高锐地产：经济复苏势头强，房产升值今日且看曼城

　　曼彻斯特(Manchester)人口51万，是英国人口排名第二、仅次于伦敦的第二繁华大都市。位于英国中部，是世界上第一座工业化城市、英国第二大金融中心。距伦敦只300多公里，即将成为北方交通枢纽。近年英国提出了经济引擎计划，过去十年曼城人口增加迅猛，房屋建设数量供不应求。

　　同时，曼彻斯特被全球化与世界城市研究机构(GaWC)评定为除伦敦外英国最大的大经济体。并在2013-2015年连续三年被《经济学家》(TheEconomist)评为英国最佳居住城市，2013-2016年连续四年被毕马威(KPMG)评为全欧洲最佳商业环境城市。

　　1、产业经济

　　在经历了产业结构调整，曼彻斯特本地经济已顺利从工业制造转向服务型，制造业从原来占城市经济总产值的70%到如今的20%，取而代之的是金融服务业、商务服务业等。并通过数十亿英镑的投资，在创造提供税收优惠条件的开发区来鼓励投资。目前有多个投资金额在五亿到十亿英镑间的项目已在运行或已通过运行计划，而投入到曼彻斯特房地产基础设施项目之中的资金则超过30亿英镑。

　　2015年，中国国家主席习近平应英国女王伊丽莎白二世邀请，对英国进行了国事访问。除了伦敦，习主席特意到访了曼城，于当地政府就双边经贸合作进行洽谈，双方期待未来五年打造出“黄金时代”。

　　因曼城经济形势大好，越来越多的英国本土企业和员工将搬离伦敦，其中包括英国国家广播公司(BBC)把其5个部门搬迁至曼城索尔福德码头(SalfordQuays)，建立了新的总部基地“媒体城市”(MediaCity)。

　　高锐地产认为综合以上各点，为曼彻斯特这座城市带来了无限的商机，将为曼城带来巨大的人口导入以及商业机会。在此形势下，曼城未来十年至少需要3百万英尺办公场所和10万套新的住宅来满足的工作居住需求，在建的房地产项目远低于所需水平;并且目前曼城的平均房价仍然在英格兰和威尔士的平均水平之下，住宅价值即将迅速提升。

　　2、交通通讯

　　曼彻斯特的发展，离不开其优越的地理位置和便利的交通枢纽。从曼城搭乘飞机1小时/铁路2小时便可抵达伦敦，开车去往周边城市如伯明翰1.5小时，利物浦只需半个小时。计划中的HS2，高速铁路二号线也将从曼彻斯特驾过。

　　曼彻斯特国际机场是英国的主要机场之一，每天有上百次的航班通往欧洲大陆和本土其它城市。曼彻斯特拥有各种现代化的交通、通讯工具，随时与世界各地保持着密切的联系。这里也是伦敦之外唯一有直飞中国航班的城市。

　　3、房价升值

　　过去18个月间，曼彻斯特享有21%的资本增长率。展望未来，高锐地产认为未来三年中曼彻斯特的地产价格或将增值高达22.2%，成为北方经济引擎计划的主要受益者。

　　曼彻斯特有着强大的经济基础，另外其商业竞争力亦十分巨大，在此城市建立房产，那么这些房产价值亦会更高。虽然前期售卖的时候并不会很贵，但是在曼彻斯特有许多有能力购买房子的人，所以买房还是曼彻斯特的主流。

　　曼彻斯特作为英国的地产投资城市，租赁市场良好，房价远低于伦敦，却比伦敦纽汉区收益高2.78%。2013年曼彻斯特的租赁增长率是5.27%，比伦敦记录中的增长率快13倍。高锐地产统计，2015年曼彻斯特是全英租房率最高的城市，达26.85%。且年租金回报率也达到全英最高，达7.98%(伦敦目前的租金回报率，市中心区域3.3%，其它区域平均4.3%)。

　　据高锐地产研究，曼城的平均房价将在2030年达到￡316,920，比目前的平均房价￡172,239上涨84%。据了解，曼城目前的居民住宅市场存在巨大的供需失衡，每年新房需求量达到15,000套，但目前实际每年只能竣工1,500套。

　　4、高校云集

　　此外，曼彻斯特的教育资源十分丰富，拥有英国乃至整个欧洲最大的学生群体。目前，全球排名前50的曼彻斯特大学(TheUniversityofManchester)、曼彻斯特城市大学(ManchesterMetropolitanUniversity)、索尔福德大学(UniversityofSalford)、波尔顿大学(UniversityofBolton)和奥尔德姆大学(UniversityofOldham)，这五所大学共计拥有超过10万名学生。除城区的这五所大学外，周边还有18所大学及高等教育机构，加上周边地区的学生人数，大曼城区学生总数多达40万。

　　繁荣的经济也为年轻人提供了客观的发展前景。曼城的众多大型公司对于训练有素的经理人、专业技能的毕业生和作为后台服务的多语种人才有着很大的需求，并会吸引大量的人进驻曼城。也正是因为如此，在曼彻斯特租房的需求亦非常之多，学生亦是曼彻斯特房屋租赁的客户主体。

　　高锐地产认为，居住在曼城城市中心的年轻人比起十年前普查的结果增长了5成有余，年轻的工作者对于一个城市的长远发展至关重要，他们是社会经济的重要组成部份，也是决定一个地区房价的关键因素。不断涌入的年轻专业人士对城市中的房价和租金收益率有着巨大的影响。

　　4、伦敦对比

　　在当前的经济形势下，很多华人为了资产避险或投资收益，都有意向投资英国房产，国人投资英国房产一般都在伦敦，对英国其他城市认识非常有限，容易形成单边追高的现象。但伦敦其房价如今已被推得太高，租金回报率在下跌,一般都少于4.5%，现在入市的话回报率差强人意。

　　高锐地产研究近两年数据，在2013年一年中曼城的房价同比增长了21%，远超第二名伦敦(14%左右)赢得全英最强房价增长的桂冠。到了2014年，曼城涨势更为迅猛，特别是Salford地区的媒体城(MediaCity)房价，由于BBC的进驻而显著地上涨，前6个月房价增长了12%，相比较同期伦敦房价上涨的8%，其房市之热可见一斑。因此投资房价较为落后的曼城可能是比较英明的决定，而在英国曼彻斯特的经济规模仅次于伦敦。

　　总而言之，华人在英国购置房产的原因多种多样，一般而言，房产购置多用于子女留学、投资赚钱、普通居住以及养老等等。高锐地产认为，华人对英国房产的需求正在逐年上升，很多投资者选择在英国投资房产是为了转移一部分投资到海外市场，因为海外市场相对稳定，而不像国内市场已经出现了一定的过热现象。

　　此外，英国整体房价近年来持续上涨，租金比国内高昂，贷款利息也相对便宜，整个市场透明度高。这些都是华人选择在英国投资房地产的原因。高锐地产预测，未来英国将形成“南伦敦，北曼城”格局，曼城将会成为引领未来十年英国房地产市场的中心城市。

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