北京写字楼持续走高 大量企业被迫搬迁

“随着数月以来北京租户对写字楼的需求强度持续放缓，尤其是外资租户，写字楼业主方接受了市场的不确定性以及经济放缓的现实。这使得他们在一定程度上对未来前景有所把控，从而乐于在年末阶段部署更为灵活的写字楼租赁策略。”仲量联行华北区董事总经理张莹这样表示。

　　仲量联行调研数据显示：由于北京写字楼租赁市场缺乏活力，写字楼租金环比整体持平。为了应对不同的租户需求，一些写字楼业主保持低位租金以吸引外资租户，另一些业主则通过吸引更多内资公司入驻以获得稳定的租金收益。其综合结果是，北京CBD的租金环比增幅保持低位，而金融街租金增幅也明显放缓，表明该区域的“高价”租金可能已经逐渐触顶。

　　尽管需求放缓，内资金融行业仍继续主导北京写字楼租赁市场，占2016年四季度甲级写字楼交易量的46%。尽管多数写字楼交易成交于金融街，仍有近一半的成交位于商务中心区(CBD)。此外，IT业仍是重要的需求来源之一。但许多科技公司出于高涨的成本压力，逐渐表示出对乙级写字楼的兴趣。过去两年在望京地区迅猛增长的IT业需求，目前出现明显降温，开始转向相对偏远、成本较低的写字楼选择。

　　外资“离开”金融街

　　据仲量联行对北京金融街甲级写字楼的调查显示，2016年金融街的“高价”租金迫使一些外资公司迁址，此类企业占比较一年前减少了25%。

　　与此同时，北京写字楼​体市场逐渐转为由内资租户驱动的市场发展格局已呈大势所趋，内资公司的比例首度超过50%。

　　戴德梁行数据也显示，从写字楼的市场成交方面来看，内资企业仍为成交主力，年度成交总量为总成交面积的81.3%。主要成交行业仍然以金融业、高科技业和专业服务业为主，占比分别达到40.2%、22.6%和14.9%。

　　经济增长减速以及写字楼供应量增加，也使得北京甲级写字楼市场租金整体上有所浮动。

　　高力国际监测显示，2016年六个甲级写字楼项目完工入市，市场总存量同比上升7.3%至约600万平方米。受北京经济增长减速影响，内资及跨国企业均缩减租赁预算，致使写字楼市场出现更多缩减面积及搬迁活动。净吸纳量集中于新近入市的项目中，而某些较老旧写字楼的空置面积增加。在新增供应的推动下，整体写字楼空置率同比上升3.3%至8.0%。

　　就租金而言，北京甲级写字楼的平均租金仍为全国最高，录得人民币330.6元每月每平方米，但部分子市场竞争加剧，致使业主在提供折扣方面更为灵活。投资市场活跃，多数交易位于新兴区域。

　　值得注意的是，由于北京写字楼市场租金高居不下且空置率连续6年都保持在10%以下，很多企业租户都在另寻新的租赁方案。产业园区近年来凭借大面积、低租金、优惠的政策、舒适的绿化环境等条件已越发受租户青睐。

　　戴德梁行数据显示，北京全市产业园区平均租金报价为162.1元每月每平方米，同比上涨4.5%，空置率为12.8%，同比下降0.7%。其中，中关村报价领跑全市，达每月每平方米244.1元，同比增长10.7%;其次为望京-酒仙桥和城区产业园区，平均报价分别为175.5元和169.5元。

　　城市间差异化

　　写字楼市场是经济状况的晴雨表。分析指出，短期内，受经济增速放缓影响，成本将是大部分行业的主要考量因素之一，这将刺激更多缩减面积或迁至更高效率空间的活动。

　　对于北京，高力国际华北区办公楼服务部业主代表总监周晓骏骅表示，尽管北京市甲级写字楼目前平均租金是过去五年里相对的低位，但和其他一线城市相比，仍然排在第一位，比排在第二位的上海高出了3%。在空置率方面，虽然北京市甲级写字楼空置率从过去五年里不到3%上升到了8%，但仍处于相对平稳、健康的状态。

　　周晓骏骅对甲级写字楼业主建议，提早规划楼内出租情况、进行租约处理、主动接洽以满足租客不同的需求;给予相应优惠幅度，在租约时间(通常为3年)上做一些变化;另外，把注意力放在新兴行业和产业上，提升硬件水平，为不同类型租客提供个性化服务。

　　二线城市写字楼租金市场则表现出另一番情形，这也与当地经济发展状况有关。

　　高力国际统计显示，2016年天津及青岛写字楼市场空置率升高，同比分别上升1.5%及2.2%至31.5%和19.5%。天津写字楼市场供应超过需求;青岛需求减弱，现有企业租赁面积缩小，部分P2P企业租户退租。沈阳及大连写字楼市场空置率均下降，同比分别降低2%及1.1%至40.1%和17.1%。这是因为沈阳写字楼市场需求维持疲软，但租金水平较低吸引更多租户升级搬迁;因缺乏新增供应，大连写字楼市场入驻率有所增加。内资企业，尤其是来自金融、专业服务及科技领域的企业，仍是这些城市的主要需求驱动力。

　　主要二线城市租金表现方面，在天津及沈阳，由于供应过量及业主间竞争加剧，平均租金同比分别下降6.2%及3.0%至98.2元及88.2元每月每平方米。受业主提供租金折扣或较长免租期影响，青岛及大连平均租金同比分别下降0.2%及0.8%至97.1元和96.4元每月每平方米。

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