你必须知道的换房小技巧

换房涉及到买房和卖房两个环节，其中还会有购房资质、资金等问题，而且不同的换房目的需要掌握的技巧也各不相同。

 

 

 

一、要卖房腾退购房资格该注意什么？

 

目前，沪籍家庭最多只能购买两套住房，要想购买第三套，必须卖掉名下一套住房才有购房资质；对于外地购房家庭而言，在沪只有1套住房的购房资格，想换房就必须先将已有的住房出售来获得买房资格。对于这些需要通过卖房来腾退购房资格的换房族来说，掌握下面的技巧有利于减少换房的风险。

 

1.选择先卖后买

在上海买房需要有购房资质，为实现换房的目的，想要获得购房资质，只能选择先将已有住房出售再买房的方式。等旧房过户完，自己有了购房资质，再买入想买的房子。

举个例子：

外地来沪工作的李女士一家在闵行区有一套房产，李女士的工作单位换到了浦东区，为上班方便，李女士打算将房子换到浦东，因外地人（已婚家庭）在上海只能买1套住房，故而李女士需先将闵行区的房产出售，然后才能在浦东买房。

 

2.选择合适的买家

卖房到买房中间有一段过渡期，这段期间如何顺利度过，在选择买家时有以下技巧：

1）把房子卖给投资客

这类人群买房后不会要求马上入住，可与其协商，在房子过户后再借住一段时间，这样有助于节省租房成本。

2）把房子卖给比较好沟通的买家

在卖房时，尽量选择比较好说话、容易沟通的买家，向其说明自己的实际情况，与其协商可否过户后晚点交房；或者协商返租已出售的旧房，让自己在找到新房源之前先住一段时间，避免卖房后到买房入住这段时间没有地方居住。

举个例子：

吴先生一家五口人，原先的房子只有45平米，为改善居住条件，吴先生打算换一套两居室住房，但比较头痛的是，卖掉旧房之后，一家人连个借宿的地方都没有。在旧房挂牌出售期间，吴先生的房子被一个投资客相中，双方协商好，房子过户之后，吴先生一家在房子里可以再租住上三个月。如此一来，吴先生利用这三个月时间买好了房子，顺利入住。

 

3.卖房后即使要租房，也要租在要买的房子附近

旧房已出售、新房未买前需要租房，最好是到想买的房子小区附近租房。这样不仅看房方便，将来搬家时也可以省去不少麻烦，而且还可以提前熟悉将来的居住环境。

 

二、不同的换房目的换房时各有哪些技巧？

 

小房换大房、换学区房、为上班方便换房……换房的目的不同，所需要关注的点也不同，需要掌握的技巧也各不相同，下面将简单介绍以上三种换房目的各自需掌握的技巧：

 

1.小房换大房

1）在换房之前就开始看大房，明确要买的大房条件

小房换到大房，对大房的要求会比较高，所以建议在卖小房之前或者是小房挂牌出售时就开始留意大房，包括大房的小区环境、户型、朝向等。

2）根据资金情况选择先卖后买或者先买后卖，但要把握好时间差

小房换大房，若不出售旧房，有购房资格且资金充足，可选择先买房再卖旧房；否则，也可以选择先卖掉小房再买大房。无论采取哪种方式，都要把握好时间差，不宜拖太长时间。

 

2.换学区房

1）购买之前明确有上学指标和名额

买学区房的目的是为了孩子上学，所以在买之前务必多方咨询，确保所购买的房子有上学指标和名额。下面介绍几种途径：

a、去教育局咨询了解近期教育政策变化；

b、去派出所咨询买房后能否落户，原来的户口如何迁出等问题；

c、去居委会咨询想买的房子上学指标有没有被占用；

d、去划片学校询问是否购房后可以上学。

2）在购房合同中明确约定所购买的是学区房，并明确不是学区房的违约责任

在实际生活中，虽然卖方说自己的房子是学区房，但若买方不通过其他渠道验证，则可能面临买了房却因名额被占子女无法入学的困境。为此，买房时可在购房合同中约定“购买的是学区房，若指标被占用、原来户口无法迁出，则可退房”。这样可以最大限度地维护自己的合法利益，即使事后发生变数也有合同约定可依据。

3）不要过早买学区房

不提倡过早地将学区房买到手，是因为学区房并不是一成不变的，过几年后，学校可能重新划分学区，之前买的住房被划出学区外，因此应根据上学时间做好规划。其次，因学区房价格比较贵，若不是有充足的资金，则在购买之前一定要咨询好，确保换到学区房后子女能够上学。

 

3.为上班方便换房

1)家人要协商好在哪买房

就上海而言，生活压力较大，夫妻俩基本上都要上班，所以换房时，以谁的上班地点为准来选择买房的地理位置至关重要。最好是买在一个折中的地方，离彼此的位置都不是太远。

2)要选择交通便利、有停车场、物业服务周全的小区

现在上班的交通工具大部分是地铁、公交车、私家车、摩托车、电动车，上班的地方离住处1小时左右时间的比较常见。所以换房时，想换到这种距离的小区时，应考虑小区附近交通状况、停车场、物业服务等。

 

三、还有哪些换房技巧？

 

1.出售旧房时不要漫天要价

出售旧房时，虽然选择好的买家很重要，但对自己旧房的估价更为重要。为避免旧房出售时间过长，延长自己的换房时间，在出售旧房时，不要漫天要价，可给予一定的优惠。一方面利于短时间卖掉旧房，另一方面可以此为契机和买家商量过户后，延长交房时间，让自己有更长的过渡时间。

 

2.最好选用公积金贷款来换房

公积金贷款与商业贷款相比，贷款利率低，需支付的利息少。若有条件，建议换房时采用公积金贷款，当然公积金贷款对贷款年限和贷款最高金额等有要求，应根据自身实际情况选择。

 

公积金贷款与商业贷款贷款成数、贷款金额、贷款利率对比

 

举个例子：

在上海工作的小张将名下唯一一套住房以200万价格卖出后，又花380万买了一套房，贷款120万，贷款年限15年，若采用公积金贷款，月供8432.03元；若采用商业贷款，按照4.9%的贷款利率计算，月供9427.13(元)。公积金贷款比商业贷款每月节省近1000元。

 

3.换房时选择买二手房能够尽快入住

卖旧房后到买房入住中间少则一两个月，多则好几个月，若想换的房子是新房，还需要考虑新房的交房时间、装修等等。所以对换房而言，选择二手房，能够方便尽快入住，避免卖房到买房的空档期无处居住。

 

换房过程比较复杂，考虑周全掌握一些技巧能够一定程度上避免麻烦，但不同的换房人群情况各不相同，所以换房时应根据自己的实际情况综合考虑后做决定。

 

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内容来源：链家网