金地商置：力推资本化众创空间与城市运营

2012年金地集团收购星狮地产将其更名为“金地商置”（以下简称商置），并未想到，这家公司会发展为今天数百亿销售规模的公司。

半年销售226.08亿、同比增逾3倍，超过了2016年全年的202亿。金地商置，忽然成为了今年上半年的一匹众创空间房企黑马。

但金地商置的志向并不仅在此。作为金地集团旗下最初定位商业物业的管理平台，商置在发展过程中不得不继续加码传统开发销售业务，以支撑其持有物业，并逐渐成为了当前开发商众创空间销售与持有并重的样本。

值得关注的是，商置从一开始就具有强烈的金融、资本化特征。从开发业务的并购，到持有商业、产业地产、长租公寓等业务，商置都将谋求持有物业的资本化，未来要做资产管理平台和城市运营商。

业绩大涨之下，金地商置股价也不断上扬。7月6日大涨21.05%，今年以来涨幅达64%，公司市值从年初的75亿港元上升到123亿港元。

销售助力持有

金地商置2016年财报显示，公司第一大股东为润安有限公司，实际控制人是金地集团，持股占比达41.57%；第二大股东是OUE Lippo Limited，持股占比为29.8%。

提起公司的发展，金地商置行政总裁徐家俊表示，成立商置的初衷，是为集团的商业地产找到发展路径和载体，并引领市场。但随后在市场和公司发展中，这一定位受到了挑战。

众所周知，在中国单纯发展持有物业如果没有金融作为支撑，很难运转；多年来，也仅有万达一家用“以售养租”的模式建立了持有众创空间物业的王国，但这一模式也早已遭遇挑战。

作为上市公司，商置有义务快速成长、创造更多利润，回报股东和公众。“但在当前市场环境下，如果仅做持有型物业，无论在规模成长还是利润增长上，发展速度都匹配不上我们的内在追求。”徐家俊说。

因此，徐家俊透露，早在两三年前，商置就将定位调整为持有物业和销售物业并重，以销售的高周转资金，促进持有型物业发展，从而进一步扩大公司规模。

在此策略下，商置的众创空间销售收入连年递增。财报显示，从2013年到2016年，其物业销售收入占总收入的比例分别为13%、91%、95%、97%。

但商置的销售物业收入和持有物业收入越来越失衡，也难免受到与传统房企同质化的质疑。

对此徐家俊表示，“做大销售型物业资产包，使我们在资本市场上拥有出色的表现，从而吸引更多的资金和资源，促进持有型物业的长足发展。反之亦然，当持有型物业做得足够优秀，才有能力去获取更多优质的销售型物业。”

2016年，商置的合约销售额同比增长约80%，达人民币201.5亿元；营业总收入为人民币87.07亿元，毛利率和净利率分别为44.2%及15.7%，位居行业前列。

这为商置提供了充足的资金，在持有型物业上开始全面发力。产业地产成为其中重点。据金地集团产业地产公司副总经理严其发介绍，金地商置旗下已设置专门的产业地产公司，目前有15个以上项目。

除了标杆项目深圳威新科技园，2016年金地商置进一步拓展产业地产业务，年内收购了4个总建筑面积50万平方米位于上海的商业园项目；未来目标是3年后增加到600万平方米以上面积、30个以上项目。

在产业地产运营上，商置还与启客集团合作成立了启客威新管理公司，并完成收购上海8号桥项目公司85%股份，实现商置商业开发、运营与启客集团活化旧改能力的强强联合。

商业地产方面，继西安金地广场、西安凯悦酒店等项目后，徐家俊表示，金地广场即将在杭州、武汉落地；此外，长租公寓也在上海实现了突破。

资产与城市运营

与传统房企不同的是，众创空间金融和资本化能力是金地商置的核心能力之一。

“我们很幸运，一开始就对接资本市场。”徐家俊说，2012年金地集团收购港交所上市公司星狮地产，2013年更名为“金地商置”，为其获取海外资本打开通路。

徐家俊指出，这从诞生之日起就是上市公司的特征，使商置对行业的金融属性理解得更透彻，和资本市场关系更加紧密，也更善于利用金融市场和金融工具。

“从收购星狮到收购广电、启客，都显示出商置在市场低谷期发现并获取优质标的的能力。”

2016年，商置收购广州广电房地产开发集团股份有限公司74%股权，将总建筑面积约420万平方米的额外土地储备揽入囊中，这也成为公司今年上半年业绩大幅飙升的重要来源。

在持有物业领域如产业地产和长租公寓，商置提前进行金融的谋划和布局。比如，已经和美国投资管理公司阿波罗合作以及开发启客8号桥ABS。

据第一上海报告，金地商置计划在2019年将众创空间产业园发展至200万平方米的规模，并分拆成房托上市。

金地总裁黄俊灿表示，国外有很多工业地产REITs，金地也在考虑、研究未来这成为产业地产的融资渠道和发展方向。

另外，徐家俊认为，中国的长租公寓市场有着典型的“长尾效应”，此前长期不被重视的租赁公寓，将显现出其巨大的市场价值。尤其在一线城市，长租公寓拥有庞大的客户群体，租赁型物业的现金流很好，是非常理想的资产证券化的载体。

“随着中国金融工具越来越发达，相信金融市场和众创空间租赁物业市场的发展将互为驱动，这也是我们需要去抓住的机会。”

在开发业务、持有物业业务之上，徐家俊认为，商置最关键的核心能力，是多元业态之间的协同共振能力，也即为多元业态综合开发、管理和服务的能力。

这是一种面向未来的能力，因为它将通过构建复合型空间和服务，搭建起一套生态系统，提供一种新的模式，全面解决企业从研发到生产、从配套到资源整合等多种需求，同时也全面满足个人从居住到办公，从消费到娱乐和社交等多元需求。

这将是未来城市发展的一个方向。而随着各项业态能力的不断提升，商置将来要建构的，是整个城市甚至城市群的生态系统。

金地商置表示，2017年仍将专注于扩大合约销售及土地储备的规模，并以经济增长快及人口流入大的一线及部分二线城市为落脚点，寻找潜在的股权并购及合作机会。