内房股首吃绿债“螃蟹” 看当代置业上市三年成长史

　　11月23日，第六届中国证券「金紫荆」奖颁奖典礼在香港君悦酒店隆重举行,当天香港及内地政府代表及百多家两地大型上市公司高管莅临出席,颁出包括“最具影响力上市公司领袖”、“最佳上市公司”等十余个奖项。

　　在众多奖项中，“最具成长性上市公司”这一奖项颇为引人注目，短短“成长性”三字足以从侧面体现了资本市场对这些后起之秀的注目与期待。

　　作为揽“绿色”、“地产”两大热门话题于一身的中国绿色科技房地产代表企业，当代置业（1107.HK）赫然在“最具成长性上市公司”的获奖名单之上。遥记2013年7月当代置业初登港股主板交易时，有业内人士分析，由于当代置业主张绿色环保建筑的商业模式，而且招股时仅有的两百多万方的土储太少，投资者并不看好。

　　短短三年，当代置业缘何重获资本市场青睐，打了一场漂亮的翻身仗？

　　走向深蓝，突破深绿

　　对于中国房地产市场而言，行业曾经的辉煌及骄傲正在改变。行业传统的开发、资本模式、商业业态面临着空前的失控与颠覆，所有人都说要转型、跨界、突围，但前方是不是有清晰的方向?

　　当代置业(中国)有限公司总裁张鹏在今年8月的博鳌房地产论坛代表企业给出了一个略为抽象的回答——“蓝绿相间，走向深蓝，突破深绿”。

　　“绿”指的是绿色科技地产，这是当代置业一直以来的核心竞争力。

　　多年来，当代置业始终倾注于绿色+舒适+节能+移动互联的全生命周期生活家园，并打造中国绿色地产领域的标志性品牌——“MOMΛ”。在创造高舒适度的生活居住空间的条件下（全年维持室温20–26℃，相对湿度30%–70%，室内低于35-40分贝的安静环境，室内空气更新频率0.5-0.8次/小时），ΜΟΜΛ产品的能耗远远低于中国普通住宅，并多次荣获中国绿建二星、三星标识认证。

　　如今，公司三条标准化产品线已经进入全国14个城市，深耕华北、华中，华东和华南四大区域。张鹏坦言，“作为一个发展中的公司，当代置业不能不坚持绿色地产。”

　　然而绿色也非一成不变。蓝绿相见的“蓝”指的是新的商业模式，即围绕绿色科技地产开发这一核心竞争力，打造全生命周期产业链及生态系统。简单来说，以地产开发为母舱，孵化出创业自组织单元。

　　以当代置业近年运营的休斯敦做养老项目为例，公司发现国内有大量的移民需求，于是专门在美国收购了一个公司，为居住在当地的海外客户服务。挖掘客户的需求，抽离出来进行内部孵化，成立相关的服务模式去满足客户，当代置业把这种模式称为“创变生态体”。

　　目前公司围绕房地产垂直产业链孵化出无忧我房、倍格创业、无忧回收、愛助家、第一人居逾20家创变生态体。所有的创业项目均在房地产全价值链上，进一步提升服务品质，提升产品附加值，提升MOMΛ产品的去化速度。

　　加速土地储备 资产进一步优化

　　虽然随着消费者对环境的关注，绿色建筑的概念逐渐获得认可，但是在绿色科技和成本之间如何平衡，始终是市场疑虑的地方。

　　张鹏坦言，绿色建筑确实会不同程度的提高建安成本，但是成本是可控的，而且在提高可控成本的同时，当代置业还能实现更高的销售溢价，能使公司有健康的发展模式。

　　公司2016年中报似能佐证这一说法，2016年上半年完成合约销售额约人民币7,450.6百万元，完成销售面积658,689平方米，较2015年同期分别增加70.6%及37.5%。2016年上半年，集团实现平均借贷成本降低2.1个百分点至约8.4%，新增土地获取借贷成本亦降低3.5个百分点至约7.6%。

　　第一上海发布研报称：公司积累的绿色建筑技术优势，有望持续实现溢价，是毛利率在未来几年内始终保持在30%以上的水平。

　　土地储备方面，公司2016年中报提及公司获取北京、长沙、苏州、南京一共六幅地块，对集团土地储备完成有力补充，成功进驻南京，完成长三角四地黄金圈布局。

　　交银国际等研究机构发表报告认为，2013年中上市后，当代开始在公开市场获取优质地块，2013至2015连续三年在北京拿到项目，同时在2014年进入上海和合肥，2015年进入苏州、西安和佛山，由于上市前土储规模较小，优质项目的补充对土储更新效果立竿见影。一举打破投资者在公司初上市时对于土地储备过少的担忧。

　　11月3日，当代置业与中国信达旗下全资子公司中国信达(香港)资产管理有限公司签订股份认购协议，引入其作为第二大股东。无独有偶，今年9月当代置业曾引入长城资产旗下长城环亚国际作为战略合作股东。

　　频频引入四大金融资产管理公司作为重要股东，整合地产与金融两大领域资源，除了为公司业务发展和融资活动注入新的活力，也能显示其发展前景受到实力投资者追捧。

　　内房股首吃绿债“螃蟹”

　　随着全球环境恶化，绿色金融已引起众多国家和资本市场的关注。

　　今年9月的G20杭州峰会中，“绿色金融”被纳入峰会议题。我国“十三五”规划明确提出构建绿色金融体系的战略，中央及政府亦推出PPP(公私营合作制)模式，引导社会资金进入绿色产业。可见资本与绿色捆绑为大势所趋。

　　绿色债券在香港乃至中国尚属资本「蓝海」，但发展势头汹涌。今年初浦发银行于中国境内率先发行首批绿色债券，其后今年7月领展发行首只香港企业绿色债券，规模达到5亿美元，并据媒体报道获得4倍超额认购，可见资本市场对绿债反响之热烈。

　　凭借「绿色」优势，当代置业于10月发行3.5亿美元绿色债券，成为首家发行境外绿色债券的内房股，抢占「绿色金融」市场先机。

　　根据当代置业的公告，此次绿色债券旨在为集团绿色项目提供新的融资渠道。从投资角度来看，虽然置身于负债率高企的中国房地产行业，但当代置业此次积极优化债务结构将有效降低集团融资成本，扩大盈利空间。预计在政策支持下，当代置业有望获长久增长动力，迎来一波升势。

　　从绿色建筑到绿色金融；从重视产品本身，到重视社区运营，再到为客户打造全生命周期的社区服务。主业和创业并驾齐驱，土地与资本与日剧增。

　　这一场翻身仗，当代置业打得漂亮！