上海办公室租赁市场持续加热

　　上海办公室租赁市场出现持续走热，上海核心区域的办公楼（主要指浦东地区）正处于自身历史最好的经营时期，但是新兴商务区办公室租赁市场却是扑朔迷离，在未来新兴商务区办公室的供应量居高不下，但是办公室需求没有跟办公室的供应量构成正比，并且在较长一段时间内将保持着高空置率情形。

　　根据联合国预测，截至2020年，全球城市人口将新增3.8亿。随着城市化进程的加快和写字楼需求的增长，主要全球城市的写字楼租金随之上升。2016年《全球城市报告》所追踪的20个全球城市优质写字楼租金指数显示，2015-2018 年年底，预计八个城市的租金增长将达到两位数，其中马德里和孟买以22.2%和21.3%的增长率位列前两位；而上海办公室租赁价格增长率和北京办公室租赁价格增长率将分别达到6.1%和1.8%。
　　此外，报告还指出，2015年上半年，在摩天大楼办公室租赁市场，上海办公室租赁价格增幅为5.3%，仅次于伦敦和旧金山，租金达到每天每平方米人民币13.62元（约合每年每平方英尺72.75美元），位列全球城市第十一名；而北京的摩天写字楼租金下降了一个百分点，租金达到每天每平方米人民币12.59元（约合每年每平方英尺67美元）。
　　莱坊亚太区研究部主管霍尼克指出，尽管中国经济增速放缓对亚太区内造成一定影响，但预计未来数年内，亚太区的经济增长仍相对强劲。再加上印度和中国内地城市化进程加速，未来三年，上海办公室租赁价格仍将继续上涨。

　　未来上海新兴区域存在着一定的投资机会，但对于个人投资者而言，应该优选有潜力的区域进行投资。
　　据了解，写字楼物业投资回报要高于住宅，因此从中长期来说，属于不错的投资品种。莱坊国际数据表明，第三季度上海办公室租赁价格回报率为6.1%，这明显高于上海普通商品住宅2%左右的租赁价格回报水平。
　　专家分析指出，未来上海办公室租赁价格回报率有可能会下滑。张延军分析指出，投资者对于上海办公室租赁市场的中长期发展较为乐观，未来零售型写字楼项目的售价将会持续增长，根据以往市场经验，租赁价格涨幅会略慢于售价涨幅，因此预计未来写字楼租金回报率将会有所下降。
　　基于这种原因，专家建议投资者主要关注具有发展潜力的物业。就现阶段建设情况来看，黄浦江沿岸将会建设更多的甲级写字楼。黄浦江沿岸诸如北外滩、徐汇滨江以及后世博等商务区在未来一年内都将有新建项目完工，这些区域内独特的江景资源将受到租户青睐，虽然短时间内租金涨幅可能会受到限制，但这些区域交通设施已经趋于完善，而随着商务氛围的日趋浓厚，租金水平上涨，以及物业本身增值，会给投资者带来丰厚的投资回报。
　　但需要注意的是，现阶段有部分位于外围区域的办公楼项目，“化身”办公公寓，因为总价不高，同时不受限购政策限制而受到投资者追捧，但投资者需要留意投资风险。在10月份，嘉定和青浦区的办公物业成交量分别排在第二、三位，其主要原因在于办公公寓大量成交。许之静指出，越来越多的开发商依靠兴建酒店式公寓来迅速回笼资金成本，造成了外郊环办公市场火热的假象。但这类物业在未来出手转让，以及生活成本等方面都存在软肋，而同时由于大多位于外围区域，商务氛围并不浓厚，可能会因为难以出租而无法获得稳定的租金回报。
　　文中上述上海办公室租赁市场情况还将持续一段时间，专家预计，在未来的一段时间内，上海核心区域的办公室租赁市场还是主要发力，新兴商务区虽说相较于核心区域还将处于高空置率，但是整体的上海办公室租赁市场还是值得被看好。