试点土拍大戏落幕：开放商抢当房东 盈利点引思考

　　11月17日上午，北京“限房价、竞地价” 试点土拍四宗地块全部竞拍结束，四宗地块住宅部分均由房企100%自持。

　　其中，海淀永丰20号地被首创中粮天恒联合体以57.6亿元的价格拿下;海淀18、19号地、大兴黄村地块触及价格上限，进入之后的投报程序，国土局将在十个工作日后揭晓宗地得主。

　　争抢：条件苛刻难抑房企热情

　　今天上午首先拍卖的海淀永丰20号地，根据出让信息，北京市海淀区”海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）HD00-0401-0093、0097、0099、0108地块二类居住及零售商业用地国有建设用地使用权，该地块起始价39亿元，总建筑面积183336平米。

　　19家企业参与竞拍，经过40轮的竞拍，触及上限57.6亿，现场转入自持商品住房面积竞拍环节。在自持商品住房面积竞拍环节，首创中粮天恒联合体投报10%的自持商品房住房面积，最终竞得该地块。

　　而另一宗位于大兴的首个“限房价、竞地价”试点地块争夺则更为激烈。出让信息显示，北京市大兴区黄村镇兴华大街DX00-0202-0305地块R2二类居住用地、DX00-0202-0308地块A33基础教育用地国有建设用地，该地块起始价24.8亿元，总建筑面积135275平米。

　　仅6分钟、21轮举牌，由招商率先达到价格上限36.75亿元，便转入竞报企业自持商品住房面积阶段，仅5分钟便由国瑞达到自持面积上限40%。最终10家房企报投商品住宅自持，保利、中铁建、龙湖首开联合体、万科住总联合体、国瑞、绿城九龙仓联合体和中铁等7家房企自持比例达100%。

　　中原地产分析师张大伟感慨，此次土拍可以感受到北京为了避免地王出现已经做到了极致，限销售价格+限户型面积+限二手房销售时间+限持有面积，调控力度前所未有；但开发商拿地的激情也到了极致。

　　最终：开发商纷纷变房东

　　至此，北京四宗“限房价、竞地价”地块（海淀永丰18号地块、海淀永丰19号地块、海淀永丰20号地块、大兴黄村21号地块）拍卖落下帷幕，总土地出让金额达到203.35亿元，且四宗地块的住宅面积均将由开发商自持并作为租赁住房出租，不得销售。

　　据中原地产测算，这4宗地块合计住宅地块部分面积为50多万平米，按照60平米出租房计算，大约可以出现9000套左右的租赁房源。张大伟认为，此次土拍试点或许意味着传统开发模式的终结，一、二线城市已经从过去的增量开发、增量市场逐步变成存量市场，地产行业已经进入了服务时代。

　　市规划国土委相关负责人表示，竞投企业自持商品住房的面积，将满足不同层次自住性的住房需求，特别是保障以居住为目的的住房需求，是我市落实国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的创新举措，旨在积极推动建立购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，鼓励、引导开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。

　　思考：100%自持盈利或成难题

　　昨天土拍结束后，就有业内人士表示了对房企能否盈利的担忧。一家大型房企负责人表示，按照他的过往经验，已无法算清楚上报100%商品房自持的这些房企该如何盈利。

　　张大伟指出，以海淀18号地为例，“楼面价达到了3.8万元/平米，由于全部自持只能出租不能出售，额外可能的价值只有千人配套商业+地下车位等。持有的住宅部分按照3-4%的租金收益计算。长久租赁权价值预计在3-4万一平米。”

　　张大伟认为，该项目变现难度极大，可能通过基金上市或者长期使用权出让，但是都面临政策难题。

　　但也有业内人士认为，开发商虽然不能分割产权销售，但其在金融端的出口并未被封住。通过项目公司股权转让或住房抵押贷款方式，开发商可以实现资产证券化，赚取较高收益。

　　来源：凤凰房产

编辑：huangcy