Gabriel Franco：写字楼国际运营管理标准发展

2013年12月19日至20日，中国最具影响力的年度写字楼综合体年度盛会--中国写字楼综合体发展论坛第十届年会将在北京富力万丽酒店盛大举行。主题为“光荣与梦想：新型城镇化下的楼宇经济”。

    全联房地产商会创会会长聂梅生、住建部政策研究中心主任秦虹、北京师范大学房地产研究中心主任董藩、万科集团执行副总裁毛大庆以及中国主流开发商及金融机构超过500位嘉宾。年会现场就新型城镇化下的楼宇经济、产业地产的挑战与机遇等话题进行观点碰撞。

    BOMA中国国际资产管理专家 Gabriel Franco先生在演讲中表示，BOMA中国是国际建筑业主与管理者协会的中国分部。在中国BOMA中国开展了管理卓越认证工作。在这个管理卓越认证当中，一共有五个卓越证书。这五个认证分别是关于建筑管理的、关于能源管理的、关于营销与传播管理、关于环境管理和培训计划的。

    以下是BOMA中国国际资产管理专家 Gabriel Franco先生演讲全文：

BOMA中国国际资产管理专家 Gabriel Franco先生

　　大家早上好，我叫Gabriel Franco，因为我是个老外，所以我只能请翻译帮我把英文翻译成中文。

　　在今年3月份的时候，我就职于嘉铭中心。嘉铭中心是致力于赢得BOMA中国的管理卓越认证，BOMA中国是国际建筑业主与管理者协会的中国分部。在中国BOMA中国开展了管理卓越认证工作。在这个管理卓越认证当中，一共有五个卓越证书。这五个认证分别是关于建筑管理的、关于能源管理的、关于营销与传播管理、关于环境管理和培训计划的。

　　BOMA中国是四年之前在中国推出管理卓越证书，现在在北京能够拥有三个以上这样的证书的项目是寥寥无几的。嘉铭中心的目的是希望把它打造成一个非常高端、非常国际化的全球最佳写字楼，我们希望它成为全球商业地产当中的卓越项目。BOMA国际每年一度也有一个TOBY奖项，相当于全球商业地产界的奥斯卡大奖。明年这个奖项会在佛罗里达的奥兰多在6月份举行奖项的评奖。为了获得管理卓越认证，嘉铭中心首先进行了楼宇运营管理评估报告的评审，我们建成为BAR。通过这样一个评审，能够找出嘉铭中心的一些优势和劣势。有来自国际的两名专家，他们在商业地产方面有着非常丰富的经验。在1月份的时候，大家可以看到图片上两位专家来到嘉铭中心进行评估。

　　嘉铭中心邀请我帮助他们一起来获得这样的管理卓越的认证，所以说从3月份起我就开始就职于嘉铭中心，跟他们一起来努力获得这个证书。我来到嘉铭中心以后，所做的第一个项目就是开启了楼宇管理及维护的执行计划，从字面上来讲，就是通过巡楼来进行管理。这个计划简称为MBWA，让这个楼宇当中的管理者必须每天在楼宇周边进行巡视，看哪些可以改进的计划，上报上来，我们一起来进行改进。一旦他们发现了有什么值得改进的地方，就会先拍下来照片，然后我们会录入到自己的数据库里面，最后生成一份报告，以便于指导我们后续的改进计划。这样的MBWA计划在中国也是首开了先河。

　　既然我们发现了问题，我们如何来改进呢？为了确保改进计划的执行，我们又推出了另外一个项目，叫做楼宇质量的管控官。管控官的职责就是要确保所有通过巡逻所发现的这些问题最后都能够得以解决。这就是一个例子，比如垃圾间，左边这个图是改进之前的情况，右边这个图是改进之后的情况。

　　最后一组图片是卸货区，一般我们是把建筑的材料存放在这个区域。大家可以通过这些图片看出来我们其实已经做了很多积极的改进。为了这个认证，我们还做了能源改进计划，这是美国采暖制冷与空调工程师学会的认证，也是第一次在中国进行的认证。通过这样的评估，我们发现有11个领域可以优化和节省能源，所以我们后来也是立即采取了行动来进行能源的优化。之后我们又开启了能源之星的项目，也是针对能源节约的计划。

　　还有另外一个项目是智能化的预防性维护管理系统，是基于计算机的一整套自动化的管理系统。通过这样的系统，我们可以确保所有在楼宇当中的预防性维护计划，都能够得到准时的安排，并且有效的进行执行。之后我们又设定了楼宇的环境管理计划，通过这样的环境管理计划也做了很多改进，大家可以通过这些图片来看到它的改进效果。我们还做了关于停车场的改进。

　　还有一个项目我个人觉得非常自豪，就是一个两点联动的警报系统管理程序，由于引进了这样的国际化警报管理系统，我认为嘉铭中心是现在北京最安全的一栋建筑。

　　另外一个项目是租户健康安全环境俱乐部，通过这样的俱乐部和租户一起来开展循环再利用，进行健康安全方面倡导的活动。还有一个灾难恢复计划，通过这个计划可以确保，不管我们的楼宇遭受了火灾也好，或者是洪水也好，或者是其他任何一种灾难，都能够保证这个楼宇的正常运作。现在我们正在致力于LEED环保认证的工作，如果顺利的话，我们希望能够在2014年的早期获得。

　　还有一项工作是和BOMA中国一起来做的，是BOMA中国所引进的国际运营管理标准手册，这是几个月之前引进的一套标准，我们自己也根据自己中心的情况开展了自己标准手册的制定。我们和霍尼韦尔一起引进了楼宇自控系统，现在为止这套自控系统是最高效的一套。

　　通过美国采暖智能与制冷工程师学会的认证，我们也通过了一套水管理的方案，还有能源管理方案。

　　还有一个在北京也是第一次做的，就是制冷剂安全方案。为了达到管理卓越认证，还有LEED认证，我们把屋顶做了一些改进，建成了新型的热反射屋顶。

　　在所有存储化学品的地点，都采用了材料安全数据卡，在每一个维护的工作室都配备了洗眼站，在大堂我们还配置了体外自动除颤仪，在所有有人工作的维护工作室，都配备了急救的工具。还有我们在向租户收取电费的方案方面也进行了优化和改进。我们也给嘉铭中心设计了一个全新的网站，也是根据BOMA国际测量标准进行了所有方面的测量，这是我们在中国做的第一项工作。

　　之所以要进行这样的国际标准的衡量，就是致力于在明年一起角逐TOBY大奖。为了加强员工的培训，我们和BOMA中国一起来做线上培训的项目，现在这个项目是免费的在线上进行学习。大家可以在BOMAchina.com的网站上进行注册，就可以学习这八项课程。

　　今年的10月28、29日，我们邀请了国际两位著名专家来到我们大厦，我们之所以要让这些专家过来评审，是希望让BOMA国际在美国的总部能够知道嘉铭中心确实是根据国际商业地产管理的标准进行运营的一栋写字楼。这两位专家在我们的建筑里面进行了两天的评审，把所有的文件和各种计划都展示给了他们，嘉铭中心成为第一栋获得了BOMA中国五个管理卓越证书的写字楼。作为中国第一栋写字楼能够取得这样的成绩，感到无比骄傲和自豪。这些工作人员为我们所有的工作成就付出了最大的努力。

    谢谢大家。