房企年报数据井喷背后存尴尬：规模大了 利润率仍上不去

　　又到了房企发布年报的时节。去年，房地产行业迎来复苏，全年全国商品房销售金额和销售面积均创下历史新高。这也在房企去年的年报中一览无遗，利润大增、现金流增加、负债率下降，一时间房企曾经的“好日子”仿佛又回来了。然而，年报中利润率的持续下滑、全国各地针对房地产市场的调控政策，都使得房企再次笼罩阴霾。

　　盈利

　　增收不增利 毛利仍下行

　　据近期中国房地产业协会发布的《中国房企500强测评报告》显示，2016年，500强房企总资产收益率均值为2.37%，同比上升0.34%；净资产收益率均值为4.71%，同比上升0.08%。

　　尽管年内500强企业盈利指标有所企稳，但增收不增利的毛利下行趋势仍在延续。然而长期来看，2015年下半年以来良好的市场销售情况更多地集中于北上广深及部分热点二线城市，这种市场格局促使企业布局策略趋同性的快速提升。

　　伴随着区域土地市场的竞争格局不断升级，高企的地价也不断压缩着房企的盈利空间。同时越来越多的合作拿地，进一步摊薄了房企的盈利水平，房地产行业盈利下滑仍是大势所趋。

　　在盈利下行的大趋势中，能保持较高盈利水平的企业则能实现更高质量的成长，实现弯道超车。其中，标杆房企和区域性标杆房企盈利能力普遍领先。这些企业中有以招商为代表的具有较强区域资源优势的；也有以华夏幸福为代表的具有稀缺的开发模式的。整体而言，为保持及提升净利水平，企业间的策略分化明显。

　　运营

　　高周转存挑战 资产由重转轻

　　2011年以来，高周转模式逐步成为房地产开发企业最主流的运营模式，拿地到开工的效率差距成为企业执行力的一大重要考量标准。2016 年，高周转模式再次成为不少企业去化库存和抓住市场机遇的利器。

　　随着改善型需求的崛起及土地成本的大幅增长，对于持有存量资源的房企，特别是资金成本相对可控的企业而言，持续牺牲利润率的高速周转模式正在逐步面临挑战。

　　对此，中经联盟秘书长、优铺创始人陈云峰表示，过去部分企业过分追求高周转以缩小与标杆企业的规模差距，品质却难以保障，这种高周转模式必将难以持续发展。热点城市土地价格的持续攀升迫使企业在周转与利润间平衡的选择中更为审慎，拥有稀缺土地资源的企业开始思考是否有必要为快速变现而不是耐心等待更好的入市机会以探求更好的利润回报，周转率和利润率间的均衡将成为企业战略选择最核心的考量因素。

　　净资产收益率持续保持低位，不少房企积极探索的轻资产运营模式在年内逐步推进。

　　目前，房企向轻资产模式转型主要有二种模式：一种是通过小股操盘、代建等模式进行品牌输出和管理。如绿城、万科、中海、建业、朗诗等企业在资产运营上已经取得了一定的成绩。朗诗的轻资产模式主要采取小股操盘、合作开发、委托开发三种模式进行项目开发，其代建业务仅 2016 年上半年就录得签约销售额 32.93 亿元。

　　来源：楼宇周刊

编辑：wulingya