗位于大兴瀛海的地块也以底价成交。因此，有业内人士分析认为，西铁营地块楼面价的高企只是个案，并非北京土地市场在整体升温。

盈利逻辑：控成本，“用好”商业、车库

不过，一个业内普遍关心的问题也随之出现。在拿地楼面价已经接近甚至超过销售限价的前提下，房企究竟会怎样实现盈利？

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为：“一些企业在北京土地市场上的积极表现，说明目前企业对于北京市场开发的急切程度，另外在一些热点地块拿地也是有象征含义的，即表明企业有能力在北京市场立足。当然高价拿地也是无奈的，但如今企业都是带有走一步算一步的心态做投资，后续也会考虑降低开发成本等，进而降低投资风险。”

“仅从未来销售情况来讲，西铁营地块未来的项目是不愁卖的。”克而瑞分析师崔秀程分析认为，首先该地块周边二手房销售均价在7万元/平方米左右，距离宗地不远的地方有昆仑领和中国玺两个项目，市场预期售价都在10万元/平方米以上，项目附近还有北京热销豪宅项目懋源·钓云台。而该项目的限价控制在7.9万元/平方米左右，在区域市场中有着不错的性价比。

“对于房企来说，拿这种地块的目的并非在于盈利。回收现金流，帮助第二年实现部分业绩也许才是房企拿地的主要目的。”而一位不愿具名的机构分析师则向记者透露：“目前，该地块附近的中国玺豪宅项目及其周边房产项目均价大约为8万元/平米，因此西铁营地块现今已成为极为稀缺的土地资源。尽管按照成交价格计算出的平均楼面价8万元，已经超过销售均价79459元/平方米，但是开发商如果充分利用好地下建筑空间（比如储藏间、车库等一系列地下设施），依旧可以盈利。”

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