建立房地产写字楼出租长效机制还需房产税落地

去年以来，中国一二线城市房价暴涨，呈现泡沫化趋势，这不仅会引起金融风险，也会导致一系列社会问题。2016年12月召开的中央经济工作会议提出要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，抑制资产泡沫。习近平总书记指出，建立促进房地产写字楼出租市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。

目前，中央与地方实施了一系列限购、限贷、限售等临时性的调控政策，但这种治标不治本的措施并不能解决楼市根深蒂固的结构性扭曲，必须要完善一揽子政策组合，调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡，才能实现房地产平稳健康发展。在这种思路下，培育和发展写字楼出租市场成为各地优先落实的一种探索。

中国楼市写字楼出租目前面临的问题根源于过度市场化，政府职能缺位造成的。中国上世纪90年代住房制度改革之初就提出建立不同类型的住房保障体系，1994年国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》要求，建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系，房地产写字楼出租开发公司每年的建房总量中，经济适用住房要占20%以上。到了2008年中国楼市价格过高引起社会关注之后，当年国务院重提抓紧建立住房保障体系，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理等等。但是，中国的住房保障体系始终没有能够建成，不管是有限产权的经济适用房，还是廉租房，在总量上几乎可以忽略不计，人们只能依赖于市场。

在地方政府追求土地财政以及住宅土地供应受限的背景下，由资产升值预期推动楼市产生了泡沫，制造金融风险的同时，也给中国经济稳定与发展带来挑战。首先，大部分尚未购房的中低收入者已经没有能力置业，居者不能实现有其屋的梦想，这不仅是经济问题，也是社会稳定问题；其次，年轻人无力承担一二线房价而阻止了人才向这些创新资源丰富的城市流动，将会影响中国经济转型升级的进程与发展。因此，优先发展（历史补偿）保障型住房体系，就是要满足年轻人与中低收入者的住房需求，与此同时，建设大量公共产权住宅与租赁房，也可以缓解商品房投资下滑对经济增长的冲击，使得经济增长传统动力下降足够平滑，为创新型发展提供稳定的环境。

中国楼市存在过度投资是产生泡沫的重要原因，在结构上增加保障型住房供应的同时，也要在存量上对持有环节征收房产税，提高成本可以降低投资类买家的持有愿望，并通过空置税打击过度浪费宝贵住宅资源的行为。房产税是未来地方政府财政收入的稳定来源，也会促进地方政府对公共资源的投资。按照国土部的要求，全国不动产统一登记工作自2014年开始启动， 力争2017年年底前所有市县全部接入国家级信息平台，目前已有十余个省区市将当地不动产登记信息接入全国信息管理平台，这为征收房产税提供了基础，应该尽快推动房产税落地。房产税给予个人或家庭一定的免征面积，只对超出的面积或者完全投资型的征收，可以避免一些争议与阻力。

当然，长效机制必须建立在两个基础之上，一个是必须适应写字楼出租市场规律，在尊重市场的前提下，弥补政府在保障型住房供给方面的长期缺位，而不是政府重新主导房地产市场；另一个基础是，新机制的建立必须基于房地产平稳健康发展这个前提与目标，而不能在改革过程中冲击市场，以新的扭曲代替旧的畸形。在这些基础上，经过探索之后，应该通过立法等手段进一步建立商品房、公共住房、租赁住房等相关住房基础性制度，完善国家住房制度总体框架。比如目前推动的租赁市场，必须解决租售同权以及供给可持续性的问题，这涉及到户籍、公共资源的投入、土地规划、财政分配、制度创新等方面的改革，因此，写字楼出租长效机制的建立任重道远，时不我待。