房地产市场长期健康发展还需解决土地供应问题

　　2016年北京房地产市场是一个量涨价涨的过程，尤其值得注意的是金融包括P2P，包括互联网金融充斥在信贷这端刺激需求，所以2016年呈现出跟以往不一样的量价齐升的感觉，就是量更大。这也使得整个市场被推高的幅度比以往还要大，所以这也是政府坚定不移地取消严查首付贷，规范房地产从业行为和房地产开发的行为。如果说市场任由这样的状态发展下去，那房地产真是一种不健康的。但下一步应注意加大土地供应量的问题，因为从短期上看调控手段会有利于房地产健康发展，但从中长期上看，还是要解决土地供应问题。

　　凤凰房产：您能不能用一个关健词来概括一下2016年这个房地产市场的这种整体表现。

　　梁炜：从市场的角度而言，去评价2016年，肯定它是一个量涨价涨的这么一个过程。所以这也是政府为什么我觉得坚定不移地取消严查首付贷，规范房地产从业行为和房地产开发的行为，这三点其实我都是非常支持的，如果说市场再由这么一组状态发展下去的话，那房地产真是一种不健康的这么一种状态，所以九月份出台的新政也是再干预，使得房地产无论是从开发，从销售环节，包括从中介环节等等，它逐渐规范也是在解决这个问题，那下一步就是加大土地供应量的问题了，因为从短期上看这些手段上来了，会有利于房地产健康发展，那么从中长期上看，还是要解决土地供应问题。

　　凤凰房产：2016年是房地产行业的爆发之年，尤其是前三季度，然而在9月30号之后，楼市出现了巨大的震动，您是怎样看2016年全年房地产市场的整体表现的呢？

　　梁炜：其实北京的房地产市场，无论是北京还是外地，其实最本质的是房地产市场供需关系，这个供需关系在2016年呈现出了明显的供不应求的状况，所以2016年北京的房价肯定是涨的。因为北京这个大城市它的常住人口是三千万，但是每年还有大概20万到30万人口的净流入，在这样的前提下，到11月底为止，库存大概不到四万套，这样的供需关系使得其实北京的房价在2016年的市场表现出现量价齐升的状态。所以从我们某种角度而言，房地产市场其实它从98年开始有外销房内销房以来，这么多年来其实它都是一个波动向上的一个过程，那这个波动向上其实主要，一是跟市场供需有关系，第二其实跟整个政策的影响是有比较大的关系的。但是从中长期上看还是跟土地供应的量有关系，因为土地供应在北京这几年，特别是今年还是呈现一种相对不是量很大的状态，所以使得今年的市场呈现出一种比较活跃的状态。930以后价格要平抑，成交量从十月份开始有所下滑，这是未来一年到一年半市场的主基调的，这个很正常，因为房地产市场，北京包括全国它都是一个波动向上的这么一个市场，这么多年来都是这样。

　　凤凰房产：实际上房地产市场尤其早就不是栖身之所，它已经打上很大的金融化的烙印，您是怎么看如今通过一线城市，然后把房地产与个人的理财产品，甚至企业和机构的理财产品联系起来的这种趋势，930新政策会不会对这种投资需求造成影响？

　　梁炜：就我理解，所谓的金融产品作为一个杠杆，其实是从2015年开始到2016年这个阶段，杠杆成为了一个投资客买房的一些手段和方式，去杠杆肯定是这次政策的主基调，那去杠杆以后随着市场的波动，未来的半年左右的时间，投资客肯定会陆续撤场。当信贷政策放松的时候，市场开始气温回升的时候，投资客还会入场，所以这也就是政府930以后比较严控的，就是无论是在限购上，限贷上，未来是一个持续性跟长久性的政策。但是随着信贷政策的放宽，如果供应量这端不解决，中长期它不解决，那投资客有一天在市场它还是会进场的。

　　凤凰房产：2016年实际上北京的豪宅市场也非常的活跃，十万+的项目很多，那么您是如何看待这种北京的住宅产品豪宅化的这种倾向呢？

　　梁炜：真正的总价在两千五百万以上，做得比较好的豪宅，其实还是相对比较有限的。但是其实2017年普遍会有很多十万+、八万+的豪宅在市场中入市，而且呢很多产品其实会有革命性的变化，无论是在产品的细节上，还是在科技化上，还是在产品的相关的一些设计上。我认为豪宅在2016年还是贴着比较明显的标签的，就是它跟以往的市场不太一样的，就是豪宅是有价格门槛的，反正2016年我觉得能称得上豪宅的，首先你总价就应该在2500万以上，我觉得那可能才叫豪宅，然后在豪宅里面呢，他无论是从他的客户的定位，从我说的产品的品质细节，包括到它的物业管理园林等等，它得到一定的细致程度才能称之为豪宅。但是真的北京的豪宅我觉得产品上还有很大的提升空间，目前来说相信明年真的是十万家的项目大到20个30个，真是这样，因为陆续有些项目会入市，比如像是金茂府，比如像葛洲坝的项目，可能开始推广，包括到在南四环的你比如像中粮，或者是华交城这种，淮方南辕然的项目的入市，就基本上会创建出一种豪宅市场百花齐放的这么一种状态，而且产品力会有非常大的提升吧。

　　凤凰房产：还有就是2016前三季度，全国各城市都是地王现象，北京更是如此，您是怎么看待这种现象的？

　　梁炜：今年土地北京的土地出让，商品住宅的出让面积不到40万平米，是全国一线城市里最低的，可想而知它的竞争的一个激烈程度。而且北京随着市政府的动迁，随着第二机场的修建，北京的城市其实在逐渐发生着比较显着的变化，那么这种向东向南的这种城市的外延性，使得土地价值和随着城市的改善，那么土地价值其实是有进一步的提升的，再加之从供应的角度，就是从某种角度而言，又比较稀缺，再加之环首都经济圈，那么这种衔接的效应，无论是通过就是北京天津河北这三个地方政府的这种，真的是比较实质性的这种连接效应，使得其实承载北京很多功能的居住功能，其实是在外延的，那么外延以后其实像北京五环以内，甚至是局部热点区域的土地的价值，就会被进一步地提升，现在廊坊都卖到一万多了，先河大厂都卖到两万多了，所以就是北京的热点区域的地价，再加上供需，其实城市功能的定义的改善是一个比较明显的这么一个清晰的助推的作用，再加上土地的供需，土地供应少了，再加上这个，就是北京向东向南的城市在发展，所以使得土地的价格，获取土地的价格就会很贵。

　　来源：凤凰房产

编辑：huangcy