地产行业市场报告：政策整体有保有压

　事项:

　　12月14日至16日中央经济工作会议在北京举行,1)会议强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。2)要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。3)要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。4)要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。5)要坚持分类调控,因城因地施策,重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来。

　　平安观点:

　　明确住房定位,政策整体有保有压:会议明确强调“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,同时继7月末首提抑制资产泡沫后,本次会议更是明确提出抑制房地产泡沫,尽管会议仍强调三四线去库存,坚持分类调控,因城因地施策,但政策基调已明显偏紧。会议同时强调防止出现大起大落,考虑到核心城市当前库存普遍较低,房企普遍资金状况较佳亦无降价动力,我们判断至少明年上半年房价难有大落,而成交由于高基数回落为意料之中,因此至少明年上半年调控难有松动。

　　“货币”及“土地”两手抓:宽货币和土地供需区域失衡为本轮房价上涨重要推手,会议强调宏观管住货币,严格限制信贷流向投资投机性购房,同时房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。国庆后主要调控城市明显提高二套房首付比例,未来不排除更多城市“银根”收紧,而提高住宅用地供应,根据人口流动情况分配建设用地指标,控制地方政府对“土地财政”的依赖,有望缓和部分房价过快上涨城市的供需压力。

　　以大带小,大都市圈为发展趋势:会议强调特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。一线城市由于土地稀缺性,2016年前11月土地成交下降27.5%,未来除盘活城市闲置和低效用地外,更多将依靠城市功能疏导,带动周边中小城市发展,从国外经验来看,巨型城市和城市圈建设均为城镇化后期发展趋势。

　　加快住房租赁市场立法及长效机制建立:会议强调要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。“居者有其屋”并非“居者有产权”,加快住房租赁市场立法从财税、金融、户籍等方面改变“重售轻租”的现状,才能有效激活房屋租赁市场,让租房成为推进新型城镇化和缓和住房供需压力的有效途径。会议再次强调综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

　　投资建议:延续年度策略观点,2017年尽管行业面临基本面下行和政策收紧,但定价权变迁正带来行业投资逻辑变迁。在险资、产业资本加大权益资产配置趋势下,高分红高ROE的稀缺优质蓝筹地产的“筹码”属性正逐步增强,而刚经历销售大年的中小房企现金充沛,基本面下行背景下转型诉求有望提升,板块仍孕育着机会。在定价权变迁中,建议把握以下投资机会:1)基本面优质的蓝筹白马股保利、招商、首开、北京城建等,但“旧逻辑”投资思维影响下,基本面下行仍会对传统地产估值形成一定压制,建议做好择时和波段操作;2)有业绩支撑的转型股万业、中体、广宇、宋都等及潜在转型个股;3)国企改革标的空港股份、鲁商置业、深圳本地国企等。

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