回顾：2016第四季度上海写字楼交易疲软？

2017年1月10日上海写字楼——莱坊回顾2016年第四季度上海房地产市场情况，报告显示甲级写字楼租金与上季度持平，保持每天每平方米人民币9.8元；零售物业市场迎来新供小高峰。第四季度上海房地产投资市场录得13宗整购交易。

　　甲级写字楼

　　第四季度，甲级上海写字楼市场新增供应约为654,000平方米。第四季度，多栋上海写字楼竣工交付，为上海写字楼市场新增65.4万平方米的办公面积，较第三季度大幅增加163%。虹桥商务区、后世博地区、徐汇滨江等新兴商务区在四季度都有写字楼项目竣工交付，为市场带来33万平方米的办公面积，占全季新供总量的一半。位于闵行南方商城附近的城开中心上海写字楼在第四季度交付，总办公面积为180,000平方米。整个2016年，甲级上海写字楼市场新供达到147万平方米，较2015年同比上涨56%。而2017年第一季度，上海写字楼市场还将有40万平方米的写字楼竣工，市场新供增加而租赁需求减弱将可能推高未来上海写字楼市场空置率。

　　第四季度，甲级上海写字楼平均租金维持在每天每平方米人民币9.8元，与上一季度持平。

　　全球经济下行以及国内经济增速放缓，抑制企业扩张计划和对于办公面积扩租的需求。不少企业的续租、新上海写字楼租赁事宜都集中在2016年的第二及第三季度完成，导致第四季度上海写字楼市场表现平静，租赁活动较少。第四季度上海

　　甲级写字楼租金依然维持在人民币每天每平方米9.8元，与上一季度持平，这与第四季度市场上办公租赁需求减弱、业主议价空间减少有关。核心商务区(以小陆家嘴(600663,股吧)为例)租金保持稳定，维持在人民币每天每平方米13.1元。第四季度，市场上主要的租赁活动与IT、物流运输以及融资租赁等行业有关。

　　第四季度，甲级上海写字楼整体空置率继续上升，环比增加0.6个百分点至4.3%。

　　第四季度，大量新供的入市及前几季度的P2P公司退租余波，促使上海甲级上海写字楼市场的空置率有所上升。次级及新兴商务区第四季度市场空置率分别为3.2%及5.2%。科技、物流及制造企业租赁需求的增加，令整体市场避免空置面积大幅提升。第四季度，上海甲级写字楼市场净吸纳量达到53.7万平方米，而核心商务区净吸纳录得负值，为-9,098平方米，除却P2P企业退租带来的短期空置面积大幅提升外，制造业持续外迁仍是重要因素。第四季度，核心商务区与中央商务区空置率均录得上升，环比分别上升0.7个百分点和0.2个百分点至3.7%和5.0%。

　　第四季度，制造业外迁趋势未曾改变。

　　经济下行的风险使得制造业企业仍然以削减成本为目的，办公地点外迁的趋势未发生改变。康宁上海在浦东金桥(600639,股吧)瑞邑租用了约1,600平方米的办公面积。德国镍合金生产商奥托昆普(上海)特种合金在浦东中港汇大厦租用了146平方米的办公面积。而科技企业在第四季度的上海写字楼市场上比较活跃，语音识别企业Naunce公司在浦东世纪大道的世纪汇广场租用了约1,300平方米的办公面积。香港证券交易所也在世纪汇广场租用了约1,260平方米的面积。

　　2017年一季度，我们预计甲级上海写字楼市场租金将会下跌。

　　2017年第一季度市场将新增40万平方米的甲级上海写字楼面积。位于长宁天山的SOHO天山广场预计在第一季度交付，为市场带来72,000平方米的办公面积。2017年全年还将有超过200万平方米的新供入市，有一半的供应量将分布在虹桥CBD、浦东后世博、浦东前滩等新兴商务区。实体经济不景气，核心商务区租赁需求减弱。中央商务园区内的企业或将迁至租金较低的新兴商务区或将以现有租金水平与业主续租。我们预计面对经济下行和市场供应量的双重压力，2017年上海写字楼市场租金看跌，第一季度市场租金将下跌1%；全年租金下跌5%，空置率预计将会达到10%。

　　第四季度，投资市场的买家来源呈现多样化特征。

　　第四季度投资市场表现火爆。据统计，第四季度上海投资市场有13宗整购交易，总成交金额达人民币402亿元，较前三季度的总成交金额增加6%。

　　投资市场的主要买家不再局限于金融机构和房地产企业，制造企业、资产管理公司等也在第四季度积极买楼。第四季度大宗物业成交的主要买家中，非金融机构和非房地产企业成交共有5宗，成交金额达到人民币32亿元。

　　在这13宗成交物业中，上海写字楼成交为九宗，零售物业成交为三宗，商办综合物业录得一宗。上海写字楼、零售物业仍然是房地产

　　投资市场买家的主流投资方向。上海写字楼市场方面，国家开发投资集团以人民币52.88亿元的价格购入北外滩上海国际航运服务中心一栋上海写字楼；红星美凯龙则以人民币21亿元的价格购入虹桥商务区富力中心一栋写字楼；某国企以人民币23亿元的价格购入杨浦大连（楼盘）路保利绿地广场A2楼。零售物业方面，中粮大悦城以人民币22亿元的价格从高富诺手中购入位于普陀长风的长风景畔广场。此外，新天地华府天地商铺以及淮海中路的雪豹商城分别被基金公司里昂证券和黑石集团以人民币13.5亿元和人民币6.8亿元购入。2016年最大金额的一宗交易也在第四季度达成，国内一保险企业以人民币200亿元的价格买入长江实业持有的位于浦东世纪大道的商办综合项目世纪汇广场，该项目于2016年第四季度刚刚交付。

　　来源：观点地产网