2017上半年北京商务中心出租与自住房供地成焦点

　　半年宅地供应量超2016全年

　　据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年上半年北京全市土地供应达到了65宗，456.66万平米，供地宗数环比2016年下半年上涨150%，同比2016年上半年上涨261.1%，半年供应量较2016年全年的44宗还多出了21宗。

　　在所有土地供应中，商务中心出租与居住类用地有41宗，占全部土地供应量的63.1%;商服金融类用地5宗，占7.7%;工业用地7宗，占10.8%;综合用地11宗，占16.9%;其它类型有1宗。

　　其中，41宗商务中心出租用地供应总面积达275.2万平米，供应宗数环比2016年下半年上涨272.7%，同比2016年上半年上涨583.3%，半年供应量较2016年全年的17宗多出了24宗，是其1.4倍有余。

　　2010年至今，北京的居住类用地呈现整体下滑态势，2014年、2015年、2016年更是连续下滑，2016年上半年仅仅供应6宗，2016年下半年才开始有所增长。

　　自住房用地供应爆发 3月6月批量释放

　　在大幅增加的土地供应中，自住型商品房的供应最引人注目。据伟业我爱我家集团市场研究院统计显示，在上半年41宗居住类用地供应中，有16宗都是自住型商品房用地，其中又有14宗是全部用于自住型商品房建设，仅有两宗是配建部分自住型商品房。

　　自2014年入市交易以来，北京自住房在2014年、2015年、2016年的供应项目分别是22个、28个、11个，而今年仅上半年就供应商务中心出租自住房用地达16宗，其中2月供应2宗，3月集中供应8宗，4月供应1宗，5月虽无供应，但6月再次集中供应了5宗。可以预见，今年四季度开始北京新房市场将迎来自住房项目的入市、供应和成交高峰。

　　土地成交量大涨 楼面价下降

　　在土地供应量较2016年大幅增加的基础上，2017年上半年北京的土地成交量也同样上涨。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年上半年北京全市共成交土地48宗，环比2016年下半年上涨128.6%，同比2016年上半年上涨108.7%，半年成交量较2016年全年多出4宗。

　　在所有土地成交中，居住类用地有24宗，占20%;商服金融类用地3宗，占6.3%;工业用地8宗，占16.7%;综合用地11宗，占22.9%;其它类型有2宗。

　　其中，24宗商务中心出租与居住类用地总建设面积达180.18万平米，成交宗数环比2016年下半年上涨200%，同比2016年上半年上涨242.9%，半年成交量较2016年全年的15宗多出了9宗。

　　与住宅用地供应同样的走势，2010年至今北京住宅用地成交量逐步下滑，2016年上半年创下历史低点，仅7宗，2016年下半年仅仅多出1宗，到今年上半年随着土地供应的增加，土地成交量才有所增长。

　　不过，在北京商务中心出租成交量大幅增加的同时，2017年上半年北京宅地价格稳中有降，上半年宅地成交的楼面价为25316元/平米，环比2016年下半年下降了7.8%，是2015年以来的首次下滑。

　　经历了2015年到2016年的牛市之后，北京房价已经处在了一个较高的位置。为稳定楼市，平抑房价，北京市政府在2016年9月30日出台了“京八条”，大幅度收紧楼市政策的同时，对住宅用地供应尤其是自住型商品房用地也提出了加大供应的要求，各区之后还分摊了供应指标。在此背景之下，今年上半年北京土地供应量的增加应该是意料之中。

　　而在供应量加大之时，北京土地市场拍卖规则的创新，对稳定地价起到了重要作用。虽然去年年底100%商务中心出租与自持商品住宅的拍卖结果未再出现，但是，除自住房用地外，今年北京的土拍基本都有统一的限制，即限定商品住房销售价格;设定土地合理上限价格;当竞买报价达到土地合理上限价格时，不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序，当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

　　可见，限房价、限地价，竞企业自持商品住房面积比例，竞高标准商品住宅建设方案已经成为了北京土地拍卖的标配。在土拍新规则下，北京土地的拍卖价格也得到了有效的控制，楼面价开始下降。这对抑制北京房价上涨，稳定北京楼市有着非常重要的意义。

　　而在政策的限制之下，房企拿地已经无法像以前那样不计成本，疯狂抢地，加上自持要求，现在拿地对开发商的运营实力已经有了非常高的要求，拿地前需要有精准的经济测算，需要有完整可行的运营规划。因此，如今开发商拿地更加谨慎，大型房企联合拿地成为了常态，过往地王频出的现象也得到了有效的抑制，引导市场预期逐步回归理性。

　　除了增加现阶段的供应，上半年北京还加大了未来的土地供应。2月北京通过《北京市2017年国有建设用地供应计划》后，4月7日北京首次发布了未来5年住宅用地供应计划，几乎对2月的供地计划进行了翻番。在这个计划中，未来五年全市供应住宅用地将达6000公顷，其中自住型商品房将供地1020公顷，拟建25万套自住房。除此之外，租赁住房供应同样大幅提高，整个租赁租房建设规模为1年10万套，5年50万套，规模空前。

　　胡景晖表示，北京房地产市场已进入后开发时代，土地资源稀缺使住宅用地供应规模逐渐缩小成为趋势。但2017年北京还是加强了供给侧改革，扩大了宅地供应，这将有利于扭转北京楼市的高端化、豪宅化趋势，优化新房供应结构，增加中小户型和自住型商品房供应，满足广大中低收入人群的置业需求。在这样的趋势下，下半年开始北京商务中心出租与宅地供应和成交还将持续增加。