盘点：2016年存量写字楼需求更旺

随着深圳经济结构调整的进一步推进，第三产业逐渐成为经济增长的主引擎，由此为写字楼市场带来新的发展契机。 

    回顾2016，深圳写字楼存量推高至历史新高，接近一半的新增写字楼位于南山。后海的高速发展，建立与聚集了较多的科技企业，推高了写字楼产品的需求并提升了入驻率。让我们一起回顾一下2016年深圳写字楼的走向数据，预判2017的趋势。 

    1、2016年，深圳写字楼市场需求总量仍在增长，但增长缓慢 

    相比2015年，2016年上半年的写字楼需求总量有所增长，但增长较为缓慢，且在2016年下半年需求总量下滑明显。 

    结论：2016年，整体经济形式下滑，在互联网创业的浪潮中，一批批的企业倒下，一批批新的企业又入坑。导致许多企业为求稳固，寻求长期生存，不敢随意盲目的扩张。另一部分企业原本于今年计划迁移至办公环境更好、交通更方便、商务配套更成熟的片区，却也因经济下滑，租金上涨，打消了念头。深圳商业地产的快速增长与深圳的经济相吻合，而写字楼的客群变化也对应着各行业的发展现状，除了写字楼存量过大， 深圳局部写字楼空置率过高也成为行业讨论的焦点。 

    2、企业从高端写字楼逐渐迁移至存量写字楼物业： 

    南山区域，南山科技园需求相较同期呈下降趋势，因市场行情、承租能力以及西丽片区供应量上升，科技园中区、南区部分客户外迁至科技园北区、蛇口、南油等存量写字楼物业较集中的区域。 

    结论：一面是畸高不下的租赁价格，另一面市场经济下滑，企业承租能力下降、租金水平触顶，导致许企业被迫搬离热点区域的高端写字楼。在深圳最新发布十三五城市更新规划中，“旧改”成了深圳发展的刚需。我们可以大胆的预测，2017，这些被改造后的非甲A级写字楼、商业裙楼、工业厂房，因所属区域好、价格合理、性价比较高，将会获得大批企业的青睐。 

    3、核心区域客户承租能力普遍下滑，以福田中心区、南山科技园最为显著 

    南山科技园客户承租租金集中在120~150元/㎡区间，同时承租区间100~120元/㎡的客户需求在显著增加。福田中心区客户承租租金集中在150~250/㎡区间，承租区间150~200元/㎡的客户需求在显著增加。 

    结论：受国内外金融、高新科技、互联网企业对本地写字楼强劲租赁的需求，金融、IT、互联网行业成为推动写字楼租赁需求增长的主要动力。但从2016的数据观察结论得出，由于企业承租能力范围下滑，南山区写字楼市场表现并不活跃，租金上升，空置率也因此上升，业主将不得不通过提升空间品质、加大优惠力度等方式来吸引新租户、挽留现有租户。不少高端企业客户在承租范围更为理性，受整体经济的影响，考虑到企业运营成本，对比租金不断暴涨的高端写字楼，企业更青睐于同样片区、商务配套相同，被改造后的存量写字楼物业。

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