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中国写字楼出租房企激荡20年 三驾马车谁能拔得头魁

更新时间:2017年07月28日 来源:马上办公

一、中国房地产激荡二十年

从1998年国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,实行居民货币化分房开始,到明年(2018年),刚好整整二十年。

第一个十年,乘着改革开放和房改政策的东风,中国房地产市场飞速发展,房企数以万计,但很多在过于轻松赚到第一钵金子后,茫然无措,最终各种瞎折腾而消失无踪。深圳股市代码前十位,当年几乎都是做地产的,现如今已不知所踪。

第一个十年大浪淘沙,在第二个十年形成了中国房地产企业万科“一超”,绿地、中海、保利等“多强”的局面,2007年后招商地产、保利地产、万科、金地集团四家房企在A股最活跃,被封为“招保万金”,而港股上备受追捧的“带头大哥”,则一直是房地产“传统贵族”,央企中的中海外、华润置地。

行业最大的变化,来源于最近这三年:恰逢房地产销售大年,在房价高企、调控政策摇摆不定的背景下,部分企业选择了“节制”,而部分企业却逆势大扩张,一场豪赌之下,房地产格局发生天翻地覆的变化。

恒大、碧桂园强势崛起,挤进销售榜前列。2016年恒大更是夺得榜首,打破多年来万科一超局面,而今年上半年的销售冠军,更是由碧桂园夺得:

从上面排名表格中可以看到融创、恒大和碧桂园在榜单的销售额排名不断上升,且保持稳定的高增速。2016年商品房销售面积增速达到22.5%,而碧桂园、融创中国和中国恒大的销售增速名列大型房企前三:

碧桂园和恒大已居前三,今年融创销售目标是3000亿,保利销售目标也是3000亿,中海地产写字楼出租销售目标为2100亿,绿地为3060亿元,以新秀融创的增速,赶超中海外、绿地、保利是迟早的事。

 

在融创收购万达的签约会议上,王健林如是阐述:通过此次转让,融创得到13个万达城,4800万平米、分布在一二线城市的低成本销售物业,使融创财报合并收入和利润大涨,两年内,可助力融创进入房地产写字楼出租企业收入前两名。

二:三驾马车遥遥领先

碧桂园、恒大和融创,俨然成为房企新的三驾马车。

根据克尔瑞的数据,三驾马车在销售额和增速数据上都远超过TOP50的房地产企业。

房地产格局变更甚至传导至二级市场。

长期以来,港股内房股,除了传统的华润置地、中海外能被外资看上眼,多数内房一直保持低估值,而今年内房三驾马车股价势如破竹,纷纷打破历史估值。

考虑到万科已经彻底“国企化”,写字楼出租竞争力不复往日,“恒大+碧桂园+融创”这个三巨头组合,大概率将是未来几年中国地产的第一集团——这是一个中国地产行业过去20年都不曾出现过的“草根组合”。

我们唯一不能确定的是:会延续到未来几年?

回顾历史,中国房地产也不是只涨不跌的,基本保持2-3年一个小周期。时势造英雄,每次周期更替,几乎都是行业资源重新整合与洗牌的时机,行业龙头也随之更替。

在招保万金时代,中国房地产巨头,几乎都是国企。房地产是高杠杆行业,资金永远是最重要的一环,无论是融资成本还是融资能力,国企都有巨大的优势。

但,国企出手,永远不会有民企的“狠”——尤其是要赌身家性命的逆周期时候。

国企开发商不大会逆周期拿地,尤其是逆政策周期。顺周期拿地,意味着高土地成本,规模上很难做大。三驾马车能脱颖而出,核心原因之一,就是在上一轮调控周期中大胆扩表,押对注,做大了写字楼出租规模。

2008年世界经济危机后,全球进入低利率周期,杠杆成本低,给了恒大、碧桂园、融创一个极佳的加杠杆时间窗口。

以恒大为例。

2012年恒大也是三四线之王,三四线城市土地占比超过70%,且当年新拿的地中三四线比例达到80%,但2013年一二线城市销售回暖,而三四线高库存,去化缓慢,恒大首当其冲,许老板决定向一二线转型,但三四线销售回款缓慢,恒大毅然决定负债增加土储,不惜发行约250亿的永续债。

截至2016 年末,恒大总借款为5350.7 亿元,公司的实际净负债率(总借款+永久资本工具-现金余额)/(总权益-永久资本工具)高达432%。而最近3年突飞猛进的融创如出一辙,净负债率从2015年的75.9%跃升至2016年的121.5%,基本就是除恒大外,地产企业中最高的。三者中,碧桂园相对保守,2016 年底公司净负债率为48.7%,但是如果将表外融资的1,860 亿元考虑在内,2016 年底调整后的净负债率则大幅上升至71.5%:

 

王健林说过:清华北大,不如胆子大。这三架马车都是以住宅高周转著称,高周转就是三架马车上杠杆的胆子。

万科能多年保持“一超”地位秘诀就是高周转,而三驾马车能脱颖而出主要原因,也是学习到“一哥”万科的高周转,并逆势趁对手犹疑时,将其发挥至淋漓尽致。

高周转的本质就在缩短从拿地到开盘的时间。

三驾马车中碧桂园以极致的高周转著称,碧桂园周转速度是行业第一。碧桂园能做到拿地即开工,且从拿地到开盘最快能只用5个月,从预售到结算仅8-10个月。

恒大也是国内专业化协作开发的典型,组建负责材料采购公司统一采购,有效控制成本提升效率,也建立了拿地即开发,快速建设,快速销售一整套标准化流程。融创的项目操盘能力也是业内有名的。

当然,最核心的,仍然是逆势的高杠杆对赌:从当下结果看,他们暂时赢了。

三:三驾马车谁更像未来的王者?

这是江湖,谁更像最后的王者呢?

时势造英雄,踩对(赌对?)周期节奏,三驾马车过去几年一骑绝尘,脱颖而出。但偶然背后也有其必然,其中必然因素之一,就是“人”。

三个巨头的当家风格各异:恒大的许老板懂大势,碧桂园的杨老板就闷声发财,融创的孙老板的符号无疑是激进敢拼。

现在恒大明显开始收:今年上半年就把全部的永续债还完,假设顺利回A,实际净负债率将由2016年底的432%将降至170%以下,再考虑到恒大继续加大推盘去化回流资金,现金流情况将改善,盈利也会提升。

这种行为,无疑是恒大对过去紧绷到极致的资金链与高速扩张的修正——许家印激进是激进,敢拼也是敢拼,但许老板在关键时点懂进退——这会让恒大看起来依然颤颤巍巍,但却大概率能保持在第一集团王者的争夺中。

换句话说,买了恒大的股票,会提心吊胆,但一星期7天,至少有3-4天,还是能入睡的。

三者中,碧桂园的杨老板是最保守的那个,从前文的三者负债率可见一斑。

即使2016年碧桂园的销售金额已经名列前茅,但业绩会上杨国强仍谦虚的表示向万科等同行学习,而2003年创立顺驰地产的孙宏斌,就就敢在众多业内大佬参与的论坛会议上叫板王石,语出惊人的说“顺驰今年销售额要超过40亿,中长期战略是要做全国第一,也就是要超过在座的各位,包括王总。”

 

后来的故事大家都知道了,顺驰因为战线扩张太快,死于资金链断裂。

而碧桂园这几年网络天下人才,并大胆授权的玩法,尤具大将风度。

其中最看重人才储备的当属碧桂园,敢花大钱请人才。2013时杨国强对时任碧桂园人力资源总经理彭志斌说:“我给你30个亿,你去给我找300个人来。”

 

当下,碧桂园集团高管团队著名的“三斌”都是从业内知名大公司“挖”来的干将:2010年从中建五局挖来莫斌任总裁;2013年从中海集团挖来朱荣斌,2014年挖来有中建中海背景的吴建斌仍首席财务官,这种大手笔用人实属罕见。同时,碧桂园还是业界拥有博士数量最多的地产商,到2016年底,入职碧桂园的博士已超过400人,2017年碧桂园还要新招300名博士。

 

碧桂园敢花钱用能人,大量挖业内专业人才,也敢于放权,区域经理可以独立拿地,著名的“同心共享”跟投计划将管理者和普通员工都变成项目老板,风险收益共但。

截至2016年末,碧桂园已申报“同心共享”项目数为583个,累计合同销售金额达人民币2612亿元,平均回本周期8.4月,年化自有资金收益率为78%,签约净利润率为12%,均创历年新高。

碧桂园已经悄无声息,从一个偏居华南一隅的家族企业,成为一家集纳全国地产优秀人才与文化的“公有型”企业,企业文化发生翻天覆地变化,唯一不变的,是一贯的低调。

而融创,则继续在加杠杆的路上狂奔。

融创今年以来的重大对外投资,累计投资已经近千亿了。

2016年年报有息负债就有1128亿元,净负债率达到121.5%,基本是房企中最高。

从短期借款结构看,本来今年的短期借款压力貌似不大,但是融创上半年收了诸多项目,其中乐视、万达项目体量令人目瞪口呆,而且多是一次性付款。孙宏斌说过,6月底融创账面资金达到900亿元,可用资金500多亿,能够覆盖收购万达文旅项目的438亿元,意味着融创资金用于继续加杠杆,今年负债率是降不下来的,预计或超过200%,这也说明可用资金基本全部用于付款给万达,现金流兜得住吗?

 

如果不是用自有资金付款,所有的人都在问同一个问题:融创的钱要从哪里来?

外房地产资金主要来自销售回款和外界融资,但是今年以来房地产融资的多个渠道都受到封堵,比如企业债、开发贷等,今年三月融创一个100亿的信托也被中止,也就意味着未来融创资金流入主要依靠销售回款。

而现在楼市仍处于重拳调控中,在四限政策下,拿到预售证越来越难,可能会影响到融创的推盘效率,如果要保持资金流,最后可能只能降价推盘,那就意味着项目的利润将遭到严重侵蚀。

融创收万达也好,入乐视也罢,都难以用常理解释,而且不断加杠杆,与其说是豪赌,看起来倒更像是获得某种加持后的信心爆棚:但这或会把融创推向了一个自己也无法把握自己命运的局中。

这个过程会如何演绎,我们无法把握,中间或能继续攀向高峰,甚至风光无限,但是结果却大概率是确定的。

 

我注意到了,在融创连续大手笔参与乐视与融创的收购后,绝大多数外资大行给融创的评级是看好与增持。

 

他们或许真的得学习一下,到底什么叫中国?

 

尾声:

 

地产,就是一个江湖。如今激进有加,看似叱咤风云的孙宏斌,必定会在某一天退场。

 

 

没有人能逃离这个局。

 

只是,我们不知道,谁是下一个许文强。

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