直播实录：中国写字楼发展论坛第九届年会

中国房地产业协会权威主办的中国写字楼发展论坛第九届年会，2012年12月18至19日在北京富力万丽酒店盛大举行。

　　本届年会以"创新与重塑：房地产新周期下的新模式"为主题，汇聚政府官员和学术界，以及中国顶尖的写字楼开发商、产业地产开发商、金融机构、管理及业行知名人士。年会由八大主题演讲，四大主题峰会，两场案例沙龙组成。嘉宾阵容规格更高，形式更多样，内容更丰富，议题更精彩，报道更充分。

　　时间：2012年12月18日

　　地点：北京富力万丽酒店

　　以下为直播实录：

　　主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，大家上午好！欢迎大家出席中国写字楼发展论坛第九届年会，我是本次年会的主持人。中国写字楼发展论坛是由中国非住宅地产网络媒体和整合传播第一品牌房讯网发起，联合中国房地产业协会共同主办的中国非住宅地产行业规格最高，规模最大，最权威，影响最广的专业论坛。从2004年开始，该论坛以年会的形式连续举办了八届，是中国地产界一年一度的顶级盛事之一。论坛从中国经济的发展形势着眼，聚焦房地产行业发展进程，每年都会邀请房地产界、金融界、财经界和政府机构的杰出人物和领袖齐聚北京，探讨非住宅地产的行业发展趋势、模式创新、绿色低碳，写字楼和商业地产、产业地产等等行业热点。就行业的发展、企业战略和成功的案例进行演讲和对话，找寻全新的思路和广泛合作机会，同时记录和见证中国房地产历史轨迹，推动行业健康向前持续发展。　　本次论坛的主题是"创新与重塑"，年会的宗旨是盘点一年收获、展望行业未来。论坛议题集中了写字楼、综合体、产业地产的行业亮点、热点和难点，既有对今年行业发展状况的系统回顾，又有对明年发展趋势的全面展望，同时深刻剖析企业经营成败得失，表彰推广行业领军楼盘、企业、人物。

　　年会还将通过新浪网、搜房网、人民网、和讯网、搜狐焦点网、房讯网、腾讯、新浪微博等进行全程的视频直播和图文直播。

论坛现场

　　首先请允许我介绍一下今天到场的主要领导和嘉宾：

　　中国房地产研究会副秘书长、中国房地产业协会副秘书长肖晓俭先生

　　住建部政策研究中心主任秦虹

　　北京大学教授 中国房地产学会副会长陈国强

　　首创集团总经理、首创置业董事长刘晓光

　　中国开发区协会秘书长关嵘先生

　　对外经济贸易大学国际房地产研究中心主任粱蓓

　　中国房地产业协会商业地产委员会秘书长蔡云

　　全国房地产经理人联盟执行主席杨乐渝

　　卓越置业集团执行总裁张远

　　高和资本董事长苏鑫

　　北京天安科创置业有限公司总经理杨声亮

　　高纬环球中国区董事、研究部总经理张平

　　北京北大资源地产有限公司副总经理张志高

    房讯新媒体董事长、中国写字楼发展论坛组委会秘书长刘凯

　　此外，还有方兴地产，卓越地产、广厦地产、碧桂园、合生创展、华夏幸福基业、越秀地产、天朗控股、世贸股份、远洋地产，富力地产，中海地产，北辰实业、金融街控股、楷林置业、城建地产、北大资源、天安科创、万通地产、天润置地、金隅地产、融科置地、联东集团等600多家全国主流房地产开发商，金融机构、顾问公司，物业公司，代理商，建筑部品商以及新闻媒体的来宾和朋友，让我们对各位领导和嘉宾以及各位朋友的光临表示热烈的欢迎。

　　主持人：一个行业的发展应该说是离不开政府和协会的指导、支持，下面我们首先有请主办方领导，中国房地产研究会副秘书长、中国房地产业协会副秘书长肖晓俭先生为大家致辞。

中国房地产研究会副秘书长、中国房地产业协会副秘书长：肖晓俭

　　肖晓俭：各位来宾大家上午好，首先我代表中国房地产研究会、中国房地产业协会对中国写字楼发展论坛第九届年会的召开表示衷心的祝贺。这两年随着住宅市场的调控，商业地产被越来越多的开发商投资人所关注，也有不少开发商把转型目光投向商业地产，很多机构基金也加大了对商业地产的投入。

　　大家知道，我国的写字楼发展时间短，还没有形成系统的写字楼综合评价标准，房地产企业在写字楼开发过程中缺乏标准指导，导致了写字楼开发和运营过程中的诸多问题，而国外各类写字楼产品标准、服务标准在许多方面也不能适应中国的国情和发展现状。因此，急需制定适应中国国情与发展阶段，符合国际写字楼发展趋势的写字楼综合评价标准，用于指导房地产开发企业的开发行为，为写字楼产品用户及投资人提供选择的依据，进而推动建材设备行业的技术进步和写字楼物业水平的提高。

　　目前中国房地产业协会和商业地产专业委员会对中国写字楼综合评价标准体系进行了研究，制定了商务写字楼等级评价标准认证管理办法，这也是住建部立项批准针对写字楼等级评价标准，作为行业协会我们希望该标准能够对规范写字楼的市场起到很好的促进和推动作用，同时我们要学习和借鉴国外发达国家的做法和经验，促进写字楼市场与国际接轨。提高写字楼市场国际竞争力。

　　再次预祝本次论坛取得圆满成功，谢谢大家！

　　主持人：下面我们有请主办方领导房讯新媒体董事长刘凯先生致辞。

房讯新媒体董事长 中国写字楼发展论坛组委会秘书长：刘 凯

　　刘凯：尊敬的秦虹主任，肖晓俭秘书长，各位领导、各位来宾：上午好！

　　首先代表组委会，代表房讯网对大家莅临本次论坛表示热烈的欢迎和衷心的感谢！在这里，我尤其要特别感谢从全国各地赶来的200家开发商伙伴，预计今天出席论坛的嘉宾将超过600位。

　　中国写字楼发展论坛源于2004年12月，该论坛以年会的形式已连续举办了8届，可以说是目前中国影响区域最广、最深，也是出席人数最多的非住宅地产论坛。论坛从中国经济发展形势着眼，聚焦房地产发展进程，每年邀请房地产界、金融界及财经界、政府机构的杰出人物和领袖齐聚北京，探讨房地产发展趋势、模式创新、绿色低碳、写字楼、产业地产、综合体等行业热点，就行业发展、企业战略与成功案例等展开系列演讲和对话，找寻全新思路及广泛深入的合作机会，同时记录并见证中国房地产历史轨迹并推动行业健康向前的持续发展。

　　今天我们论坛的主题是"创新与重塑：房地产新周期下的新模式"。2012年，注定是中国房地产发展史上一个重要的转折点，一方面，中国经济波动频繁同时世界经济还处于低迷；另一方面，中国房地产市场渐趋稳定的同时库存还处于高位。伴随着经济转型升级和房地产调控政策的实施，已经到了整个业界思考未来、探索创新路径和重塑行业模式的时候。

　　十八大提出坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路。毫无疑问，"新型城镇化"是中国未来的经济引擎，将为中国经济增长提供中长期动力。我们认为加快城镇化离不开房地产行业的平稳健康发展，可以预计房地产将成为新型城镇化的重要引擎。那么，如何寻找房地产新周期下的新模式、新力量，如何模式创新？如何重塑行业？如何从容领跑？本届年会有必要对这些重大问题做出探索和解答，达成某些共识。

　　作为国内非住宅地产网络媒体与整合传播第一品牌和绝对领跑者，房讯网成立十一年来，一直专注于写字楼、产业地产、综合体可持续发展，以及对于经济领域各个产业、各个行业、各个企业的深刻影响。所以，我们今天请到了秦虹主任、陈国强教授、刘晓光董事长、关嵘秘书长、梁蓓主任以及全国主流开发商和金融机构嘉宾，他们将分别从宏观的、行业的、产业的、企业的、项目的各个方面进行解读，为行业模式创新、企业转型找到重塑方向！同时，我们还将在下午举办四场主题峰会，以及中国地产金厦奖颁奖晚宴，明天上午我们安排了项目参观考察环节，希望通过两天的会议和交流对大家有所帮助，有所思考，有所启迪。

　　最后，我要再次感谢大力支持本次论坛的首席合作伙伴天安科创、北大资源地产、远洋地产、方兴地产，感谢所有战略合作伙伴、品牌合作伙伴和其他合作伙伴，感谢出席论坛的所有企业来宾及媒体朋友。因为你们的支持，中国写字楼发展论坛将继续努力前行！

　　谢谢大家！

　　主持人：感谢刘凯董事长这么多年对中国写字楼行业的坚持和贡献。下面我们就进入今天的第二个环节，也是非常重要的环节，就是精彩演讲，今天到场了很多国内顶级的专家和学者，我们一起听听他们对中国当前房地产市场的分析，首先邀请住建部政策研究中心主任秦虹女士，她演讲的主题是“中国商业地产趋势”欢迎。

住建部政策研究中心主任：秦 虹

　　秦虹：大家知道，最近中央召开经济工作会议，探讨一系列经济工作的部署，我简单的谈一些和商业地产有关系的体会。十八大确定了到2020年两个翻一番，人均可支配收入和GDP，怎么实现？由于我们在2010年的时候，中国的GDP基数已经非常大，47万亿，其实保持年均7.2%的增长就可以了。由于世界格局发生重大的变化，外部的欧债危机，美国还处在缓慢经济增长的阶段。下一步到2020年之前，中国若要实现7.2%这样的不算太高的这样一个经济增长速度，只能靠内需。那么内需又有什么支撑中国经济的发展呢？大家知道我们中国的内需有投资、消费，有工业化和城镇化，过去工业化的发展是为外需服务的，是为出口服务的，但是你再扩大中国的投资，中国的很多产能是过剩的，最后得出一个结论，城镇化是中国发展的最大的内需潜力所在。

　　我们中国的工业化相比也是偏低的状态，中国由于过去十年有国际市场推动中国的各种工业的发展，材料加工等大幅度的发展，导致中国现在的工业化率47%，比世界各个国家，包括发达国家最高的工业化率还要高。但是我们的工业化率达到了世界最高的水平，我们城镇化率在世界水平之下。所以这样相比我们的工业发展程度来讲，从我们发展空间来看，世界各个国家的规律城镇化达到70%才开始放缓，我们去年才达到50%左右，所以算来算去，城镇化都是最大的内需，所以下一步两个翻番必须要做好城镇化的文章。

　　中国的城镇化如何推动，应该说中国我们东部和西部地区，经济发达地区和不发达地区的城镇化差异也非常大。现在城镇化率高的地区城镇化以后达到了86%，北京这样的城市怎么再进一步推进城镇化的提高和发展呢？我们还有一多半的省份城镇化率比平均水平要低，不足50%，所以实际上下一步在推动城镇化发展的过程中，实际上它的发展策略和举措应该是不一样的。一方面城镇化率比较低的中西部地区，平均低于50%的地区，一定是靠产业、工业带动人口增长，这是第一步的城镇化。城镇化的初期仍然还没有结束，要靠工业、产业带动人口的增加，这就是十八大报告里面提出来的，工业化和城镇化协同发展，同步发展，互相促进。长三角，珠三角的城镇化率已经高了，提高城镇化的质量主要是实现这些大的城市的现代化，不是表面上我们盖了更多的高楼大厦现代化，好的建筑要现代化，主要是产业的现代化。所以在这些地区，我们说我们在不同的地区都要继续推动城镇化，但是城镇化的路径，所实现的城市质量的内涵是不完全一样的。

　　这些城镇化的发展意味着城市人口的增加，无论是产业工人、服务业的工人，就业的职工，白领、蓝领都是城市人口的增长，对我们的商业地产一定会产生需求，这些人来了除了工作以外，收入比原来的农民收入要高，有了收入要消费，消费要吃、穿、应用，要聚会，休闲，健身，投资，理财，要保险，要教育等等，这一系列都是属于第三产业需要服务的内容。我们房地产业现在面临的新一轮的宏观机遇，这是没有疑问的，这是我们下一步发展中国政府选择的必然的路径，推动城镇化质量的提高和对商业地产带来的必然的影响。

　　我们说说市场风险，为什么说市场风险呢，实际上商业地产面临着很大的结构性的问题，它和住宅是不一样的，住宅在发达地区和不发达地区，无论什么地方你盖的都是住宅，都是具体的建筑形式，没有太大的本质上的差异，但是商业地产都面临着结构性的问题，结构性的问题首先和中国经济发展板块的区域结构、产业地域的发展有很大的关系。也就是说刚才说了中国城镇化靠什么还要靠工业化带动，我们在世界各个国家研究他们的城镇化的路径时候看到了非常清晰的发展路径，首先是靠产业带动，主要是工业，工业带动产业的进步，工业发展到一定程度以后，聚集了人口已经达到一定规模以后，这个时候产生了两种需求，哪两种需求呢？一种是工业产业本身对服务业的需求，比如说我们工业产业发展到一定规模以后，这些相对的对工业生产需要的一系列的服务业产生了需求，比如说物流、保险，设计，包装，金融，服务业要为这些已经到一定程度的工业化提供服务，叫生产型服务业，这是一种需求。

　　另外一种需求，大量的产业工人进来以后要有消费型的需求，我们说生活性的服务业，这些人来了要吃穿住行，所以未来我们可以看到的情况是在城镇化率还比较低，还要靠产业和工业聚集带动人口增加的时候，这个时候对商业地产，最大的需求是哪些呢，就是生活性的服务业需求。这个时候对生产性服务业有需求，但是不够大，因为工业化程度没有那么高，这些人要生活、消费，生存。下一步靠工业化带动城镇化发展的是哪些地区呢，是我们国家从十一五时期确定的经济发展板块的重点发展区域，是我们现在确定的中西部地区，包括东北部地区，这是第一个，结构性的问题，他们不需要那么多的写字楼，但是他们有需求生活性的服务业，这样的城镇化的第一阶段，人口聚集带来的商业地产的要求。

　　还有一个层面，本来工业化程度已经很高了，现在需要产业升级，就是我们所说的整个经济板块里面优化区域。比如说传统的城市群里面的重点城市，他们要发展什么呢，按照国家的定位和现在必须要选择的路径，他们要选择的是发展现代服务业和先进制造业，实际上实现的是产业的升级，产业的现代化。产业的升级应该说是在全国最早、最快的，从事服务业人口的比重来看，全国2010年比2000年增长了7个百分点。他们对大量的生产型服务业产生了巨大的需求，所以北京和上海慢慢的形成逐步的向全球的金融中心、信息中心、文化中心发展，是这样的一些现代服务业，为生产服务业提供的高层次的一些工业化生产性服务业、金融、保健、会展、交流信息等等，这样的发展的机会是众多的。

　　同时由于这些地方在过去城镇化发展比较早，现在的城镇化发展率比较高，可以达到86%的水平，满足基本生活需要的，一般性的生活性服务业是满足了，不缺。这个时候人们对商业服务业我认为是高端的差异化的，个性的，优质的，需要引进一些高端人才的需求，所以当我们这些城市，他们在发展现代服务业吸引的人才，留下的人才主要是在办公室上班的这些员工，他们对办公室、写字楼的需求，大家不要到工厂上班，主要是到办公室上班，一定是对写字楼有所需求的，这些人由于高端人才多，所以他们对于一般性的服务业已经满足不了他们的需求，更多的是高端的商业服务业的需求，差异化、品牌的发展空间，所以一定是不一样的。

　　除了区域，大的环境结构不一样以外，自身的也存在很多的问题，比如说北京、上海这些地方的写字楼也很多，但是自身相比存在也结构性的问题。我们现在在建造写字楼的时候，发展我们商业地产的时候和过去有一定的不一样，也面临着我们缺什么样的写字楼的问题，比如说现在北京上海已经成为中国带领世界经济的龙头城市，从很多虚拟的国际品牌和我们自身原来成长的一些大的金融，保险，投行等等一些部门，他们的队伍在不断的扩大，他们需要一些大面积的，现代化的，支撑他们现在网络、电梯的高端的和国际化标准的需求，所以自身也有结构性的升级的问题。所以我们认为写字楼也好，商业地产本身结构性的问题是非常多，研究好结构性的问题不是我们在座的企业，更多的是地方政府，他们不研究结构的问题，他们就说我这里需要写字楼，需要盖多少商场。它在这样的推动下，没有研究好结构的问题，在不需要写字楼的地方盖了很多的写字楼，这个压力就非常大。所以研究结构性的问题是地方政府需要做的，这里面不仅是地方政府的规划、配套，更多的还要研究市场结构性的问题，如果这个问题不解决好，就存在很大的风险。

　　第三个是民间资本，我们这些年一直研究民间资本对房地产市场产生什么样的影响这样的问题。首先是民间资本的量还是比较大的，尽管今年的经济增长速度比去年低，但是民间资本的总量还是比较大的，仍然是增长的，但是增长的速度没有那么快而已，这是第一。第二，现在仍然没有找到很好的投资的渠道。第三，民间资本仍然高度关注房地产。第四个，民间资本关注房地产，投资房地产形势出现了新的变化，新的变化在以下三个方面：第一是民间资本投住宅，怎么投，投不投，过去民间资本投资资金很多，自己有钱买房子，企业有钱买一个地，但是由于我们这次的房地产调控持续了两年，到现在还在说我们不放松，不动摇，实际上有大量的纯投资性的需求，现在的民间资本买住宅买不允许，除了刚需需求之外，还有一部分，这部分买住宅和投资有关的住宅，我认为现在更多的和改善性需求结合。纯粹的买一套房子放在那里，等着升值的投资行为，第一，政策上没有条件，第二，这种投资都很谨慎，现在的市场上除了刚需需求更多的是自住和改善结合。

　　民间资本高度关注商业地产，但是现在还存在很大的盲目性，开始的阶段有很大的盲目性，按照原来传统买住房的观念买商业地产，这是我们认为今后人们投资商业地产也会非常的慎重，所以我认为优质的商业地产是值得投资的，也是会受到广大民间资本投资的高度关注。

　　第三个特点，我们认为民间资本从过去投资实物现在比较关注投资证券，新型的房地产证券化投资格外受民间资本的青睐，比如说房地产的信托，房地产私募以及可以期待的，下一步是否能够推出RITES，如果推出的话，是格外受民间资本关注的。

　　现在投资住宅的少了，即使有也跟改善性相结合，关注商业地产的多，但是今后的投资教育会得到认识，新型的房地产证券化投资老百姓是非常关注的，如果RITES可以推出，加上信托、私募会对房地产的发展得到有利的支持，也是从另外一个方面推动了中国商业地产健康、有质量的发展。

　　由于住宅涉及到民生的问题，所以目前房地产调控都针对住宅市场，商业地产、写字楼、商业本身就是营业性的，和民生没有什么关系，所以没有更多的政策的调控，以上的体会仅供参考，谢谢大家！

　　主持人：谢谢秦主任精彩的演讲，我刚刚突然想到了现在是一个新媒体的时代，虽然到场了很多媒体，但是大家手里都有手机，微博，我建议大家可以用我们的手机拍一些照片，发一些微博。下面我们有请北京大学教授、中国房地产学会副会长陈国强先生，他演讲的主题是“十八大后看房地产趋势”，欢迎。

北京大学教授 中国房地产学会副会长：陈国强

　　陈国强：今天跟大家讲几个问题，首先我们带上房地产的眼镜看待、解读一下十八大报告，第二个问题想跟大家交流怎么样看待今年的房地产市场，第三个是简要的判断一下明年的行业走势。

    首先我们以房地产的视角看待一些十八大报告，大家知道近三万字，其中直接涉及到房地产或者住房问题不足5%，加上相关的内容我想大家可以特别留意一下，不足300字，从篇幅和比例上占报告的不到1%，但是篇幅的有限并不局限于我们对于房地产的政策，尤其是房地产的产业关联度极高，相关的其他领域，其他内容的一些表述应该说和我们房地产未来发展同样息息相关。我个人的判断，应该说十八大报告对于房地产而言释放了很明显的政策好声音。

　　首先对于未来行业发展，政策和外部的机遇来看，和我们的宏观经济量，未来的若干年应该是我们行业重要的战略机遇期，未来的发展空间没有必要悲观或者太谨慎，报告当中应该说和房地产未来发展相关的亮点非常多。从中长期来看，对于行业来说，这个是大的广义的概念，既包含了常规的住宅产业，同时也包括写字楼在内的商业地产，旅游地产，养老地产等等，对于大的房地产产业来说，中长期利好是确定无疑的，当然报告当中有一些内容，包括金融制度改革，财税制度改革等等，对行业来说有利有弊，这个需要客观的做判断。

　　报告当中和我们房地产、住房市场直接相关的，我这里简要的列一下，首先是关于住房制度，报告里面对于未来的住房制度有这样新的表述，建立市场化配置和政府保障相结合，特别强调了保障房的管理，这个和我们以前惯常表述的双轨制变化不大，但是特别强调了市场化配置，恐怕和过去的双轨制体系赋予了很多新的内涵，市场化配置更多的是从配置方式、渠道强调，双体系更多的传递给人的信息是双轨并行是并驾齐驱。

    十八大报告里面提出了两个目标，两个同步和两个比重，国内生产总值、城乡居民收入翻番，居民收入增长与经济发展同步，劳动报酬增长与劳动生产率提高同步，提高居民收入在国民收入的比重，提高劳动报酬在初级分配中的比重。

    关于财税体制改革：加快改革财税体制，健全中央和地方财力与事权相匹配的体制，深化金融体制改革，下一步的改革会不会带来地产金融制度的创新，这个是大家非常关注的。还有一个相关的内容是城镇化，李克强副总理提到这是扩大内需的最大的潜力所在，前两天的中央经济工作会议都有相关的论述，提出要积极稳妥的推动城镇化的建设，加强城镇综合承载能力，有序推进农业转移人口市民化，这个会带来我们行业发展所赖以生存的需求的增长，收入翻番，尤其是我们城乡金融体制改革，这样的目标的实现当然会对我们这些需求，有望使得这些人员增加转化成为实际的购买力。

　　报告当中还有一些貌似不相关，其实对我们行业同样会带来深刻影响的内容，首先是关于生态文明的新的论述，报告里面有专门对大力推进生态文明建设作为单幅的章节论述，同时提出建设美丽中国的明确的目标，提出要节约利用资源  ，推动资源利用方式的根本转变，加强全过程的节约管理，大幅度降低能源、水、土地消耗的强度，提高利用效率和效益。通过这些生态文明、美丽中国的目标设定，我们可以预期对于我们房地产行业，特别是建筑行业，建筑节能可能面临最严格的标准，低碳和绿色的建筑，有可能会获得更多的政策方面、财税方面的支持，这个是显而易见的。

　　第二个方面，关于主体功能区的加强，对于加快实施主体功能区的战略，推动各地区严格主体功能定位发展，构建科学合理的城市化格局、农业发展的相关格局等等。未来不同的功能区将形成不同的区域政策、产业政策，包括对于我们地方官员好的标准也有相应的调整，对于房地产，对于住宅产业我相信这些内容都会产生不容忽略的影响。

　　总体来讲，十八大报告当中，对于收入倍增的强调，对于新兴城镇化的目标，对于房地产来说显然就是我们地产、行业的好声音，刚才我们提到了住房制度的新表述和过去相比不无新意。调控方式上从十八大报告和最近几次重要的会议，可以给我们传递给比较宜居的信号，未来的调控方式和手段会更多的强调市场化的手段，构建长效机制的方式确保我们行业平稳、较快的发展，同时也应该注意到征地和财税制度的改革。

　　第二个问题，我们如何看待即将收官的2012年，谈到一年的市场状况，我们应该注意到几个特点，首先我想从政策的角度可以看到，今年在经济持续下行的压力之下，政府没有放松调控，连续七个季度GDP持续下滑，并没有让我们政府动摇，我想这个和05年相比，会成为非常显著的差别，市场调控下行业并没有进入低迷，行业在调控声中筑底趋稳的态势已经非常明显。从市场预期来看，如果以年度为观察单位的话，前低后高，前冷后热这样的变化的态势当中，各方面的市场预期可以说趋于好转，行业转型悄然展开，对于这方面的体会，在座的很多来宾来自于企业的，恐怕会有更多，更深的感受。

　　市场现状，从价格来看有波动，但是基本趋于平稳，同比下降的城市和上年相比减少10多个，环比上涨的城市数量上个月35个，这个月是50多个，这个变化反映了这个行业变动的基本的趋势。房地产开发趋势来看，我们知道调控之前，最近的数据11月份从15%上升了16.7%，从开发增速的数据变化，我们可以判断，投资增速下滑止跌企稳，可以预期今年全年的开发投资增速和前几年相比还处在相对低位。从销售的数据来看，商品房销售依然可观；第四个方面是土地市场，大家知道上半年土地市场应该说非常低迷，上半年土地市场的成交状况，不及全国土地出让计划的30%，上下半年形成冰火两重天的概念，下半年出现了很多的地王，和去年市场相比，土地市场还是差强人意的，尽管未来的态势是乐观的，全年的总量会稍弱一些。还有一个是保障房的建设，今年尽管在新开工面积指标上和去年相比略有减少，但是在十八大召开之前，全年的新开工计划和建成500套的计划都已经提前完成了。另外是在调控下行业的分化加剧，无论是企业之间还是不同城市、不同区域。这种差异同样非常明显，写字楼的单项目标明显领先于我们的开发行业，同比的增幅都显著高于行业的平均指标，我们看到开发投资指标上，全行业16.7%的增长，写字楼是36.7%的增长，施工面积上全行业13%的增长，写字楼是20.7%的增长。

　　写字楼我们看到部分城市房价上涨压力非常的明显，土地购置和新开工面积依然处在负增长，这些问题恐怕会引起后续的市场供应的隐患，所以一些人士担心会不会引来明年年初的房价再度上涨。第三个方面是伴随着保障房建设的推进分配中的质量和公平分配的问题和后续管理的问题引进越来越多的关注。

　　明年的市场趋势，我个人的基本判断是明年的市场一定会好于今年，当然了，不只是房价的变化指标，我想还是需要更全面，更客观的从多项指标做诊断，为什么会有这样的基本的判断？我想也几点理由，首先是行业基本面好转，第二个方面市场预期趋于乐观。现在的这种对后市预期的判断和感受和过去一年前相比这种差别，这种乐观状态，我想不可同日而语。调控政策我们有一个基本的判断，调控政策的边际效应有递减的表现，表现在限购方面，大家知道北京是非常特殊的，其他的大部分的限购政策对于社保的年限，对于上税的年限都是一年，随着时间的推移，这样的限购对于很多现在购房人群来说，资格的限制就逐渐的消失了，过去受限制的人群，今年、明年陆续的获得了购房的资格，所以像限购这样的政策效率，随着时间的推移会弱化，递减。另外一个重要的因素，外部的经济环境、社会环境趋于好转，尤其是宏观经济的基本面，已经出现了筑底回升这样的态势。这些因素我想在很大程度上会决定明年我们行业的表现。如果出现大的调控政策，会对明年房地产的走向带来重大变数，另外会不会面临玛雅的预言，过几天会不会成真，如果没有这些变数，我相信明年的市场会好于今年。谢谢大家！

　　主持人：感谢过程陈教授的演讲，下面我们有请中国开发区协会秘书长关嵘先生，演讲的主题是“加快转变园区增长方式，推进工业地产可持续发展”欢迎。

中国开发区协会秘书长 关 嵘

　　关嵘：各位领导、企业界的各位朋友大家上午好，首先非常感谢论坛的组委会邀请我来介绍一下我全国开发区的情况，也有幸与在座的各位企业家代表能够互相交流，应该说在座的都是我们开发区的上帝，为什么这样说呢，因为我们的开发区没砖没瓦，每一寸土地建设都离不开各位企业家的支持和帮助。

　　大家都知道中国的开发区是起源于1984年，当时是在我们国家经济特区之后，由沿海向北方推进这样的进程，从大连到福建，应该说14个开发区都是从一片荒滩建起来的，到如今成为新城，到2014年我们国家的级开发区应该进入30年的历程。

　　据国家发改委的报告统计，我们全国目前各类开发区一共有1500多个，实际上还不止，目前还有很多的聚集区，各类园区没有统计在内。受发改委的有关部门邀请，很有可能在明年由我们协会会对全国的开发区的数据进行重新的审核。开发区大致有这样几种类型，第一是我们国家级的经济技术开发区，国家级的经济技术开发区应该说从1984年14个发展到现在162个，高新技术开发区是由当时的54个发展到105个，另外还有边境经济合作区，特殊的海关监管区，像出口区，综合保税区等等，还有旅游度假区大致五种类型。

　　总的来说，我们开发区为中国改革开放作出了巨大的贡献，仅仅国家级开发区，高新和经开两种类型的开发区，GDP、税收收入和实际利用外资额已经占了我们全国的18%、16%、40%有一组不太准确的数据，全国的1568个开发区工业增加值占了40%，工业的增量占到80%，当然了，这个数字不宜对外发表，从这两组数据来看，我们的开发区对中国的经济贡献率是非常大的。

　　大家都知道，我们天津开发区，苏州工业园区，还有昆山开发区，这几个开发区目前的工业产值已经突破了六千亿元、五千亿元和四千亿元的大关，经开区就有四十个千亿产值的开发区，这些经验证明了党中央设立开发区的政策是完全正确的。

　　之所以开发区长盛不衰，保持旺盛的生命力关键在于创新，开发区在不断的创新发展中，不断的调整自己的定位，不断的调整自己的发展方向，不断的调整我们产业转移的经营方式，所以才具有这样的规模。

　　我想从两个方面介绍一下，一个是开发区的发展方针，大家可能对这个情况不是十分了解，当初我们叫国家开发区，国务院制定的标准是三为主的制定，工业为主、外资为主，自主创汇为主，当时的三为主确实指导开发区健康有序的发展，应该说在九十年代，我们开发区按照这样一个工作方针得到了快速发展。进入了二十一世纪，国家级开发区大致都初具规模，2004年国务院召开了会议，对开发区的发展方针进行了调整，变成了三为主两致力一促进，当时我们已经提到了，吸收外资质量为主，要发展现代制造业，原来就是发展工业，同时我们提出了优化出口结构，不是单纯的靠出口拉动经济，同时最后我们还继续发展高新技术产业，原来是致力于发展高新技术，我们在原有基础上又提出了一条，发展高附加值的服务业，同时我们还提出了叫一促进，促进国家级开发区向多功能的综合性产业区发展。所以2004年以后，国家级的开发区，发展方针、方向出现了一个大的调整。

　　进入“十二五”以后，国务院又对开发区的发展方针进行了调整，叫三并重，两致力，一促进，第一先进制造业与现代服务业并重，第二，内资外资并重，第三，经济发展与社会和谐并重，同时我们进一步提高发展质量和水平，致力于增强体制和机制的活力，所以我们觉得这三个并重是在原有的基础上又进一步向前发展。最后提到了，我们国家级开发区应该向以产业为主的多功能综合性区域转变，大家知道原来我们的开发区都是工业区，现在这个提法发生了很大的变化，将来我们的开发区都变成了新城。前不久我去亦庄，亦庄当时就是一个农场，现在已经形成了一个南部的亦庄新城，城市的功能越来越明显，这是从国家对开发区发展方针进行调整的一个变化。

　　第二个，我们开发区的产业也出现了变化，最初应该说在九十年代很多开发区初步形成这样的规模，就是六大产业，电子信息、汽车制造等等，进入二十一世纪以后，我们在原有的基础上加大了服务业的比重，总部经济服务外包，物流等领域的生产性的服务业成为我们开发区新的经济增长点。

　　十二五期间，我们的物联网，云计算，新能源，新材料，新医药，节能环保、航天航空等战略性新兴产业成为我们开发区建设的重点。

　　在此基础上，我们的开发区已经成为当地经济拉动的一个重要的引擎，确实成为了我国调结构，转方式的重要的力量，而且成功的走出了一条具有中国特色的一个发展道路。

　　我们也应该看到我们开发区的发展是不平衡的，我们走过的路也是曲折的，开发区的东中西部发展不可持续的问题也是比较突出，我们的科技创新能力有待提高，尤其是我们的土地供应量减少以后，劳动力成本相应的增加，特别是我们的开发区法律地位到现在还依然不明确。这一点我跟大家也在介绍，我们一到开发区大家都在反映，我们的开发区没有地位，所谓的没有地位就是没有法律地位，全国人大讨论了几次，时至今日还没有出台这样的法规。所以开发区也出现了多头管理等等问题，这些问题实际上也制约了我们开发区下一步的发展，但是我非常庆幸，在座的各位企业家对我们开发区情有独钟，他们在国际金融危机和国家房地产调控的情况下，积极的调整方向，把关注点放在了我们的开发区，很多在座的企业家都投入到我们开发区建设的行列。我觉得商业地产为开发区注入了活力，成为我们开发区不可或缺的重要的力量。

　　首先有利于提升我们产业的升级，楼宇经济占地比较少，而且没有污染，效益好，很快的聚集资本要素，提高我们开发区的档次，目前我们很多开发区都相继出现了专业市场的楼群，科技研发的园区，商业办公、商业服务的楼群，泛创意产业的楼群和交通枢纽、商贸服务等六大类型的楼宇经济，这些都丰富了我们开发区的内涵，使得我们开发区在以工业为基础的这样一个前提下，又向前发展，这是第一。

　　第二，是有利于形成稳定，可持续的税源，根据有关数据测算，我们一栋高级的写字楼产生的效益与城乡结合部7.8平方公里产生的效益是相等的，正因为如此，在中部发展较快的区域楼宇经济的出现已经达到了第三产业的半壁江山，甚至也一些已经达到的70%。

　　第三个优势，有利于要素资源的节约利用，楼宇经济非常适合在一些城市性的开发区发展，因为我们的开发区都在城乡结合部，依托母城，具有母城相应支撑的优势。这种立起来的开发区应该成为开发区节约、高效，利用有限土地资源，注重生态环保的一个重要的抓手，所以我们现在的开发区纷纷的加大招商力度，吸引我们各位投资商，各位建筑商到我们开发区搞楼宇经济、总部经济，科技园区。

　　第四，有利于提高开发区服务现代业的能力。因为开发区新型服务业的业态正在发展过程中，有的开发区目前还处在相对比较落后的状态，这块如果说加大楼宇经济，加大产业地产的支持力度，我们开发区在转型升级过程中会发展很快，我们很多开发区确实给我们产业地产制定了相关的政策，有利于企业加快发展。

　　总之，我们认为工业地产也好，楼宇经济也好，为我们的开发区，尤其是为我们企业在初期的投入，缩减了建设时间，降低了经营风险，提供了众多的优势。目前，我们开发区内，这种楼宇经济大致有几种模式，一个是至上而下的政府引导模式，第二个是至下而上，收购模式，不同的模式形成了庞大的市场需求，我们开发区管委会应该说是最大的物业商，也是集成商，也是服务商。为了打造这样的综合的投资环境，作为支撑园区新一轮发展的主要的推动力，所以我们开发区使出了浑身解数，为我们工业地产商提供便利，尽管说目前十八大以后，宏观经济在进行调控，房地产业依然不景气，我们开发区将成为各个投资商的关注热点。我们开发区在推进城镇化的进程中向多功能综合性的区域转变中具有很大的合作机遇，为什么这样说，因为开发区不单单发展工业，下一步我们的方向是要有一个城镇化发展，刚刚闭幕的中央经济工作会议把城镇化的建设作为一个重点单独列出来，而我们的开发区有一个先天的优势，城镇化是离不开产业化的，离不开工业的，有产业做依托，我们的城镇化发展会发展的更快。我想我们在由单一的工业聚集区向多功能综合区转变的过程中必然加速、带动了我们周边地区由务农向务工，由农民向市民的快速的转变，为保障湿地农民和蓝领工人共同享受成果，园区更加关注保障房的建设，这也为我们在座的各位提供了新的机遇。

　　在开发区加快转变经济发展方式，推动产业结构当中也有合作机遇。当前我国已经进入了调结构，转方式的攻坚期，园区的产业类型已经从二产为主，向三产并重转变，大家提到了，一个是生产性的服务业，一个是生活性的服务业，这两块将成为开发区下一步发展的重点，随之开发区的星级酒店，会展中心，文化场所，文体场所，包括休闲娱乐等等，这些新的综合环境的需求也将给我们在座的各位企业家提供斩新的领域。

　　我们开发区在要素资源节约利用的背景下具有合作的机遇，我们的土地目前处在减量的状态，很多有识之士都已经充分的认识到再靠土地生财，老路看来走不通了，大家纷纷的转向投入写字楼或者楼宇经济，通过写字楼建立标准厂房，中小企业的聚集区，现代服务业的集中区，科技孵化器，留学生创业园等将成为我们园区今后发展的热点，而且这些也将为我国中小企业的发展提供了空间，那么多楼房的建设，我想在座的企业家大有用武之地。

　　党的十八大给我们发出了新的动员令，我们开发区作为经济改革开放的引领者，义不容辞的首先要把开发区建好，为各位企业家提供一个非常好的投资环境。最后我希望我们开发区协会与各位企业家建立一个更广泛的联系，为我们开发区的发展，尤其是提高质量，持续健康发展作出努力，谢谢大家。

　　主持人：下面一位为我们进行主题演讲的对外经济贸易大学，国际房地产研究中心主任粱蓓，他演讲的主题“解读十八大精神，关注城镇化建设”欢迎。

对外经济贸易大学国际房地产研究中心主任：粱 蓓

　　粱蓓：刚才几位讲的非常有高度，也非常的有深度，十八大其实是给我们重新选择发展方向吹响了集结号，我想先给大家看看刚刚结束的十六号的中央经济工作会议，最核心的这句话，在这样的一个指导思想下，作为房地产业内的朋友，今天大家都坐在这里，我想大家都来自全国不同的地方，刚才秦主任说了住宅调控、房地产市场调控调的是住宅地产，而商业地产不在之内；陈教授对十八大解读还是对明年乃至今后房地产行业发展趋势都比较乐观。关会长提出了我们的城镇化发展一定要有主题。大家把所有的问题简化以后，记忆就比较容易了。

　　我想说城镇化和城市化最大的不同是，城市化是环境不动，人在动，是农村人口流向城市；城镇化是人不动，环境在动，所以我们主张的是城镇化而不是城市化。这个图表给大家介绍的是城镇化关键在于让人的生活方式、生产方式全面升级，使得政治、经济、文化当中，所有的这些社会功能向一个有特定主题的空间聚集的过程。就像关会长说的，中国改革开放开发区走在的前面，目前已经有1568个开发区，我听了以后特别的惊讶，我曾经特别自豪说全国33个国家级开发区我都去过了，52个高新区我也去过了。所以城镇化的理解就是要跟大家说一定是一个生产方式的转变，这是最重要的。我想给大家介绍的关键是我们国家在城镇化发展过程中和经济形式的转变和改革开放三十四年经济活动发展，都不能够离开国际化的环境和主题，最主要的是这样的趋势。

　　这里有一个图表，世行的住宅产业的统计，人均GDP的增长不同的阶段呈现不同的特征。不同的年份上我们的人均GDP按照美元记价，中国在过去的34年发展过程中不同的城市 走过了什么阶段，没有一个城市会脱离国际所有发达国家发展阶段的规律。你可以通过这样的背景资料判断什么样的城市发展的过程达到了什么样的阶段，这个城市的主题是自生的能力发展还是资源型发展的主题，下行趋势和上行趋势，平稳发展的趋势是什么，起码可以得到一个基本的判断。

　　深圳最早的发展主题是因为特区，临近香港市场。那么北京这样的城市呢，如果你认为在北京还要不要买房子的话，您对比我刚才的表就可以得出判断是买还是不买。我们刚才看到了不同城市的发展有这样的客观规律，而且这个客观规律无疑会逃离我们按照世界不同国家发展阶段的尺度，有这样的一个曲线给大家看，当一个地区的城镇化水平在一个平稳期状态的时候基本是30%，高速发展期到平缓期是70%，温总理讲我国的城镇化率超过了50%，比较准确的是51.27%。这里面其实是有水份的，差不多在35%左右，离70%还有一半，我们结合房地产的转型，开发区的发展和城市、城镇的主题相结合，我相信在座的朋友们应该会有大量的机会，这个曲线非常重要，大家可以把这个曲线带回去衡量一下，你们所在的地区处在什么样的状态，这样就可以把握未来投资地点和决策。

　　我们看一下城镇化推动商业地产，按照国际惯例，住宅地产发展不管有多么的迅猛，不管多么大的规模，最终会遇到瓶颈，持续不断发展的是商业地产。商业地产囊括的业态的全面和经济发展的关系之密切是我们国人还没有意识到的，从二战以后我们可以看出来，美国用了40到50年的时间发展商业地产，到现在我们可以看到把一个一个没有主题的城市变成了有产业带动的城市，从而带动了商业地产，商业地产非常的宽泛，并不仅仅是写字楼，包括我们所说的医院、主题公园，包括中国快速发展的开发区，包括我们所说的耳熟能详的迪斯尼公园，大家都以为是公园，其实最重要的是商业地产。从这个方面我们看，如果一个城市，一个城镇的发展，不管离中心城市的距离是什么样的，你只要赋予了它主题，它会在这些方面得到全方位的提升，无论是带动人口的就业，形成税收，提高土地的使用率、价值，提高公共服务，加上我们最看重的消费水平的提升，所以城镇化进程当中大家一定要深刻的理解。

　　在城镇化建设的过程中，我们要注意如果我们单单的强调商业地产，我们还有非常小的，有特色的，甚至只有几十万住宅、常住人口的地域发展的目标。这里面我们要把握四个方面，首先是工业化的时期，刚才秦主任和会长都提到了，没有工业化很难引领城镇建设的人力资源的结构，大家要找到针对您的区域发展的解决方案，再有人口发展的方向性。有一个手机的段子，我觉得非常形象的描述了双向性，我们住楼房的时候城里人开始住平房了。在这样一个过程当中，我想十八大文件也好，刚刚结束的经济工作也好，会在这样的人口流动的动向上，对于大规模的人口流动要采取相应的办法和措施，我们所有听到这句话的人，结合您自身的专业背景和您所处的行业领域，您都会思考这是一个什么信号。

　　未来我们国家的城镇化水平要增加0.8到1，按照真正的城市化率水平离70%还有一半的时间，日本已经达到了78%的水平，我们看到我们的空间足够好，到2020年，我们比2010年收入翻一番的情况下，城市化率的水平在55%到56%。如果按照官方的数据，51.27%的话，七年的时间，从51.27%到55%、56%，平均一年递增是什么样的水平，这个水平可能有一点保守。随着这样的城镇化的不断提高，会带动城市人口的增长，一线城市北上广深的承载力已经严重不行了，北京叫堵城，我们每个人都在给这个城市添堵。简短的时间我就跟大家分享这些，我希望以后大家在这个领域会有更多的贡献，谢谢大家。

　　主持人：谢谢粱主任，下面我们有请首创集团总经理，首创置业董事长刘晓光先生。他演讲的主题“写字楼新时代——运营流掘出现金流”。

首创集团总经理 首创置业董事长：刘晓光

　　刘晓光：我把题目改一下，如果讲写字楼的运营流和现金流就很细致了，题目还是写字楼的新时代——融资的创新。刚才我听了粱蓓讲的，对写字楼已经做了很深入了分析了。大家知道写字楼根本的背后是资金和地段这两个最核心的要素，写字楼的运作和发展，资金可能是最主要的问题，特别是创新融资的问题。我想简单的把写字楼的新时代的创新融资简单的概括一下，一个我们讲讲写字楼的历史，这个我很简单的过一下，大家知道北京的写字楼大批量的开始是在92年，那时候我们在审批部门，很辛苦，当时比较典型的大家比较熟悉的，金融街、王府井、长安街，东二环和CBD，94年的时候我们批了上千个写字楼，那时候的北京实际上在世界的写字楼发展史上已经显现出供应量。

　　当时的写字楼的资金和投资的运作模式，开始的时候大家知道我们那时候也没有什么钱，基本上是自有资金，主要是预售款，而且那时候多是整楼在卖。回顾一下我们最早做的百万庄大厦，基本上整体卖掉了，需要六个亿的投资，我们当时只有几千万，那时候多数的写字楼是在没有出地面或者出地面的时候一般低价销售了，问题还是资金的问题，因为大家没有什么钱。当时我们首创置业只给了两千万，现在发展到四五百亿的资产，实际上是一个高速积累的过程。当时出售的写字楼很多价格都很低，金融街卖到1.8万到2万，很艰难的。

　　第二个方面，有了资金以后，开始比较成熟了，基本上我们做到封顶的整卖，甚至于盖好了以后再卖，基本上就是卖，我记得2007年的时候，当时押的写字楼和酒店的现金120亿左右，主要还是压不住，没有那么大实力，2007年以后，我们基本上不卖了，或者卖的比较少了，做持有经营，持续经营。

从写字楼的运作模式来讲，我主要讲讲新时代下，我们的融资创新怎么来做。

　　写字楼刚才讲了，最核心是好地段的土地加上资金，再加上你的策划、运营能力，实际上这么几个要素。在这些要素当中，我想我主要讲讲资金的融资，创新。因为在写字楼的过程中，这个可能是我们诸多的核心因素的一个，还包括策划、运作模式等等，谁能够用一些创新的方式保证资金的流通，谁就能够在写字楼的经营中取得更多利益。

　　我讲一下现在的融资的渠道和方法，我们从过去的传统地产转型，主要是想把其他的产业的价值输送到地产价值中，写字楼现在还不单纯是写字楼，基本上是集合性的综合性的，通常有写字楼，酒店，小部分的公寓和商业。因为我们最近在做的丽泽圈的综合体，50多万平米，大家知道写字楼和综合体的资金有两项，50万平米的地价给五六十亿，压力是非常大的，所以我讲讲我们最近的融资方式。

　　由于我们土地当中的写字楼用地，综合用地，对我们的写字楼的要求也越来越高，这里面有资金的周期、资金市场的利率，债券的利率，资本市场的融资量和融资代价等等。我们想想，可能在这个阶段如果想做好写字楼的资金流通，资金的创新，可能跟过去要有很大的区别，我们想最近是在这些集合体融资方面主要的做好有这么几个方面。最近做的一个是发债，在香港通过我们的上市融资或者在香港的全资公司发人民币的债，好处就是速度非常快，而且时间周期也比较长，利率也比较低；第二个，我们做一些什么样的融资方式呢，跟一些有投资职能的金融机构合作一些大的项目，但是以我们为主，资本金上双方都要花资本金，但是我们要保证对方的资本金的回报，同时金融机构一定要成为比较大的融资方，这样的融资成本也比较低。虽然资本金的回报10%左右，但是资本金回报之外的流动资金的代价就很低，我们做了很多的基金，一个是基金对项目、股权的要求，基金的另外一个好处，在帮助我们占领市场，很多的项目可能一个项目在投资一二百亿，光靠我们自己的力量是有限的，基金的力量和我们在一起，我们来去把市场占领的更多，这个也打通了我们融资的渠道，使我们更加有利。我们是在香港上市的H股，大家知道H股公司有很多很多的限制，我们的项目、资产是在境外的，如果我们在境外达到一定规模的时候，我们就可以继续做更多了，这样的通道来讲，对于我们的融资，再融资，按照香港的法律手续进行融资，速度就快很多。

　　还有其他的融资模式，我们最近就是标地以后进行融资，最近我们主要是研究一些中国的超高层的项目单体项目的融资方式，这个融资方式也不复杂，但是在现在做大项目的过程中，这种专项的基金还是很实用的，通常首先要找出一个基石的投资人，投资人可以寻找战略合作伙伴，然后再募集一般的合伙人，这个结构当中，把资本金能够很快的落下去，然后利用资本金，利用基金运作的模式，在做一些资金市场的债券融资，这样的话，用一个的项目，找出投资人，战略投资人和一般的合伙投资人，进行一些债权性的融资，这种专项的投资对于大型的项目，特别是大型的优质项目融资应该是非常有利的。也是非常有效的。因为大家知道很多大的项目资本金的动用很大，所以采取单个项目专业化的基金设计发展基金。

　　无论是公寓、住宅都是可以卖的，写字楼来讲，你也可以卖，我们发展商业综合体的过程中，可能有两个核心的竞争力，一个是发展模式，策划的水平，发展的模式，一个就是资金创新的水平和渠道。有了这两个东西，我想会有好的项目，好的资金，所以我们看在北京，大家知道写字楼的需求还是很大，我想下一步的需求会更大。最近我们主要的眼光是放在丽泽区，距离北京的天安门只有五公里，做好大型的写字楼项目，将来盖成了以后，除了盈利能力以外，在拿项目，做前期，融资和发展过程中，我想可能金融的创新应该是非常关键的，有了资金，我们就可以发展，就可以生存，就可以长期持有。谢谢大家！

　　主持人：下面今天上午为我们发言的卓越置业集团执行总裁张远先生，他发言的题目是“稳健发展，共同创造中国写字楼新时代”。

卓越置业集团执行总裁：张 远

　　张远：非常高兴有这样的机会，向各位同事、领导讲一下我们卓越集团对写字楼的理解。今天主要讲四个方面的内容。第一代写字楼是计划经济下的产物，第四代写字楼的特点是目标客户明确，景观要求更高，更多商务空间，提倡绿色环保，高智能化，地方政府推动。

住宅市场调控为写字楼市场创造了发展机遇。未来中国写字楼发展将驶入“快车道”，从国内写字楼开发经营模式看，在市场化程度不高的时期，国内企业建造写字楼的开发模式以散售为主，便于回笼资金 。另外就是综合体的发展，刚才刘总讲了酒店、写字楼、商业、综合体的发展。现在在各个城市有些区域，也不是郊区，也不是中心城区，鉴于这两个区域之间的新的区域开发，政府最终达成的协议基本都是综合体的模式。高端写字楼的硬件随租户要求提升而更新换代。八十年代的写字楼也到了更新换代的时候了。独栋式总部写字楼向主题化、定制化方向发展，刚才说了地方政府做的综合体里面就涉及到独栋写字楼，独立酒店，作为民间投资的新宠，现在投资写字楼好象更稳当一点，因为写字楼的地段我们认识的比较清楚一点，绿色可持续进一步发展，我想全社会也在呼吁，本身是发展的趋势，走出一条绿色发展道路给社会和环境带来益处，这应该是我们坚持和选择的发展方向。

　　作为中国的地产开发商算是比较早的介入商业地产的一个集团，卓越集团是深圳CBD最大的商业地产开发商。04年开始看到了甜头，各个地方政府的开发能力，基本上