写字楼出租话题 | 房地产的未来：养老产业的喜与忧

  老龄化的问题日益加剧，养老成为一个严峻的社会问题。

  据前瞻产业研究院《中国养老产业发展前景与投资战略规划分析报告》的分析，截止2016年底，我国60岁及以上人口已经超过2亿人，占我国人口总数的16.7%，养老产业规模有望在2030年达到22万亿元。

  人口的老龄化正在托起一个“朝阳行业”——养老产业，该行业吸引了各大房企纷纷布局。

  7月26日，越秀集团董事长张招兴宣布，未来10年，集团计划将在广州、长三角和华中区域开展50个养老项目，养老资产管理规模要达百亿元。

       近日，日本最大的服务企业日医学馆也开始尝试进入中国市场。相比之下，日本在深耕养老产业时就具有较为丰富的经验。例如日本企业能够提供专门为老年人洗浴服务，并在此基础上展开日托服务。同时，日本企业还在我国建立了以老年痴呆患者为对象的养老基地，在基地周边设置日托服务与上门护理的事务所。这些举措，都是更好地开拓了中国市场。

  显然，在中国老龄化程度日趋明显，亿万老人背后待开发的巨大“隐性刚需”，连越秀地产这样的国企都意图分一杯羹。虽然我国老龄化的加剧，让养老产业看起来前途无量，但是从目前布局养老产业的企业发展情况来看，盈利状况并不是那么乐观。毕竟，养老产业的核心是服务，多样化的服务，而作为专业化的企业，例如医疗机构、地产机构，在布局养老产业时难免会存在一些局限性。

  目前国内开发商对于养老地产开发处于试探摸索状态，分三种类型：

  一种是借养老为名开发房地产的；

  一种是借鉴成功国家案例照搬的；

  一种是专注养老地产研发的，带有健康诊疗功能的医养型养老社区。

  当然在国内，盈利是作为项目开发首要的目标。但盈利模式的不成熟，养老项目用地、融资渠道、配套政策等解决方案的缺失，已成为房企发展养老地产的最大掣肘。养老地产这种长期投入、持有运营型的地产模式，与以往房企的短期盈利生存模式天然不符，任何一点前期的预估不足，都可能造成风险。

  在此情况下，保利地产的选择是将养老地产的盈利模式定位为“微利”。其盈利路径是：短期，投入阶段，通过适老住宅销售反哺适老产品研发建设以及适老配套改造；中期，用3-5年的时间进入稳健运营阶段，实现营亏平衡；从长期来看，用8-10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs上市。

  总体来看，投资者想要在养老产业内有所作为，这几类因素是不可或缺的：医疗机构、服务机构、金融机构，而目前我国养老产业中，服务领域缺乏标准与质量，金融写字楼出租领域缺乏相应的保险与金融服务，因此在这种诸多元素缺失的情况下，养老产业的发展还是存在不少障碍的。

  在林昭远看来，医养融合是将养老资源与医疗资源进行整合，形成新型的写字楼出租养老模式。华南医养融合研究院在未来的规划中，研究院将从医养融合政策咨询建议、养老护理培训、老年康复、阿尔茨海默症研究等方面开展业务。

  简单来说，养老地产更接近于持有型商业地产的运作模式，需要较多的资金沉淀。

  从实际情况来看，短时期内养老产业难以成熟起来。目前人们还没有形成付费养老的习惯，在这种情况下，养老产业的商业化还存在一定风险。而且站在政府的角度来看，只有当1975年后出生的人老去，政府才有可能为养老项目提供真正意义上的补贴。

  再者，目前94%的养老保险都是来自于政府的基本养老保险，如果居民不能大规模、普遍地购买写字楼出租商业养老保险，那么养老产业也确实难以迅速成熟。

  反观欧美等发达国家，其养老产业之所以能够平稳发展，很大程度上还是由于老者对于自己的养老问题有高度的付费意愿。而我国想要走到写字楼出租这一步，还需要数十年的努力。